¿Burbuja inmobiliaria?

En una reciente columna Robert Schiller, autor del influyente libro Exuberancia irracional, en el que predijo el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2007 en Estados Unidos, se pregunta si Colombia está en medio de una especulación de finca raíz que puede terminar mal.

Schiller fue invitado por la Asociación Bancaria que realizó su congreso anual en Cartagena el 5 y 6 de junio pasado.

Schiller quedó impresionado con el ritmo de construcción que se observa en el norte del Corralito de Piedra y los exorbitantes precios del metro cuadrado. Se rumoraba hace pocos días que Justin Bieber había comprado una casa de US$2 millones que equivalen a $13 millones el metro. En Barranquilla se observan muchas grandes edificaciones en proceso de construcción que son en buena parte financiadas por inversionistas con mucha liquidez que esperan arrendarlas o revenderlas con ganancia. En estos dos casos, la demanda excesiva se enfrenta a una oferta que no tiene trabas mayores.

En Bogotá se ha disparado el precio del suelo porque el alcalde ha tenido congelado el otorgamiento de licencias en la ciudad y municipios aledaños hasta hace poco y no inscribió a tiempo lotes para beneficiarse del programa de vivienda de interés social del gobierno nacional; además, no ha podido hacer aprobar su Plan de Ordenamiento Territorial que carece de visión urbanística de futuro y pretende concentrar vivienda en el centro histórico de la ciudad. El aumento de unidades de vivienda de 2012 ha sido del 12,9% (no VIS) que se iniciaron antes del mandato Petro. Acá, el exceso de demanda se enfrenta a una oferta trabada por la incapacidad de gestión de la Alcaldía.

¿Cuáles son las evidencias que provee Schiller para la presencia de una burbuja de finca raíz? El índice del precio de la vivienda usada del Banco de la República en Bogotá, Medellín y Cali ha aumentado 72,7% en términos reales desde 2003, con la mayor parte del incremento produciéndose después de 2007. Pero hay que precisar que la crisis financiera de 1998-2002 causó el desplome de la burbuja inmobiliaria (1992-1997) y los precios se redujeron considerablemente, de tal forma que en la cúspide del auge (1995) el índice (base de 100 en 1990) alcanzó 106 para desplomarse a 66 en 2003 (caída del 38%). En 2012, el índice alcanzó 114, superando el punto álgido del auge anterior por 8%. Para Bogotá, el alza entre 2003 y 2012 fue de 83% y superaba el pico de 1995 en 21%, reflejando la especial escasez de suelo urbanizable en la capital bajo tres administraciones de la izquierda.

Un aspecto neurálgico de la formación de una burbuja inmobiliaria es si está apalancada por un exceso de crédito (financiando el 100% del valor del inmueble), lo cual provocó una de las peores crisis del mercado inmobiliario en la historia de los Estados Unidos. Los precios de la vivienda son impulsados por el crédito fácil que deja de ser abonado cuando su valor desciende por debajo de lo que suma hipoteca.

En el caso colombiano, se financia sólo la mitad del valor del inmueble, pero la cartera hipotecaria ha crecido a ritmos bastante elevados entre 2006 y 2012, de $10,4 a $25 billones. Ese ritmo viene frenándose un poco (15% en 2012 y 13,5% a julio de este año). En fin: es preocupante que el precio de la vivienda se comience a reducir y los deudores se vean a gatas para pagar sus cuotas.