Angustia en La Perseverancia por abrupta devaluación de predios ¿Cuál es la causa?

Imagine que al recibir la factura del impuesto predial encuentre que su casa, de un día para otro vale la tercera parte de lo que costaba el año pasado. La idea de pagar menos tributo siempre parecerá atractiva, pero ¿qué hay detrás de una desvalorización tan abrupta? Esa incertidumbre es la que vive Consuelo Cárdenas, de 68 años que, con carpeta en mano, llega al salón comunal del barrio La Perseverancia, en el que vive desde que tiene memoria, en búsqueda de asesoría. Su propósito es radicar una queja en contra de la “terrible” desvalorización de su casa, que pasó de valer $98 millones a $34 millones sin explicación.

Imagine que al recibir la factura del impuesto predial encuentre que su casa, de un día para otro vale la tercera parte de lo que costaba el año pasado. La idea de pagar menos tributo siempre parecerá atractiva, pero ¿qué hay detrás de una desvalorización tan abrupta? Esa incertidumbre es la que vive Consuelo Cárdenas, de 68 años que, con carpeta en mano, llega al salón comunal del barrio La Perseverancia, en el que vive desde que tiene memoria, en búsqueda de asesoría. Su propósito es radicar una queja en contra de la “terrible” desvalorización de su casa, que pasó de valer $98 millones a $34 millones sin explicación.

Lo mismo le ocurre a Rodolfo Pérez, de 58 años, cuyo avalúo catastral pasó de $88 millones a $26 millones. Y, así como ellos, son casi 100 familias de los 180 predios que hay en un polígono de seis cuadras, ubicadas en la parte alta del barrio, entre las carreras primera este y 2B -en límites con la av. Circunvalar-, quienes se quejan por esta situación que, al parecer, tiene una explicación: la zona la incluyeron en los planes de protección de los Cerros Orientales de Bogotá.

Y, debido a esto, es que fueron objeto de una actualización catastral, proceso que adelanta la Oficina de Catastro, que cada año se dedica a visitar algunas zonas, para evidenciar cambios en los inmuebles y determinar si ameritan un ajuste en el avalúo de las propiedades, base para cobrar el impuesto predial. Hasta julio de este año, Catastro había visitado 7.300 inmuebles, de los cuales 4.400 registraron cambios y, por ende, su valor catastral cambió.

Este valor catastral, aunque la ley busca que coincida “regularmente difiere del valor comercial”, explica el abogado catastral Pedro Solarte, se calcula “teniendo en cuenta el tipo y el uso de la vivienda, el estrato, si es comercio u oficinas, entre otras características. Con base en eso, la entidad de Catastro estima un valor que denominan valores de referencia, porque se basa en los valores que ya existen en el sector catastral”.

No obstante, este valor puede cambiar por diversas circunstancias. “Las actualizaciones transversales del catastro consisten en revisar en qué condiciones se mantiene el predio: si está construido, si tuvo mejoras, si aumentaron el área construida, si hay nuevas vías o están deterioradas, si el sector ha tomado un nuevo impulso”, añade Solarte.

Desvalorizados

Priscila Millán, presidenta desde hace tres años de la Junta de Acción Comunal del barrio, ha acompañado a la comunidad en las solicitudes a Catastro. Desde el 29 de julio estamos dando a conocer la inconformidad de la comunidad, sin obtener respuesta. Hoy radicamos cinco solicitudes para revisar el avalúo, el cual es un proceso complicado, lleno de obstáculos y más para personas de estratos 2, que son la mayoría de los habitantes de estos predios”, explicó Millán a El Espectador.

“Cuando suben los valores catastrales inmediatamente se sabe que sube el valor del impuesto. En realidad, esas son siempre las quejas de los ciudadanos cada año, porque eso afecta el bolsillo. Pero también se puede reclamar cuando baja drásticamente, porque los valores catastrales suelen ser valores de referencia en las negociaciones de los inmuebles. Entonces hay personas que no están de acuerdo con que el valor”.

Bajo esta misma línea, el Centro de Bogotá es en donde los precios más caen, según informes de 2024 de Properati. Especialmente en localidades como Santa Fe, Antonio Nariño y Los Mártires, las cuales presentan mayor cantidad de barrios con variaciones negativas en el segundo trimestre del 2024. Los barrios de Santa Fe que demostraron mayor reducción fueron San Diego (el valor cayó hasta 27,3 %) y Santa Inés (13,9 %). En Los Mártires fueron El Vergel (23,1 %) y Eduardo Santos (21,1 %), mientras que en Antonio Nariño fueron San Antonio (11,5 %) y La Fragüita (7,5 %).

“Catastro no da razón personalmente y sus argumentos son nulos. El año pasado el avalúo estaba por aumentar más del 4 %, como sucedió en 2022, pero empezó a bajar. Bajó menos de la cifra que se estimaba, iba a aumentar, pero lo del 2024 es absurdo”, indicó Rodolfo a este diario.

Cuando no se está de acuerdo con el valor catastral, se puede radicar una solicitud de revisión a la Oficina de Catastro. Esto es un proceso que puede ser enrevesado y está debidamente explicado en el Artículo 9 de la Resolución 0073 “Por medio de la cual se establecen los requisitos para los trámites y servicios a cargo de la UAECD (Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital). Dentro de los papeles que el solicitante debe adjuntar se encuentran, desde registros fotográficos hasta un avalúo comercial realizado por una persona natural o jurídica “debidamente certificada”, certificaciones de autoridades administrativas, aerofotografías, entre otras.

“Un avalúo contratado puede costar hasta un millón de pesos y algunos requisitos como los mapas son de difícil acceso para los residentes. Sin embargo, nos unimos para hacer las solicitudes con los afectados”, indica la presidenta, quien justo el miércoles 25 de septiembre radicó una carta solicitando atención colectiva para la comunidad, en vista de la no respuesta a la solicitud radicada en julio y que por poco causa una movilización de protesta.

El avalúo comercial que lograron armar desde la presidencia de la JAC de la ‘Perse’, da cuenta de las ventas recientes en la zona del barrio, donde se reporta la desvalorización. En este, se observa que el promedio de las ventas realizadas el último año, fueron de $75 millones por predio, costando cada metro cuadrado, cerca de $1′200.000. En el caso de Consuelo Cárdenas, su metro cuadrado ha pasado a costar poco más de $300.000, cuando antes valía casi $900.000. Pero, ¿por qué se desvalorizó así? ¿Hay algo detrás como teme la comunidad?

Los cerros y el fantasma del desalojo

Entre el silencio de Catastro y la incertidumbre de los habitantes del popular barrio, está el viejo temor al desalojo. Con este nuevo escenario, Priscila Millán, señala que desde hace unos meses el mapa del barrio la Perseverancia, que se puede observar en el visor del Distrito (SIGDEP), muestra que la zona alta del barrio se demarca como ‘Franja de Adecuación Cerros’, mencionada en la sentencia del 2013 y obliga a preservar los Cerros Orientales y a estructurar una franja que contenga el crecimiento hacia la zona vegetal del oriente de la ciudad. Por otro lado, la nueva división divide el barrio en dos: Perseverancia I (cuadras afectadas por la devaluación) y el II, que va de la plaza Obrera hacia el límite del barrio en la carrera 5.

Años atrás, los habitantes han visto cómo las viviendas antiguas del barrio La Merced se han ido reemplazando por altas edificaciones para vivienda y oficinas, aprovechando la cercanía del sector con la carrera 7ª y el centro internacional. Con este contexto, la comunidad ha estado atenta a los posibles cambios de uso y al deterioro del sector, para evitar perder sus propiedades. No obstante, esta desvalorización los tomó por sorpresa.

El experto catastral señala que cuando hay sectores como este, en donde la administración va a realizar algún proyecto de renovación o conservación, lo que tiene que hacer es salir y adquirir esos predios más adelante, ya sea directamente o por medio de una fiducia. “Entonces, lo que muchas veces pasa es que dicen que los valores catastrales allá no están actualizados y los actualizan, quedando muchas veces a precios bajos, para comprarlos a la ciudadanía”.

“La sentencia nos ha dejado con manos atadas y ahora desvalorizadas las casas. Estamos de acuerdo en preservar, pero los que llevamos acá más de 60 años, necesitamos garantías”, señaló Consuelo. En su caso, hace poco intentó ampliar su vivienda, adicionando un piso más, pero el Distrito la sancionó con $34 millones, ya que no se pueden hacer intervenciones de este tipo en esa zona, que está en el perímetro de la franja de adecuación. “Tampoco nos dejan restaurar nuestras viviendas”, añadió.

Las restricciones que impone la sentencia sobre la franja ha hecho que los intentos de vender las casas se queden estancados, como el caso de una casa amarilla esquinera de tres pisos, en abandono, cuyo letrero de ‘Se vende’, lleva años allí. Las especificaciones son claras en la sentencia: “En todos los procesos de desarrollo urbanístico dentro del Área de Adecuación del Borde Urbano, se deberá propender por el objetivo general de conservación y manejo de la Reserva Forestal. Por ello, la dimensión y forma de las estructuras viales y demás infraestructura de servicios de nuevos desarrollos que se proyecten de manera planificada, deberán ser consecuentes y concordantes con el carácter ambiental de la reserva forestal”.

Algunas personas están dispuestas a vender sus predios, pero no a precios tan irrisorios. Otros tienen arraigo y quieren quedarse. Son situaciones que el Distrito deberá lidiar, en la que, nuevamente, la protección del medio ambiente y las necesidades a largo plazo de proteger el borde, empiezan a generar escenarios de conflicto para comunidades con arraigo barrial. Lo primero será, aclarar las causas de la desvalorización catastral y el avance de los planes que se tienen en este borde del barrio obrero que hoy persevera y no descarta una movilización, para proteger el valor de sus casas y el futuro de sus habitantes que le han dado vida a este barrio obrero durante 112 años.

Barrio histórico

La Perseverancia lleva un nombre que hace honor “a la virtud y constancia de la gente”, como dicen sus habitantes y es considerado el primer barrio obrero de Bogotá. Su fundación está ligada a la construcción de la cervecería Bavaria, en 1889. Allí trabajaban personas de los barrios Egipto, Belén y Las Cruces, que posteriormente empezaron a poblar los Altos de San Diego, por la cercanía a la fábrica. El fundador de la cervecera, Leo Kopp, adquirió luego unos predios, que les vendió a plazos a los trabajadores, para que edificaran sus viviendas. Así se fue poblando la ‘Perse’, como le dicen en sus cuadras. Hoy el barrio va desde la calle 31 con carrera 5 hasta la carrera primera este con calle 33B.

Para conocer más noticias de la capital y Cundinamarca, visite la sección Bogotá de El Espectador.