El plan para canjear predios en reservas ambientales por derechos de construcción

Los asuntos de discusión pública en una ciudad que se expande como Bogotá, nunca estarán exentos de la dicotomía entre protección y desarrollo. Sin negar la existencia de posturas integrales, que buscan conciliar ambas visiones, porque las hay, el dilema ha sido el protagonista de las últimas discusiones en torno al uso de suelos en zonas de interés ambiental. La reserva Van der Hammen y la reciente discusión que derivó la sustracción de 20 de sus hectáreas, para la ampliación de la Av. Boyacá, son prueba de ello.

Los asuntos de discusión pública en una ciudad que se expande como Bogotá, nunca estarán exentos de la dicotomía entre protección y desarrollo. Sin negar la existencia de posturas integrales, que buscan conciliar ambas visiones, porque las hay, el dilema ha sido el protagonista de las últimas discusiones en torno al uso de suelos en zonas de interés ambiental. La reserva Van der Hammen y la reciente discusión que derivó la sustracción de 20 de sus hectáreas, para la ampliación de la Av. Boyacá, son prueba de ello.

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Esta reserva pertenece a la denominada Estructura Ecológica Principal incluida en el POT vigente, junto a los Cerros Orientales y el borde del río Bogotá, por lo cual, allende la reiterativa discusión, necesita un plan de manejo especial que la proteja y, sobre todo, impida que una posible actividad urbanista desmedida la termine por sepultar. Es por lo que, al ser incluida en ese nicho territorial del Plan de Ordenamiento, la administración tiene la obligación de consolidar instrumentos que permitan la consolidación de la reserva, los cerros y el río como territorios protegidos.

Obtener tal estatus, remite la necesidad de que la propiedad del gran cinturón verde, hectárea por hectárea, sea de dominio público. Hablar de mecanismos para alcanzar dicho objetivo requieren de una operación costosa de adquisición de predios, la cual, además, no está exenta de sus respectivas arandelas jurídicas que tornarían la cruzada algo desgastante e inviable financieramente.

De ahí que, en aras de superar el reto, la pasada administración emitió, casi que in extremis, el decreto 626 de 2023, el cual contiene un instrumento pensado para facilitar la adquisición predial de territorios con interés ambiental. Fue emitido el 28 de diciembre, por lo cual, en manos de la nueva administración, quedaron detalles pendientes para “encender” la batería de este decreto y ponerlo a funcionar.

Una de ellas consistía en la creación de una fiducia, la cual se dio recientemente por el operador urbano de Bogotá, RenoBo. Gracias a dicha gestión, en los próximos meses se espera que el nuevo instrumento, que emergió vía decreto, cumpla con los objetivos para los cuales fue ideado. Le explicamos a continuación en qué consiste y sus implicaciones.

Predios por zonas urbanizables

Grosso modo, el decreto 623 trae consigo una novedosa herramienta, con la cual el Distrito podrá adquirir predios de zonas con interés ambiental, como la reserva Van der Hammen, a cambio de permisos especiales para urbanizar en zonas de la ciudad con alto índice de edificabilidad. Dicho de otro modo, el privado que desee ceder sus hectáreas al Distrito recibirá a cambio un certificado con el cual podrá construir vivienda VIS, VIS RU (de Renovación Urbana) y no VIS en zonas de grandes servicios metropolitanos.

Dichas zonas, vale la pena resaltar, poseen alta valorización y están presentes en dos de las ocho acciones estratégicas (Zibo y Montevideo) con las cuales se quiere renovar la ciudad. Leonidas Lara, asesor de Gerencia RenoBo, explica que el primer paso, que consistía en contratar la fiduciaria, ya lo dio el operador urbano de Bogotá. “Ya contratamos la fiduciaria, el cual será con Fiduagraria. Estamos trabajando con ellos para el cumplimiento de sus roles. El primero, el de crear un sistema de información para emitir los certificados. El segundo, un proceso de subasta, para que cuando se pretendan vender los certificados”.

En este sentido, explica, los propietarios de predios ubicados en la columna vertebral, tienen la oportunidad de acercarse autónomamente a la secretaría de Ambiente y ofrecer el terreno. Allí, la Secretaría realiza un estudio ambiental y predial, para definir si el terreno constituye un interés ambiental y procede con una oferta. La única diferencia con un sistema ordinario de adquisición predial es que el dueño de las hectáreas no recibe dinero, sino un certificado que lo habilitada para construir vivienda en otras zonas de la ciudad.

Los caminos para el dueño de este certificado, explica el funcionario de RenoBo, son varios. “Puede venderlo a un constructor, enajenarlo y realizar un proyecto de construcción por sí mismo, en caso de ser desarrollador urbano, o utilizarlo, a modo de asociación, en un proyecto inmobiliario que esté destinado en estas zonas de servicios metropolitanos.

Dicho instrumento reviste un grado de innovación, tanto a nivel nacional y distrital, ya que, por un lado, elimina el obstáculo económico para incorporar estos predios —el cual ha sido reiterativo en procesos como el de la Van der Hammen— y da una opción a los propietarios de estos predios que puede resultar más lucrativa, al menos, en el mediano plazo, que la liquidez en efectivo.

El instrumento tiene dos categorías de suelo: áreas generadoras y receptoras. Las áreas generadoras cuentan con más de 2.460 hectáreas en los Cerros Orientales, la reserva Thomas van der Hammen, la red de parques del río Bogotá y unas zonas de protección del Pomca. La segunda (receptoras) está conformada de aproximadamente 12 millones de predios ubicados en suelo urbano o de expansión urbana del área de grandes servicios metropolitanos, donde está permitido desarrollar proyectos urbanísticos.

Un paso más para la consolidación de la Van der hammen

Al menos en su origen, la reserva Thomas Van der Hammen, componente fundamental, sine qua non, del cinturón ecológico definido en el POT, es el de fungir como una zona rural, exenta del acelerado ritmo urbanístico de Bogotá, mientras se define un plan ambiental sólido, para desarrollar su potencial de conexión ecosistémica con los cerros y el río Bogotá.

Manuel Rodríguez Becerra, miembro de la Alianza por la Defensa de la Sabana de Bogotá, profesor de la Universidad de los Andes, y primer ministro de Medio Ambiente del país, enfatiza en la conexión de los cerros orientales con el río Bogotá, cuya reforestación quedó siendo el objetivo principal que la CAR decretó para recobrar esta reserva, a través del Acuerdo 021 de 2014.

“El doctor Thomas Van der Hammen, quizá el naturalista más importante del siglo XX en Colombia, en un estudio que hizo para la CAR, determinó lo que se denomina la estructura ecológica principal, es decir, el conjunto de ecosistemas naturales que deben ser protegidos por los servicios ecosistémicos que se prestan a Cundinamarca y Bogotá. Tiene valor ambiental, recreacional y funciona como un muro para que no haya conurbación de Bogotá por los municipios del norte de la Sabana, para que no se forme una masa de construcciones”, señaló a Rodríguez Becerra. Agrega que la intervención, como está planteada, “interrumpe la continuidad biológica que va de los cerros al río”.

Para lograr esta condición, es necesario que la reserva se consolide y el Distrito sea el propietario de todas sus hectáreas, con el fin de reservarlas y dejarlas fuera del alcance de cualquier iniciativa urbanística. El problema, que no es viejo, siempre ha sido la adquisición de predios y el valor de las hectáreas que la componen, explica Sabina Van der Hammen, líder de la veeduría ciudadana que la defiende. La líder ambiental explica que, aunque en ciertas oportunidades la ciudad ha contado con los recursos suficientes para adquirir los predios, la ausencia de una clara voluntad política ha terminado por torpedear este proceso.

No obstante, en el marco de la habilitación de este nuevo decreto, Sabina se muestra optimista. “Lo vemos como una herramienta muy positiva. Este mecanismo puede ayudar a consolidar la reserva para actividades de restauración y evita esa tensión en la que se dice que adquirir este tipo de predios podría sacrificar el presupuesto para otro tipo de actividades y prioridades que pueda tener la ciudad”.

De la mano con la anterior, la experta señala, con base en su experiencia como defensora de la reserva, y su conocimiento de los propietarios de los predios que la conforman, que el mecanismo es visto con buenos ojos por parte de los directamente interesados. “La tensión con muchos propietarios es sobre el valor de la tierra, también por todo el tema de especulación que hay para urbanizar la reserva. La posibilidad de este mecanismo, que permite obtener unos precios mejores que en la compra directa, puede contribuir a reducir esta diferencia. Por supuesto que no todos los propietarios son iguales, pero ya sabemos de varios interesados. Además, una vez se ponga el mecanismo en marcha, y muchos más propietarios sepan, creemos que se unirán a la iniciativa”.

De cualquier modo, la experta señala que, para continuar en el proceso de consolidar la reserva, es necesaria la participación y articulación del Distrito con la Corporación Autónoma Cundinamarca, ya que, al fin y al cabo, son los dos entes encargados de su gestión. “Ha faltado voluntad política y capacidad de acción para consolidar la reserva. Vuelvo e insisto que no es la primera vez que hay luz verde para adquirir los predios, lo que ocurre es que ha faltado voluntad política. Existe una gran variedad de ideas, posibilidades, y acciones propuestas por parte de la academia, sociedad civil y de quienes defendemos la reserva, pero la ausencia de voluntad para llevarlas a acciones concretas ha sido evidente”.

La secretaría de Ambiente tiene ahora la pelota en su lado de la cancha. Con la fiducia lista, y un buen número de propietarios interesados, la cartera deberá delimitar los últimos detalles (en compañía de Planeación y Hábitat) para comenzar a materializar los certificados, el primer paso para que el Distrito pueda hacerse dueño absoluto de la reserva. Conseguir esto, a su vez, nos acerca a ese sueño de que la gran urbe, de concreto e iniciativas urbanísticas, tenga la posibilidad de acudir a un corredor ecológico en tiempos futuros, que se antojan complicado y con el fenómeno del cambio climático a la vuelta de la esquina.

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