Comprar vivienda en Bogotá: ¿un sueño imposible?

Adquirir una casa es el sueño de la mayoría de colombianos. Mi abuelo decía que las familias primero debían comprar casa, porque la vida traía altibajos y en los momentos de crisis, por lo menos, tenían un techo para protegerse de la intemperie. Aunque tenía razón, también es cierto que su frase venía de otra época, cuando el metro cuadrado era más económico, había más tierra disponible y tener una vivienda era una meta alcanzable para todos los estratos. (Lea: La construcción ve la luz: el sector proyecta 2,4 % de crecimiento para 2017)

Pero la situación ha cambiado: la tierra es escasa y ahora sólo algunos pueden comprarla. Por ejemplo, los estratos altos tienen con qué hacerlo y los bajos reciben ayuda del Estado. Por su parte, quienes ven este sueño más lejano son los que hacen parte de la clase media, que, según un estudio de Invest in Bogotá y el Distrito, es la mitad de la población bogotana: cuatro millones de personas. ¿Por qué son los más afectados?  (Lea: La mitad de los habitantes de Bogotá son de clase media)

En Bogotá siempre se ha hablado de una burbuja inmobiliaria, un fenómeno que consiste en el incremento del metro cuadrado de manera injustificada. Sin embargo, los expertos aclaran que el aumento tiene motivos. Martha Moreno, gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción Bogotá y Cundinamarca (Camacol), asegura que la principal causa es que en la capital ya no hay suficiente suelo. Ha crecido tanto que sólo quedan espacios muy apetecidos. La segunda razón es el atraso en la renovación de los servicios públicos, pues sin nuevas redes no se pueden construir más casas, ya que podrían colapsar las redes. La tercera, en la que coincide con Claudia Puentes, directora de Catastro, es la falta de aprobación de planes parciales que incentiven la construcción. “En los años anteriores había dificultades normativas para habilitar suelo, lo que provocó que la oferta no se moviera al mismo ritmo de la demanda y subió el precio de los inmuebles. Si hay una gestión de suelo más activa y se viabilizan rápido los proyectos, eso mejora el panorama, porque ofrece más opciones y no hay una lucha por lo poco que existe”, afirma Puentes.

Por otro lado, Óscar Borrero, experto inmobiliario, atribuye los altos costos a que Bogotá sigue siendo la ciudad de las oportunidades, donde se mueve la mayor parte de la economía del país, lo que la hace más apetecida: “Eso lleva a que tenga una distancia tan grande en precios con las ciudades que la siguen, como Medellín. Todos quieren estar aquí. Es un país centralista”.

Borrero atestigua que hoy, en los estratos altos, el metro cuadrado está costando hasta $10 millones; en estratos medios, hasta $5 millones, y en otros lugares, hasta $2,5 millones. “Y como Bogotá ya no es de los bogotanos, sino también de quienes vienen por trabajo o estudio, para ellos ha sido difícil acomodarse a esos costos”.

Gracias a eso se ha incrementado otro fenómeno: la migración a la sabana. “La mitad de la oferta se hace fuera de Bogotá. Más de 35.000 viviendas se edifican en los municipios aledaños. ¿Quiénes son los que más emigran? Los estratos dos, tres y cuatro. En cambio, el alto se queda en Bogotá, por el tiempo de desplazamiento. Ellos prefieren pagar grandes apartamentos, costosos, pero ahorrarse los recorridos, sobre todo por la congestión de las salidas de la ciudad”.

Para Borrero, Bogotá se está convirtiendo en un lugar exclusivo para las personas con gran poder adquisitivo, como ocurre con ciudades como Nueva York o París. Eso, por supuesto, encarece los precios, porque el mercado no es regulado. “Por más que queramos, es imposible dotar en Bogotá a las clases baja y media. Aquí se trata del que más ofrezca y siempre va a haber alguien que eleve el precio por competencia. Este es un sitio de ensueño para conseguir vivienda”. 

Y así como crecen los precios de venta, también lo hacen los arriendos. La consecuencia de eso, según Borrero, es que las personas se dedican a pagar renta sin poder ahorrar para la cuota inicial de un apartamento. No está muy lejos de la realidad. En el caso de este segmento, de acuerdo con un estudio de la administración e Invest in Bogotá, sólo el 39 % de la clase media es propietaria.

No es tan caro

Pero la directora de Catastro no ve el panorama tan complejo. De hecho, cree que los precios tampoco están tan elevados y que quienes compren una casa en Bogotá a futuro contarán con un gran ahorro, pues “su mercado inmobiliario es saludable”.

Hace poco, Catastro creó una herramienta para que los ciudadanos puedan ver los cambios que ha tenido Bogotá en los últimos 10 años con respecto a las dinámicas, el uso y el valor del suelo. De acuerdo con este instrumento, al que se puede ingresar en la página web de la entidad, todas las zonas se valorizaron. Pero, sin duda, las localidades en las que más aumentaron los precios fueron Chapinero y Usaquén, donde el precio catastral del metro cuadrado supera los $5 millones (hay que aclarar que ese precio no es el mismo que el valor comercial, que es más alto). (Lea: "Este es el mejor momento para comprar vivienda")

En el mapa también se evidencia que zonas donde hace cinco años el metro cuadrado no superaba los $1,5 millones, hoy ya tienen terrenos hasta de $4 millones. Es el caso de Barrios Unidos, Engativá, Suba y Puente Aranda. Y en localidades como Ciudad Bolívar, Kennedy, Fontibón y San Cristóbal el metro alcanza el $1,5 millones. Eso se debe, según Puentes, a que más barrios han ingresado a la formalidad.

María Carolina Cantillo, exsecretaria de Hábitat, considera que la única forma de estabilizar los precios es crear más oferta. “Eso funciona como un mercado normal: hay que construir más viviendas para que se relajen los precios. Ya el Distrito puso en marcha planes parciales y zonales que suman más de 150.000 casas, como Lagos de Torca, Fábrica Bavaria, Triángulo Bavaria y Ciudad Nuevo Salitre”.

Clase media, la más abandonada

Cantillo no cree que sea imposible adquirir vivienda en Bogotá. Aunque reconoce que eso también debe verse por segmentos sociales. Por ejemplo, explica que para los estratos medio bajo y bajo hay una sólida política de subsidios, apalancada también por el Gobierno Nacional. Existen subsidios, como el Frech o Mi Casa Ya Ahorradores, que ayudan a completar la cuota inicial o aliviar las mensualidades, las grandes barreras para comprar una casa. Actualmente, el Gobierno amplió el rango de subsidios entre los $100 millones y $320 millones para incentivar la compra. (Lea: Acceda a uno de los 33 mil subsidios para comprar vivienda nueva en Bogotá)

Por otro lado, otra de las ventajas de la clase baja es que la ley obliga a los planes parciales de expansión a construir 20 % de viviendas de interés prioritario (VIP) o vivienda de interés social (VIS) o pagar más para que el Estado lo haga. “En esos proyectos hemos obligado a los constructores a que cumplan a edificarlas, porque la plata no nos sirve. Se pueden hacer en el sitio o en otro lugar, pero nosotros preferimos que sea en los lugares para que la ciudad sea lo más diversa posible”.

La funcionaria resalta que otro inconveniente que complica la compra de un bien inmobiliario son las altas deudas o la mala puntuación en centrales de riesgos financieros. “Es importante que la gente sanee su historial crediticio. A quien esté reportado en los bancos es muy complicado que le den un crédito o se gane un subsidio, que muchas veces están disponibles y la gente no accede a ellos”.

En el caso de la clase media, la situación se complica. A algunos los cobijan los subsidios, pero a la gran mayoría no. Según una revisión que realizamos en Metro Cuadrado, en barrios de estratos tres y cuatro, como Cedritos (Usaquén) o Entre Ríos (Barrios Unidos), se consiguen apartamentos con costos entre los $250 millones y $550 millones. Los bancos prestan el 70 % del valor del inmueble, lo que implica que el comprador necesite al menos $80 millones ahorrados, algo difícil cuando se paga arriendo. Los más baratos, por supuesto, son apartaestudios. Y ahí hay otro problema: el promedio de habitantes por familia de este segmento son tres personas, es decir, se necesitaría, por lo menos, una vivienda con dos cuartos.

Estos precios y el bajo poder adquisitivo hicieron que los bogotanos este año fueran más cautos. Si bien no hay una crisis, la venta de proyectos, en comparación con 2016, ha bajado. A esta fecha, el año pasado se vendieron alrededor de 15.000 viviendas. Hoy la cifra es de 13.000. “Eso también se evidenció porque se extendió el ciclo de comercialización de viviendas de cinco a ocho meses. Es decir, los proyectos se están tardando más tiempo para llegar al punto de equilibrio (un mínimo de ventas para comenzar a construir)”.

Por eso, las autoridades están tomando medidas que enciendan los motores del sector constructor, como ampliar el rango de los subsidios, bajar las tasas de interés e incentivar la venta por medio de ferias de viviendas. Durante julio y agosto, Camacol y el Distrito lanzaron cuatro ferias en puntos estratégicos de la ciudad para mostrar la oferta actual. (Lea: Feria de vivienda llega a Usaquén este fin de semana)

La gerente de Camacol insiste en que no hay un mejor momento para comprar vivienda que este: “La empresa privada y las entidades públicas aunaron esfuerzos para que los ciudadanos cumplan el sueño de adquirir una casa. El Gobierno amplió los cupos de los subsidios, los bancos disminuyeron sus tasas de créditos hipotecarios y los constructores traen una oferta de calidad”. Agrega que los efectos se verán pronto.

El gremio espera que haya un nuevo renacer, pues afirman que “Bogotá estaba estancada” y, según Camacol, eso no sólo perjudica a las constructoras, sino también a la economía bogotana, que se jalona con este sector, pues incentiva la producción y, por ende, el empleo. La tarea ahora está en seducir a los habitantes de la capital, quienes, a pesar de que desean tener un hogar, temen cargar para toda la vida la costosa deuda de una casa.

Adquirir una casa es el sueño de la mayoría de colombianos. Mi abuelo decía que las familias primero debían comprar casa, porque la vida traía altibajos y en los momentos de crisis, por lo menos, tenían un techo para protegerse de la intemperie. Aunque tenía razón, también es cierto que su frase venía de otra época, cuando el metro cuadrado era más económico, había más tierra disponible y tener una vivienda era una meta alcanzable para todos los estratos. (Lea: La construcción ve la luz: el sector proyecta 2,4 % de crecimiento para 2017)

Pero la situación ha cambiado: la tierra es escasa y ahora sólo algunos pueden comprarla. Por ejemplo, los estratos altos tienen con qué hacerlo y los bajos reciben ayuda del Estado. Por su parte, quienes ven este sueño más lejano son los que hacen parte de la clase media, que, según un estudio de Invest in Bogotá y el Distrito, es la mitad de la población bogotana: cuatro millones de personas. ¿Por qué son los más afectados?  (Lea: La mitad de los habitantes de Bogotá son de clase media)

En Bogotá siempre se ha hablado de una burbuja inmobiliaria, un fenómeno que consiste en el incremento del metro cuadrado de manera injustificada. Sin embargo, los expertos aclaran que el aumento tiene motivos. Martha Moreno, gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción Bogotá y Cundinamarca (Camacol), asegura que la principal causa es que en la capital ya no hay suficiente suelo. Ha crecido tanto que sólo quedan espacios muy apetecidos. La segunda razón es el atraso en la renovación de los servicios públicos, pues sin nuevas redes no se pueden construir más casas, ya que podrían colapsar las redes. La tercera, en la que coincide con Claudia Puentes, directora de Catastro, es la falta de aprobación de planes parciales que incentiven la construcción. “En los años anteriores había dificultades normativas para habilitar suelo, lo que provocó que la oferta no se moviera al mismo ritmo de la demanda y subió el precio de los inmuebles. Si hay una gestión de suelo más activa y se viabilizan rápido los proyectos, eso mejora el panorama, porque ofrece más opciones y no hay una lucha por lo poco que existe”, afirma Puentes.

Por otro lado, Óscar Borrero, experto inmobiliario, atribuye los altos costos a que Bogotá sigue siendo la ciudad de las oportunidades, donde se mueve la mayor parte de la economía del país, lo que la hace más apetecida: “Eso lleva a que tenga una distancia tan grande en precios con las ciudades que la siguen, como Medellín. Todos quieren estar aquí. Es un país centralista”.

Borrero atestigua que hoy, en los estratos altos, el metro cuadrado está costando hasta $10 millones; en estratos medios, hasta $5 millones, y en otros lugares, hasta $2,5 millones. “Y como Bogotá ya no es de los bogotanos, sino también de quienes vienen por trabajo o estudio, para ellos ha sido difícil acomodarse a esos costos”.

Gracias a eso se ha incrementado otro fenómeno: la migración a la sabana. “La mitad de la oferta se hace fuera de Bogotá. Más de 35.000 viviendas se edifican en los municipios aledaños. ¿Quiénes son los que más emigran? Los estratos dos, tres y cuatro. En cambio, el alto se queda en Bogotá, por el tiempo de desplazamiento. Ellos prefieren pagar grandes apartamentos, costosos, pero ahorrarse los recorridos, sobre todo por la congestión de las salidas de la ciudad”.

Para Borrero, Bogotá se está convirtiendo en un lugar exclusivo para las personas con gran poder adquisitivo, como ocurre con ciudades como Nueva York o París. Eso, por supuesto, encarece los precios, porque el mercado no es regulado. “Por más que queramos, es imposible dotar en Bogotá a las clases baja y media. Aquí se trata del que más ofrezca y siempre va a haber alguien que eleve el precio por competencia. Este es un sitio de ensueño para conseguir vivienda”. 

Y así como crecen los precios de venta, también lo hacen los arriendos. La consecuencia de eso, según Borrero, es que las personas se dedican a pagar renta sin poder ahorrar para la cuota inicial de un apartamento. No está muy lejos de la realidad. En el caso de este segmento, de acuerdo con un estudio de la administración e Invest in Bogotá, sólo el 39 % de la clase media es propietaria.

No es tan caro

Pero la directora de Catastro no ve el panorama tan complejo. De hecho, cree que los precios tampoco están tan elevados y que quienes compren una casa en Bogotá a futuro contarán con un gran ahorro, pues “su mercado inmobiliario es saludable”.

Hace poco, Catastro creó una herramienta para que los ciudadanos puedan ver los cambios que ha tenido Bogotá en los últimos 10 años con respecto a las dinámicas, el uso y el valor del suelo. De acuerdo con este instrumento, al que se puede ingresar en la página web de la entidad, todas las zonas se valorizaron. Pero, sin duda, las localidades en las que más aumentaron los precios fueron Chapinero y Usaquén, donde el precio catastral del metro cuadrado supera los $5 millones (hay que aclarar que ese precio no es el mismo que el valor comercial, que es más alto). (Lea: "Este es el mejor momento para comprar vivienda")

En el mapa también se evidencia que zonas donde hace cinco años el metro cuadrado no superaba los $1,5 millones, hoy ya tienen terrenos hasta de $4 millones. Es el caso de Barrios Unidos, Engativá, Suba y Puente Aranda. Y en localidades como Ciudad Bolívar, Kennedy, Fontibón y San Cristóbal el metro alcanza el $1,5 millones. Eso se debe, según Puentes, a que más barrios han ingresado a la formalidad.

María Carolina Cantillo, exsecretaria de Hábitat, considera que la única forma de estabilizar los precios es crear más oferta. “Eso funciona como un mercado normal: hay que construir más viviendas para que se relajen los precios. Ya el Distrito puso en marcha planes parciales y zonales que suman más de 150.000 casas, como Lagos de Torca, Fábrica Bavaria, Triángulo Bavaria y Ciudad Nuevo Salitre”.

Clase media, la más abandonada

Cantillo no cree que sea imposible adquirir vivienda en Bogotá. Aunque reconoce que eso también debe verse por segmentos sociales. Por ejemplo, explica que para los estratos medio bajo y bajo hay una sólida política de subsidios, apalancada también por el Gobierno Nacional. Existen subsidios, como el Frech o Mi Casa Ya Ahorradores, que ayudan a completar la cuota inicial o aliviar las mensualidades, las grandes barreras para comprar una casa. Actualmente, el Gobierno amplió el rango de subsidios entre los $100 millones y $320 millones para incentivar la compra. (Lea: Acceda a uno de los 33 mil subsidios para comprar vivienda nueva en Bogotá)

Por otro lado, otra de las ventajas de la clase baja es que la ley obliga a los planes parciales de expansión a construir 20 % de viviendas de interés prioritario (VIP) o vivienda de interés social (VIS) o pagar más para que el Estado lo haga. “En esos proyectos hemos obligado a los constructores a que cumplan a edificarlas, porque la plata no nos sirve. Se pueden hacer en el sitio o en otro lugar, pero nosotros preferimos que sea en los lugares para que la ciudad sea lo más diversa posible”.

La funcionaria resalta que otro inconveniente que complica la compra de un bien inmobiliario son las altas deudas o la mala puntuación en centrales de riesgos financieros. “Es importante que la gente sanee su historial crediticio. A quien esté reportado en los bancos es muy complicado que le den un crédito o se gane un subsidio, que muchas veces están disponibles y la gente no accede a ellos”.

En el caso de la clase media, la situación se complica. A algunos los cobijan los subsidios, pero a la gran mayoría no. Según una revisión que realizamos en Metro Cuadrado, en barrios de estratos tres y cuatro, como Cedritos (Usaquén) o Entre Ríos (Barrios Unidos), se consiguen apartamentos con costos entre los $250 millones y $550 millones. Los bancos prestan el 70 % del valor del inmueble, lo que implica que el comprador necesite al menos $80 millones ahorrados, algo difícil cuando se paga arriendo. Los más baratos, por supuesto, son apartaestudios. Y ahí hay otro problema: el promedio de habitantes por familia de este segmento son tres personas, es decir, se necesitaría, por lo menos, una vivienda con dos cuartos.

Estos precios y el bajo poder adquisitivo hicieron que los bogotanos este año fueran más cautos. Si bien no hay una crisis, la venta de proyectos, en comparación con 2016, ha bajado. A esta fecha, el año pasado se vendieron alrededor de 15.000 viviendas. Hoy la cifra es de 13.000. “Eso también se evidenció porque se extendió el ciclo de comercialización de viviendas de cinco a ocho meses. Es decir, los proyectos se están tardando más tiempo para llegar al punto de equilibrio (un mínimo de ventas para comenzar a construir)”.

Por eso, las autoridades están tomando medidas que enciendan los motores del sector constructor, como ampliar el rango de los subsidios, bajar las tasas de interés e incentivar la venta por medio de ferias de viviendas. Durante julio y agosto, Camacol y el Distrito lanzaron cuatro ferias en puntos estratégicos de la ciudad para mostrar la oferta actual. (Lea: Feria de vivienda llega a Usaquén este fin de semana)

La gerente de Camacol insiste en que no hay un mejor momento para comprar vivienda que este: “La empresa privada y las entidades públicas aunaron esfuerzos para que los ciudadanos cumplan el sueño de adquirir una casa. El Gobierno amplió los cupos de los subsidios, los bancos disminuyeron sus tasas de créditos hipotecarios y los constructores traen una oferta de calidad”. Agrega que los efectos se verán pronto.

El gremio espera que haya un nuevo renacer, pues afirman que “Bogotá estaba estancada” y, según Camacol, eso no sólo perjudica a las constructoras, sino también a la economía bogotana, que se jalona con este sector, pues incentiva la producción y, por ende, el empleo. La tarea ahora está en seducir a los habitantes de la capital, quienes, a pesar de que desean tener un hogar, temen cargar para toda la vida la costosa deuda de una casa.