Seis metros menos para vivienda VIS: ¿por qué se hacen cada vez más pequeñas?

El miércoles 25 de septiembre, la Secretaría de Hábitat modificó la resolución que reglamenta el subsidio de vivienda “Reactiva tu compra, reactiva tu hogar”, creado por la actual adminsitración y realizó un ajuste en el metraje de las viviendas. La decisión señala que, en adelante, el área total de construcción de las viviendas VIP y VIS será de 36 m2, cuando antes estaba estipulado que esos mismos 36 m2 eran el área habitable.

El miércoles 25 de septiembre, la Secretaría de Hábitat modificó la resolución que reglamenta el subsidio de vivienda “Reactiva tu compra, reactiva tu hogar”, creado por la actual adminsitración y realizó un ajuste en el metraje de las viviendas. La decisión señala que, en adelante, el área total de construcción de las viviendas VIP y VIS será de 36 m2, cuando antes estaba estipulado que esos mismos 36 m2 eran el área habitable.

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¿Cuál es el efecto práctico de la nueva directriz? Se disminuye el ya reducido espacio destinado a ser habitado por las familias vulnerables que buscan tener vivienda propia con este sistema. Esto, sin duda, revivió el debate por la idoneidad de las actuales escalas de medidas del área que ofrece el Distrito en sus programas, ya que se estaría privilegiando el interés de las constructoras, según denuncian algunas voces en el Concejo Distrital.

“En esta ocasión, cambiando la normativa, expedida por el mismo Carlos Fernando Galán, se desmejora la vivienda a la que acceden las personas de menores ingresos, pero asegurando que los recursos públicos puedan garantizar el negocio de las constructoras, que producen Viviendas de Interés Social (VIS) y Viviendas de Interés Prioritario (VIP) con tamaños indignos. Su prioridad es el lucro privado, no el bienestar de quienes adquieren la vivienda”, señaló Heidy Sánchez, concejala del Pacto Histórico, detractora de los cambios que anunció la administración.

Esta modificación dejó más dudas que respuestas y despertó una discusión dormida en Bogotá, la cual comenzó en la administración de Claudia López, cuando se debatió el actual Plan de Ordenamiento Territorial (POT). En uno de los apartados del POT de deja claro que en la ciudad no se podían construir viviendas con un área habitable inferior a los 36 metros cuadrados y que, por lo menos, deben contar con dos habitaciones de 18 m2 cada una.

Felipe Jiménez Ángel, exsecretario distrital de Planeación, quien participó en la discusión para la aprobación del actual POT, comenta que “medidas como estas no se entienden”. Según su perspectiva, “se busca que la gente de estratos bajos pueda tener un espacio digno donde vivir, por eso se estipulan las áreas adecuadas, para que familias de tres, cuatro o más integrantes puedan tener formalidad en su hogar. Pero lo que vemos acá es que, al bajar el mínimo del área habitable, se manda un mensaje al mercado: que pueden vender un remanente de apartamentos pequeños sin que ello tenga consecuencia y, claro, no se privilegia la población para la cual están pensados”.

Lo que se buscaba en el POT con ese metraje, que para voces como la de Sánchez e incluso para la de la exalcaldesa López es “indigno”, era mejorar las condiciones de las VIP y VIS y fomentar que los bogotanos tengan un espacio cómodo y suficiente. En ese momento, cuando se dio la primera discusión, la propuesta de los 36 m2 de área habitable resultó perjudicial para gremios como Camacol. Y no porque coincidan con la concejala del Pacto Histórico o el exsecretario Jiménez, sino porque consideraban que las viviendas podrían ser incluso más pequeñas.

“Esa limitación desconoce el comportamiento que está registrando la conformación de los hogares en la capital (dicen que para el año 2050 más de la mitad serán unipersonales o de dos personas). Además, reduce las posibilidades de que una familia pueda adquirir vivienda en zonas centrales (en donde el valor del metro cuadrado es más alto)”, según informó el gremio. En aquella oportunidad, el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, envió una carta a la entonces alcaldesa López haciendo constar su preocupación por la normativa, no solo por las características de las viviendas, sino por la segregación geográfica que planteó el POT.

“Restringir la ubicación o las características de la vivienda VIS, incluyendo su área, involucra el riesgo de agravar la segregación socioespacial, pues implicaría que los hogares de bajos ingresos —susceptibles de recibir un subsidio de vivienda— no podrían adquirir una unidad habitacional de bajo costo en determinadas zonas, a pesar de que esta cumpla con el valor VIS estipulado por la norma y responda a la capacidad particular del hogar”.

El programa

“Reactiva tu compra, reactiva tu hogar” es el programa de subsidio de vivienda creado por la alcaldía Galán, que busca ampliar el acceso a viviendas VIS o VIP y auxiliar a las familias que ya están pagando la cuota inicial de su vivienda. El programa se reglamentó por medio de la resolución 262 de abril 2024 y desde entonces, según la Secretaría de Hábitat, más de 1.000 familias han accedido al subsidio.

“Inicialmente la resolución 262 planteaba cumplir con el POT; es decir, que las VIS y las VIP debían tener 36 m2 habitables y, por ende, un área construida de casi 40 m2. Y ahora, con la nueva resolución, expedida exclusivamente para modificar ese artículo, esos 36 m2 pasan a ser área construida. ¿Qué quiere decir? Que el área habitable estará por debajo de los 32 m2″, señala la concejala Sánchez.

“Bajo el entendido de que las VIS son para familias de escasos recursos, que necesitan acceder a vivienda, con ese metraje lo que tenemos es una suerte de apartaestudio en donde es evidente que una familia no puede vivir cómodamente. Y eso si hablamos de una familia de tres personas. Ahora imaginémonos una familia de más integrantes o que tenga una mascota. Son condiciones que a todas luces no son las adecuadas. El mensaje acá es el de privilegiar intereses que, claramente, no son los de las personas que buscan acceder a vivienda”, añadió la cabildante.

¿En qué se fundamenta la modificación?

La Secretaría de Hábitat declaró que, tras llevar a cabo espacios de diálogos con la ciudadanía y las empresas constructoras, “modificó la reglamentación del subsidio para facilitar los trámites a las constructoras y flexibilizar las condiciones de acceso al programa, con el fin de que más familias puedan obtener el auxilio distrital”. En ese sentido, realizaron los siguientes ajustes, por medio de la resolución 500 de 2024:

en primer lugar, se amplió el tiempo para la legalización del subsidio a un año, con lo que se incrementa de manera considerable el número de familias que podrán aplicar al subsidio. Segundo, se ampliaron las excepciones para que familias que hayan perdido sus viviendas en un desastre natural o aquellas cuya vivienda esté en zonas declaradas de alto riesgo no mitigable puedan acceder al subsidio.

Tercero, una de las condiciones exigidas al constructor era que el avance de la obra del predio al que las familias buscan acceder fuera del 90 %, este porcentaje bajó al 70 % “para darle tiempo a la familia de gestionar el subsidio mientras se concluye la construcción del proyecto en el que estará su vivienda”. Cuarto, se flexibilizó el requisito de aportar la carta de aprobación del crédito hipotecario o leasing habitacional a las familias que están en proceso de adquirirla.

Por último, la Secretaría de Hábitat afirma que el decreto 555 de 2021 (que reglamenta el POT) “estableció un área mínima de 36 m2 para las viviendas susceptibles de ser subsidiadas con recursos distritales, lo cual hizo que muchas viviendas VIP o VIS que se encuentren a la venta en estos momentos, al no haberlas podido comprar con los subsidios que ofrece la Secretaría”, dijo la cartera. Así las cosas, la modificación establece un régimen de transición para que las familias puedan postularse al programa.

La decisión también está basada en el costo del metro cuadrado en la ciudad, el cual ha aumentado de manera considerable en los últimos años. Es más, según la firma Properati, el precio promedio de las viviendas en venta en Bogotá aumentó 7,7 % en estratos altos y 3,8 % en estratos medios durante el 2023. El valor del metro cuadrado en estratos 3 y 4 pasó de $4,6 millones a $4,8 millones entre enero y diciembre del año pasado, cifra que representa el valor más alto registrado en cinco años para acceder a una vivienda de clase media.

En este punto hay que tener en cuenta los topes de valor de las VIS y las VIP. En el caso de las VIS, el precio máximo es de 150 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV); es decir, con el mínimo de 2024, unos $197 millones. En el caso de las VIP, el valor máximo es de 90 SMLMV (unos $117 millones).

Según Properti, el precio promedio del metro cuadrado en estratos medios en la capital en las tres localidades donde más vale son Chapinero ($5,5 millones), Teusaquillo ($5,4 millones) y Barrios Unidos ($5 millones) mientras que los precios más asequibles están en Los Mártires ($4,3 millones), Kennedy ($4,3 millones) y Ciudad Bolívar ($3,4 millones). En los estratos altos, los precios más altos están en Chapinero ($7,3 millones), Usaquén ($6,2 millones) y Suba ($5,4 millones).

Teniendo esto en cuenta, si tomamos el valor de referencia del costo más alto por metro cuadrado de los estratos medios de la ciudad, es decir, algunos barrios de la localidad de Chapinero, tendríamos una vivienda de 36 m2 con un costo de $198 millones, cifra que excede el valor máximo de una VIS, que es de $197 millones. O sea que las personas no podrían acceder a una VIS o una VIP en sectores de Chapinero, Suba o Usaquén, y quedarían relegadas a las zonas periféricas de la ciudad, como históricamente ha pasado.

Como se ve, es cada vez más notorio el proceso de gentrificación que se está dando en la ciudad, el cual muestra que las condiciones se dan para que solo las personas con un poder adquisitivo alto puedan vivir en el centro de la ciudad, realidad que, en últimas, termina desplazando a quienes no pueden costearse las nuevas formas que imponen los procesos de reconstrucción urbana.

En Colombia, la Constitución del 91, en el artículo 51, estipula que la vivienda digna es un derecho para todos los colombianos y determina que el Estado debe fijar las condiciones necesarias para que eso sea una realidad; por ejemplo, promoviendo planes de viviendas de interés social con sistemas adecuados de financiación, entre otros particulares que buscan, además del acceso a la vivienda, mitigar la desigualdad cada vez más creciente en la ciudad. Sin embargo, como señala el artículo “La vivienda de interés social en el POT Bogotá reverdece 2022-2035: reflexiones desde el hábitat y el derecho a la ciudad”, publicado en la revista Ciudades, Estados y política, de la Universidad Nacional, hay varios puntos que indican que el mandato constitucional no se estaría cumpliendo.

Por un lado, el artículo revela una realidad que, en últimas, termina excluyendo a las personas más vulnerables, para quienes se supone están pensadas este tipo de estrategias. “El acceso a la vivienda tipo VIS está mediado por los ingresos de las familias y, en ese orden de ideas, los subsidios entregados por las autoridades administrativas van dirigidos a las familias que tienen capacidad de endeudamiento y no a quienes se encuentran con la mayor cantidad de necesidades básicas insatisfechas. Esto, sin duda, transforma el acceso a la vivienda de un derecho a un bien mediado por el capital”, se lee en el apartado de conclusiones del mencionado artículo.

Para mejorar esta realidad e “introducir el derecho real a la vivienda” plantean que es necesario cambiar el sistema habitacional, que está mediado por la idea de que la vivienda “debe ser, ante todo, un activo para acumular riqueza”, a través de cambios en las estructuras jurídicas, económicas y políticas que lo sustentan. Para ello proponen alternativas a la desmercantilización de las VIS y las VIP, “como la provisión pública, la regulación del alquiler, el incremento de la seguridad en la tenencia, la propiedad pública del suelo, la financiación pública, la limitación de la especulación y la adopción o reintroducción de leyes que regulen los mecanismos de financiación para la adquisición de vivienda”, además de promover programas enfocados en garantizar la distribución de las viviendas en función de las necesidades de quienes acceden (entre ellas el área, en relación con el número de integrantes de una familia), “en lugar de atender a las señales del mercado”.

Por ahora, con la modificación, disminuirá considerablemente el área habitable de las viviendas que se empezarán a construir. Pero la discusión por la idoneidad del área de las viviendas continúa en los escenarios de debate político del Distrito. Es poco probable que las condiciones cambien mientras la dicotomía entre los precios del metro cuadrado y las condiciones de dignidad con la que habitan las personas vulnerables de la ciudad sea el faro de las estrategias de VIS o VIP. Entre tanto, el área seguirá siendo la estipulada y quienes buscan acceder lo seguirán haciendo a pesar de la precariedad de las medidas, porque es su necesidad básica insatisfecha por la que debe velar el Estado.

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