Ampliación inmobiliaria en la sabana: la dicotomía entre medio ambiente y desarrollo

De regreso al buró de dirección de la Corporación Autónoma de Cundinamarca, Alfred Ballesteros está decidido a seguir la cruzada que dejó hace 10 años. En su primer cuatrienio al frente de la máxima autoridad ambiental del departamento, Ballesteros ya advertía las consecuencias del crecimiento inmobiliario en la sabana. Hoy, con la situación exacerbada, pero con una variable adicional que provino desde el Gobierno Nacional, el debate está más despierto que nunca.

De regreso al buró de dirección de la Corporación Autónoma de Cundinamarca, Alfred Ballesteros está decidido a seguir la cruzada que dejó hace 10 años. En su primer cuatrienio al frente de la máxima autoridad ambiental del departamento, Ballesteros ya advertía las consecuencias del crecimiento inmobiliario en la sabana. Hoy, con la situación exacerbada, pero con una variable adicional que provino desde el Gobierno Nacional, el debate está más despierto que nunca.

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2023 fue uno de los peores años para el sector inmobiliario. Ni la oferta ni la demanda de unidades residenciales terminaron por cuadrar. En Cundinamarca, de hecho, la situación hizo que el mercado del ladrillo retrocediera cinco años respecto a sus rendimientos habituales. Pese a ello, con todo el desastre de las cifras, la opción de tener vivienda en la sabana conserva intacto su atractivo comercial.

El principal atractivo, por supuesto, es el valor significativamente inferior de una unidad residencial en la sabana, frente a la oferta disponible en Bogotá. Según la inmobiliaria Home Capital Outlet, las personas que optan por concretar por fuera de la capital su sueño de vivienda propia se pueden ahorrar hasta 17 % frente a un comprador en Bogotá, que tarda un 20 % de tiempo más en pagar su vivienda.

Esa misma situación se refleja en el enorme interés de la industria, que mira a los municipios vecinos: 19 de las 104 zonas francas del país se concentran, justamente, en Cundinamarca. Actualmente, el sector de sabana centro, Chía y Cajicá, tienen disponibles 5.517 unidades de vivienda, desplegadas en un área total de 363.651 kilómetros cuadrados. Este punto urbanístico, vista las perspectivas del gremio constructor, es uno de los motores sobre los cuales pretenden impulsar la tan ansiada expansión.

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Problemas de suministro

En contraste al aparente valle de los sueños inmobiliario, en el que se ha ido convirtiendo la sabana, hay una realidad difícil de ignorar. Por ejemplo, Cajicá tiene sed. Las protestas en las calles del municipio por la falta de suministro de agua han sido constantes durante el último tiempo.

Cada dos meses Javier Mosquera recibe sagradamente el recibo del agua. Vive junto a su esposa e hija, de ocho años, en una vivienda de estrato 3, en el sector de Chutame, en Cajicá. En promedio le cobran $150.000 por el servicio. Aunque ese precio tiende a subir con el tiempo. “El servicio de agua es más caro y de baja calidad. En mi casa hemos pasado más de 15 horas sin agua y, cuando llega, sale con una presión bajísima y de color negro. Esto es inaguantable”, le comentó Mosquera a El Espectador.

Bajo esta misma línea, los operadores del Sistema Tibitoc, mediante el cual Cajicá le compra agua en bloque a Bogotá, deben disminuir la presión, para reducir el nivel de manganeso en el agua, lo cual explica la irregularidad en el suministro, que denuncian los habitantes.

Por otro lado, los constantes cortes de agua, según ha explicado la Alcaldía y la Empresa de Servicios Públicos residen en las variaciones en las reservas de agua. La demanda del líquido ha crecido a la par con la expansión de Cajicá. Esto lleva a que los suministros sean cada vez limitados para proveer líquido a los 120.000 habitantes de este municipio.

Para solucionar el inconveniente se han propuesto varias iniciativas y ejecutado otras tantas. En este momento, hay $23.900 millones para la construcción de un tanque de 10.000 metros cúbicos, que resolvería parcialmente el problema. Se espera que, en ocho meses, a más tardar, esta obra esté lista. Si bien, el tanque es una buena idea, el verdadero problema del 40 % de población consiste en la necesidad de redes de acueducto. Estas obras permitirían que el municipio lograra una conexión directa con las fuentes de agua.

De ahí que actualmente el suministro para los nuevos proyectos sea una dificultad que el propio gremio constructor ha reconocido. Edwin Chiriví, gerente de Camacol para Cundinamarca y Bogotá, le contó a El Espectador que uno de los principales obstáculos para aprobar planes parciales y habilitar nuevos proyectos de vivienda tiene que ver con el abastecimiento de recursos públicos, como el del agua y alcantarillado.

Evidentemente, el agua no es un afluente mágico que sale por las llaves de los nuevos y majestuosos apartamentos como por arte de magia. Para llevarla, hace falta un complejo sistema de acueducto que se alimenta de las fuentes hídricas del departamento, en este caso, las erosionadas cuencas y paramos.

Vieja lucha, nuevos aliados

Ballesteros, durante su primera administración de la CAR, sentenció que “hay un deterioro enorme en las cuencas que tiene que ver, en gran medida, con la falta de planificación urbanística de los municipios”. Lo paradójico es que, como lo explicó el propio Ballesteros, Cundinamarca no está enfrentando “un fenómeno climatológico extremo”, que justifique la grave falta del líquido.

Hoy, 10 años después, la situación climática externa ha terminado por empeorar las cosas. En pleno fenómeno del niño y con las reservas hídricas del departamento al límite, el debate sobre la expansión urbanística volvió a renacer. Al mando de su segundo periodo como director de la CAR, Alfred Ballesteros volvió a llamar la atención de los alcaldes, pero, sobre todo, a las constructoras y la proyección —e inclusión— de los nuevos proyectos inmobiliarios en los planes de ordenamiento territorial.

En el recorrido que hemos hecho hasta ahora en el departamento para la construcción del Plan de Acción hemos oído que, la comunidad no quiere que la sabana siga creciendo de la forma desordenada como lo ha venido haciendo porque esto nos ha generado unos pasivos ambientales enormes”, señaló el director en una entrevista reciente.

En la primera cruzada por el agua y la expansión desmedida de la sabana, Ballesteros dijo haberse quedado solo y sin ayuda del gobierno nacional. En esta oportunidad, las tornas se voltearon, y ahora cuenta con una herramienta, que se cuece directamente en el seno de la nación.

En el artículo 10 del Plan Nacional de Desarrollo, el gobierno de Gustavo Petro anunció el despliegue de las áreas protección para la Producción Alimentaria (APPA). Con esta herramienta, desde la nación, se delimitarían hectáreas de suelo en departamentos como la Guajira y Cundinamarca, para la actividad agrícola. Para el caso de nuestro departamento, las APPA requerirían 50.800 hectáreas, de las cuales, un 47 %, se ubican en la sabana y están proyectadas para constituirse en futuros planes parciales de vivienda.

En su momento, cuando el gobierno publicó esta directriz, Camacol remitió una carta solicitando la reconsideración de ese instrumento. “Buena parte de los suelos que se están marcando con vocación de protección son suelos que, desde los Planes de Ordenamiento Territorial, POT, de cada municipio, tienen potencial de desarrollo inmobiliario y de construcción”, afirmó Edwin Chiriví, gerente de Camacol.

Por otro lado, Chiriví resaltó que la figura de los planes de Ordenación y Manejo de Cuencas (POMCAS), ya contenían las herramientas necesarias para equilibrar el urbanismo con el medio ambiente y, por ende, la APPA los desconocían. Actualmente, el departamento cuenta con 10 POMCAS adoptados, pero, algunas sociedades ambientalistas, han denunciado su alcance limitado.

Por el momento, el debate por ver si las APPA reemplazarán a los POMCAS, o los complementarán, es todo un misterio. El Espectador pudo conocer que, al menos por el momento, el Ministerio de Agricultura no ha emitido una respuesta a la carta del gremio constructor.

La única respuesta, de hecho, fue la intervención que la jefe de la cartera de ambiente, Susana Muhamad, realizó en la audiencia que se realizó en septiembre sobre la extracción de 20 hectáreas de la Reserva van der Hammen. Allí, la ministra resaltó la importancia que tiene el departamento para el sector agrícola y como una futura despensa de alimentos para el país.

Nada está escrito y por ahora, con el PND, lo que se tiene es una delimitación de las zonas con potencial para ser APPA. Así lo explica el abogado especialista en derecho medioambiental, Alejandro Cabrera. “Lo que se tiene por ahora es un ejercicio meramente cartográfico, lo que el Gobierno declaró como Zonas de protección para la Producción Alimentaria (ZPPA). Se hizo con un compilado de información cuya última actualización fue hace 8 años aproximadamente. Por lo tanto, hace falta un proceso de armonización técnica porque algunas de estas zonas podrían no tener el mismo potencial agrícola que hace una década”, explica el experto.

De ahí que, al menos de manera temporal, las ZPPA no tengan un alcance jurídico en términos tangibles. Empero, dicha información, será tenida en cuenta para la declaración de las futuras APPA, las cuales sí tendrán una afectación directa sobre los predios a intervenir.

Con los mismos actores de hace 10 años, pero con nuevas cartas en la masa, el debate sobre la ampliación de la sabana ha vuelto a revivir.

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