La demanda que amenaza los POT y la cesión de suelos rurales

El 17 de marzo el abogado Sebastián Briceño, especialista en ordenamiento territorial, radicó una demanda ante el Consejo de Estado, de la que se tendrá noticia en los próximos meses. Según dice, es un proceso más “técnico” y “académico” que político, ya que apunta a corregir un vacío en la Ley 388 de 1997, que cobijan los Planes de Ordenamiento (POT) del país. En concreto, la mira la tiene puesta en el artículo 19 del Decreto reglamentario 3600 de 2007, que condiciona la cesión que hacen los constructores en suelos rurales.

El 17 de marzo el abogado Sebastián Briceño, especialista en ordenamiento territorial, radicó una demanda ante el Consejo de Estado, de la que se tendrá noticia en los próximos meses. Según dice, es un proceso más “técnico” y “académico” que político, ya que apunta a corregir un vacío en la Ley 388 de 1997, que cobijan los Planes de Ordenamiento (POT) del país. En concreto, la mira la tiene puesta en el artículo 19 del Decreto reglamentario 3600 de 2007, que condiciona la cesión que hacen los constructores en suelos rurales.

De prosperar la acción, no solo se anularía el decreto, sino que los POT de los municipios se enfrentarían a un dilema: se quedarían sin piso jurídico para exigir y regular algunas cesiones ligadas a los proyectos urbanísticos, liberando a los constructores interesados en urbanizar en zonas rurales de cumplir con esta obligación. Esto, al menos, hasta que el Estado encuentre cómo cerrar este boquete en las normas urbanísticas.

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La demanda

La Ley 388 es la base de los POT del país. En ella se regula el uso de suelo y la potestad de cada municipio para formular un plan de ordenamiento, así como los niveles de cargas y beneficios, entre otras disposiciones. Dicha ley está reglamentada por 11 decretos, entre ellos el demandado 3600, el cual, según el demandante, ha sido foco de pequeñas acciones judiciales, pero no de una como la suya, que apunta a demostrar su ilegalidad.

“Cuando la ley creó la institución de las cesiones urbanísticas (áreas de terreno que entrega el constructor en virtud de una licencia urbanista), nació a la vida jurídica con un vacío: no incluyó reglas para las cesiones de suelos rurales y suburbanos. El Estado se dio cuenta de ello y en 2007 emitió el Decreto 3600. A nuestro juicio, un decreto no puede crear lo que la ley no incluyó. Un decreto reglamenta la ley, pero no crea asuntos nuevos”, explicó el demandante.

En cuanto al proceso, pese a que apunta a una inconstitucionalidad, llegó a instancias del Consejo de Estado, en vista de que los decretos presidenciales se toman como un acto administrativo y no una ley, de modo que será esa instancia la que emita un juicio el próximo año. El abogado añade que el caso “involucra a la Presidencia de la República y a los ministerios de Ambiente y de Vivienda, entidades que serán las que enfrenten la demanda”.

De acuerdo con analistas, la demanda de Briceño tiene futuro y es probable que el alto tribunal administrativo deba anular el decreto. Ante esto surgen escenarios tanto jurídicos como preguntas acerca de los POT y lo que podría ocurrir si en los municipios se cae la reglamentación para las cesiones de suelo rural.

“Lo esperado es que el Consejo de Estado declare la nulidad, ya que el presidente no puede legislar por decreto. Hay que tener en cuenta que el alto tribunal administrativo ya tuvo en 2022 la oportunidad de pronunciarse frente a la aplicación de los decretos 3600 de 2007 y 4066 de 2008, al señalar que excedieron los alcances de la ley. En ese sentido se desbordó la potestad reglamentaria al incluir los suelos rurales no previstos en la Ley. Esto marca el camino que podrían seguir los magistrados”, dice el abogado Enrique Arango Gómez.

¿Consecuencias?

Para Fernando Montenegro, docente del Instituto de Estudios Urbanos de la U. Nacional, los POT (Plan de Ordenamiento Territorial) son como un “vestido que va a la medida” de las necesidades de los territorios. Explica que las cesiones urbanas y rurales tienen condiciones reguladas, que indican que los proyectos inmobiliarios deben ceder terreno de al menos 25 % a lo público y cumplir con una serie de reglamentaciones que describe el decreto demandado.

“La ley del 97 fue bastante bien entendida en Colombia. No es una ley de abusos y le ha servido al país en estos procesos que hace 30 o 40 años no existían. Desde que existe el ordenamiento territorial y la comisión técnica, el avance es importante. Por supuesto, no es una ley perfecta, porque todavía se presta para hacer trampitas, pero ha sido un avance”, dice Montenegro.

Juan Eduardo Chica Mejía, profesor de la U. Tadeo y líder del Urban Lab Bogotá Región, añade que la caída del decreto podría verse como un “retroceso” y algunos urbanizadores podrían aprovechar la falta de reglamentación, en cesiones de suelo rural y suburbano, a favor de sus proyectos. “Las cesiones urbanísticas son parte del valor social de la propiedad. Si eso realmente se afecta en términos de la cantidad o el tipo de cesión, creo que va a generar un gran reto, no solo en Bogotá, sino en los municipios, porque es a través de este ejercicio de desarrollo urbano que las ciudades han podido lograr equilibrio en su desarrollo”.

Por otro lado, sobre los proyectos urbanísticos que han sido licitados en zonas rurales no podrían verse afectado por el “derecho adquirido” del que gozan los contratistas, como lo explica Montenegro. “En Bogotá, la mayoría de zonas rurales se encuentran en el borde oriental, mayormente protegida. También hay zonas como la parte alta de Ciudad Bolívar o Usme, que son de carácter rural”, añade el experto.

Briceño piensa que si la tesis prospera, “el Gobierno Nacional deberá ver cómo subsana legislativamente el vacío que dejaron 25 años atrás, para que los municipios que se basan en esa norma nacional formen sus planes de ordenamiento, tengan cobertura jurídica y no queden desprotegidos respecto a la exigibilidad de cesiones para suelos rurales”.

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