Las barreras que alejan el sueño de tener vivienda

Pese al impacto económico generado por la pandemia, la venta de vivienda en Bogotá, por ahora, ha superado las expectativas. Así lo refleja un reciente informe de Camacol Bogotá-Cundinamarca, que muestra cómo los cálculos hechos, teniendo en cuenta la cuarentena, apuntaban a que a agosto se venderían 19.633 unidades en la ciudad. La cifra real fue de 23.035, es decir, 3.402 más de lo previsto. No obstante, detrás de estas cifras hay otra realidad oculta: muchas familias tienen dificultades para tener casa propia.

Para entender la situación, primero está la cara amable del negocio, que muestra un creciente apetito inmobiliario debido a los subsidios de vivienda que ofrecen los gobiernos nacional y distrital, y las cajas de compensación familiar. Y seguirá creciendo, pues según el viceministro de Vivienda, Carlos Alberto Ruiz, se autorizaron 200 mil subsidios más, de los cuales 100 mil serán para viviendas de interés social (VIS) -las que no superan los 150 salarios mínimos- y 100 mil para No VIS -no superan los 500 salarios mínimos-.

Todo esto trata de responder al incremento de hogares en la ciudad. Según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), se espera que Bogotá cierre 2020 con 2,7 millones de hogares, cifra que continuará en ascenso en las próximas décadas, llegando a 3,5 millones en 2030, a 4,1 millones en 2040 y a 4,6 millones en 2050. Sin embargo, la realidad es que, pese a lo activo que es el mercado, en la capital “no hay casa pa tanta gente”.

Lea también: La construcción se perfila como pilar para la recuperación económica

Datos de Camacol muestran que la necesidad habitacional anual promedio de Bogotá es de 61.570 unidades de vivienda. Pero el promedio histórico (de 2008 a 2019) refleja que la producción por año es de 31.171 (14.124 son VIS y 17.047, No VIS). “Estamos por debajo de satisfacer esa necesidad. Es clave priorizar la ejecución de planes parciales y la habilitación de suelo para la construcción de vivienda legal”, dice.

Para mitigar el déficit cuantitativo de vivienda, lo ideal es que el número de hogares sea similar al número de viviendas. Sin embargo, en Bogotá, según la secretaria de Hábitat, Nadya Rangel, hay aproximadamente 95 mil hogares sin vivienda. Teniendo en cuenta las proyecciones del DANE, y si la diferencia se mantiene, esta cifra estaría destinada a incrementarse con el paso de los años, al punto de que en 2030 el déficit sería de 177 mil hogares, en 2040 de 203 mil y en 2050 de 225 mil.

Esto sin dejar de lado otra arista del asunto: el déficit cualitativo, el cual tiene en cuenta las condiciones de una vivienda digna. Según el Censo Poblacional de 2018, Bogotá consolidó un 8,1 % de hogares con en hacinamiento mitigable (hasta cuatro personas por habitación), 0,3 % con problemas de estructura (casas con pisos en tierra, arena o barro), 0,7 % sin cocina (preparan alimentos en las habitaciones sin lavaplatos o en un patio), 0,5 % sin suministro de agua, 2,2 % sin alcantarillado, 0,2 % sin energía, y 0,6 % con problemas de recolección de basuras. Esta es la realidad en la que viven muchos bogotanos, principalmente, en viviendas informales.

Obstáculos

Pero en una ciudad con una amplia oferta y un mercado tan dinámico, ¿por qué siguen existiendo barreras para tener una vivienda digna? Según la secretaria de Hábitat, detrás hay una serie de elementos que responden el interrogante. El primero es el alto costo que tienen los inmuebles y la baja producción de unidades VIS y VIP.

Rangel asegura que el 62 % de la producción de vivienda en Bogotá es No VIS, dato que contrasta con que el 67 % de los hogares tienen ingresos menores a cuatro salarios mínimos, lo que hace que en la capital comprar casa o apartamento sea casi que una misión imposible para un grueso de la población.

Lo segundo es la falta de capacidad financiera de las familias vulnerables para acceder a créditos, ya que por los altos índices de informalidad suelen ser una población no bancarizada. Para ellos existe una alternativa, y es el Fondo Nacional del Ahorro (FNA), entidad cuya misión les permite tener créditos, de hasta por 30 años. Sin embargo, El Espectador encontró que varias constructoras rechazan su financiación, pues dicen se demoran en los desembolsos.

Frente a esto, la presidenta del FNA, María Cristina Londoño, asegura que han venido trabajando con las constructoras para mitigar este problema, haciendo avances para mejorar en los tiempos de respuesta. “Cuando llegué al Fondo, el promedio estaba en 310 días (desde la radicación hasta el desembolso). Firmamos un plan de acción con la Superintendencia Financiera, donde se redujo el tiempo a 272 días y ahora logramos estar en 106 días, que es el promedio de la banca”, asegura, al agregar que escenarios como el paro nacional y la cuarentena han significado desafíos para seguir avanzando en esta materia.

Y si bien en este aspecto hay acciones, hay una tercera barrera que dificulta la compra de vivienda. Según la secretaria de Hábitat, se trata de los reportes en las centrales de riesgo. “Cuando los hogares reciben subsidios deben hacer un compromiso de crédito y, en ese marco, tienen que tener un expediente de crédito idóneo y calificado. Esto lo que ha hecho es que, a pesar de los beneficios, muchos experimenten impedimentos para acceder a casa propia”, menciona.

A lo anterior se suma la falta de información que tienen los bogotanos no solo frente a la oferta de subsidios, sino a otros beneficios. Por ejemplo, familias que no ganen más de dos salarios mínimos tienen derecho a aplicar concurrencia y sumar los beneficios que dan los gobiernos nacional y distrital, y las cajas de compensación familiar.

En resumen, estos datos muestran que la ciudad, a pesar de tener una construcción activa, la oferta no alcanza a satisfacer la demanda y el cúmulo de barreras impide un real acceso a toda la población. Por ahora, al parecer, las apuestas seguirán encaminadas a incrementar el número de VIS, ya que su valor resultaría más acorde con la realidad de los ingresos de los capitalinos. Sin embargo, gran parte de estos proyectos se sitúan en las periferias o en municipios vecinos, lo que suma un nuevo dilema: seguir pagando arriendo y vivir cerca del trabajo o ser propietario sin importar la distancia. Las barreras ya se conocen. ¿Cómo encontrarles solución?

Pese al impacto económico generado por la pandemia, la venta de vivienda en Bogotá, por ahora, ha superado las expectativas. Así lo refleja un reciente informe de Camacol Bogotá-Cundinamarca, que muestra cómo los cálculos hechos, teniendo en cuenta la cuarentena, apuntaban a que a agosto se venderían 19.633 unidades en la ciudad. La cifra real fue de 23.035, es decir, 3.402 más de lo previsto. No obstante, detrás de estas cifras hay otra realidad oculta: muchas familias tienen dificultades para tener casa propia.

Para entender la situación, primero está la cara amable del negocio, que muestra un creciente apetito inmobiliario debido a los subsidios de vivienda que ofrecen los gobiernos nacional y distrital, y las cajas de compensación familiar. Y seguirá creciendo, pues según el viceministro de Vivienda, Carlos Alberto Ruiz, se autorizaron 200 mil subsidios más, de los cuales 100 mil serán para viviendas de interés social (VIS) -las que no superan los 150 salarios mínimos- y 100 mil para No VIS -no superan los 500 salarios mínimos-.

Todo esto trata de responder al incremento de hogares en la ciudad. Según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), se espera que Bogotá cierre 2020 con 2,7 millones de hogares, cifra que continuará en ascenso en las próximas décadas, llegando a 3,5 millones en 2030, a 4,1 millones en 2040 y a 4,6 millones en 2050. Sin embargo, la realidad es que, pese a lo activo que es el mercado, en la capital “no hay casa pa tanta gente”.

Lea también: La construcción se perfila como pilar para la recuperación económica

Datos de Camacol muestran que la necesidad habitacional anual promedio de Bogotá es de 61.570 unidades de vivienda. Pero el promedio histórico (de 2008 a 2019) refleja que la producción por año es de 31.171 (14.124 son VIS y 17.047, No VIS). “Estamos por debajo de satisfacer esa necesidad. Es clave priorizar la ejecución de planes parciales y la habilitación de suelo para la construcción de vivienda legal”, dice.

Para mitigar el déficit cuantitativo de vivienda, lo ideal es que el número de hogares sea similar al número de viviendas. Sin embargo, en Bogotá, según la secretaria de Hábitat, Nadya Rangel, hay aproximadamente 95 mil hogares sin vivienda. Teniendo en cuenta las proyecciones del DANE, y si la diferencia se mantiene, esta cifra estaría destinada a incrementarse con el paso de los años, al punto de que en 2030 el déficit sería de 177 mil hogares, en 2040 de 203 mil y en 2050 de 225 mil.

Esto sin dejar de lado otra arista del asunto: el déficit cualitativo, el cual tiene en cuenta las condiciones de una vivienda digna. Según el Censo Poblacional de 2018, Bogotá consolidó un 8,1 % de hogares con en hacinamiento mitigable (hasta cuatro personas por habitación), 0,3 % con problemas de estructura (casas con pisos en tierra, arena o barro), 0,7 % sin cocina (preparan alimentos en las habitaciones sin lavaplatos o en un patio), 0,5 % sin suministro de agua, 2,2 % sin alcantarillado, 0,2 % sin energía, y 0,6 % con problemas de recolección de basuras. Esta es la realidad en la que viven muchos bogotanos, principalmente, en viviendas informales.

Obstáculos

Pero en una ciudad con una amplia oferta y un mercado tan dinámico, ¿por qué siguen existiendo barreras para tener una vivienda digna? Según la secretaria de Hábitat, detrás hay una serie de elementos que responden el interrogante. El primero es el alto costo que tienen los inmuebles y la baja producción de unidades VIS y VIP.

Rangel asegura que el 62 % de la producción de vivienda en Bogotá es No VIS, dato que contrasta con que el 67 % de los hogares tienen ingresos menores a cuatro salarios mínimos, lo que hace que en la capital comprar casa o apartamento sea casi que una misión imposible para un grueso de la población.

Lo segundo es la falta de capacidad financiera de las familias vulnerables para acceder a créditos, ya que por los altos índices de informalidad suelen ser una población no bancarizada. Para ellos existe una alternativa, y es el Fondo Nacional del Ahorro (FNA), entidad cuya misión les permite tener créditos, de hasta por 30 años. Sin embargo, El Espectador encontró que varias constructoras rechazan su financiación, pues dicen se demoran en los desembolsos.

Frente a esto, la presidenta del FNA, María Cristina Londoño, asegura que han venido trabajando con las constructoras para mitigar este problema, haciendo avances para mejorar en los tiempos de respuesta. “Cuando llegué al Fondo, el promedio estaba en 310 días (desde la radicación hasta el desembolso). Firmamos un plan de acción con la Superintendencia Financiera, donde se redujo el tiempo a 272 días y ahora logramos estar en 106 días, que es el promedio de la banca”, asegura, al agregar que escenarios como el paro nacional y la cuarentena han significado desafíos para seguir avanzando en esta materia.

Y si bien en este aspecto hay acciones, hay una tercera barrera que dificulta la compra de vivienda. Según la secretaria de Hábitat, se trata de los reportes en las centrales de riesgo. “Cuando los hogares reciben subsidios deben hacer un compromiso de crédito y, en ese marco, tienen que tener un expediente de crédito idóneo y calificado. Esto lo que ha hecho es que, a pesar de los beneficios, muchos experimenten impedimentos para acceder a casa propia”, menciona.

A lo anterior se suma la falta de información que tienen los bogotanos no solo frente a la oferta de subsidios, sino a otros beneficios. Por ejemplo, familias que no ganen más de dos salarios mínimos tienen derecho a aplicar concurrencia y sumar los beneficios que dan los gobiernos nacional y distrital, y las cajas de compensación familiar.

En resumen, estos datos muestran que la ciudad, a pesar de tener una construcción activa, la oferta no alcanza a satisfacer la demanda y el cúmulo de barreras impide un real acceso a toda la población. Por ahora, al parecer, las apuestas seguirán encaminadas a incrementar el número de VIS, ya que su valor resultaría más acorde con la realidad de los ingresos de los capitalinos. Sin embargo, gran parte de estos proyectos se sitúan en las periferias o en municipios vecinos, lo que suma un nuevo dilema: seguir pagando arriendo y vivir cerca del trabajo o ser propietario sin importar la distancia. Las barreras ya se conocen. ¿Cómo encontrarles solución?