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Por estos días el alcalde de Medellín, Federico Gutiérrez, puso en el debate público un asunto que en los últimos años ha sido recurrente en las grandes ciudades: el mercado de las rentas de inmuebles para estancias cortas. Gutiérrez alcanzó a mencionar la prohibición absoluta, lo cual le valió varios titulares nacionales y el hecho de que ciudades como Bogotá, tuvieran que pronunciarse. Pero varias preguntas surgen: ¿Puede un alcalde regular o incluso, prohibir el alquiler de inmuebles por días? ¿La eventual prohibición sí servirá para atacar los problemas pretendidos?
Arrendar apartamentos por días o semanas no es ni mucho menos novedoso, pero al igual que casi todos los mercados ha tenido una enorme revolución gracias al ingreso de la tecnología. Hace décadas quienes iban de turismo a Santa Marta o Cartagena, sólo por citar un par de ejemplos, buscaban su lugar de estadía a través de avisos en el periódico. Actualmente, plataformas como Airbnb o Vrbo, entre otras, han hecho que sea mucho más fácil encontrar inmuebles en cualquier parte del mundo y, por ende, también ha aumentado la oferta.
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Según el Ministerio de Comercio más de 6 millones de turistas tuvo Colombia en el 2023, incrementando más del 22% la cifra del 2022. El Banco de la República reveló que las divisas por concepto de turismo alcanzaron los $9.000 millones de dólares. Bogotá fue elegida la sexta ciudad cómo mejor sitio turístico del mundo según los premios de la plataforma TripAdvisor. Es claro que el turismo mueve una fuente importante de la economía y por ende muchos ven en el mercado de las rentas cortas una buena inversión. La capital tiene cerca 18.000 ofertas de este estilo, Medellín 27.000 y Cartagena 11.000.
Estamos ante un hecho que ha traído enormes beneficios para los mercados locales, pero también ha generado una controversia derivada de los impactos que trae. El primer efecto, hace relación al mercado inmobiliario. Inversionistas adquieren inmuebles para alquilarlos lo cual sumado a la crisis de escasez de tierra para construcción de vivienda que afrontan las ciudades como Bogotá, ha incrementado el valor de esta y los propios arriendos para sus habitantes. Este es el principal argumento para hacer diferentes regulaciones en ciudades como Londres, Berlín, Barcelona o Paris. En Colombia este punto no ha ocurrido con el mismo nivel de intensidad, sin embargo, estudios muestran esta tendencia en Bogotá, Medellín y Cartagena.
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Por su parte, el incremento del turismo en ocasiones trae consigo -lamentablemente- unas dinámicas no deseadas como el turismo sexual y la comisión de delitos como la explotación infantil. Bogotá, Medellín y Cartagena vuelven a ser las ciudades del país que más casos presentan. Sin ninguna duda, es una situación que las administraciones tienen que afrontar con contundencia, pero con medidas pertinentes y eficaces.
En este marco, el alcalde de Medellín llegó a la convicción de que el problema se resuelve, o al menos en parte, prohibiendo el arrendamiento de inmuebles a través de plataformas como Airbnb. Unos días después Gutiérrez trató de aclarar y señaló que su idea “no es acabar” con estas plataformas, pero sí “tenemos que regular para que esto funcione y salga bien”.
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En aras de la verdad, el mercado de rentas para estancias cortas en Colombia ya está regulado. Para simplificar, existen dos requisitos: (i) Estar inscritos en el Registro Nacional de Turismo (RNT) y (ii) las propiedades horizontales deben expresamente aprobar este uso. Además, la ley señala lo obvio, pero que hay veces no sobra, y es que se prohíbe “la prestación del servicio de alojamiento turístico y/o de pasadía a menores de edad que no estén acompañados o autorizados por al menos uno de sus padres o responsables legales”.
Ningún alcalde puede prohibir lo que la ley permite y que además desarrolla un principio básico constitucional que es la libertad de empresa. De esta manera, no hay mucho espacio, ni competencia, para regular y mucho menos prohibir plataformas como Airbnb por parte de los alcaldes. Sin duda, cualquier medida en esta dirección sería inconstitucional.
¿Eso significa que no se puede hacer nada frente a la comisión de delitos? Por supuesto que no. Las alcaldías tienen unas competencias claras de inspección, control y de prevención y persecución del delito. Algunas de ellas se pueden mejorar y fortalecer. Los delitos no se comenten porque exista Airbnb o cualquier plataforma, de ser así habría que haber prohibido hace años los avisos clasificados de los periódicos.
En caso de la comisión de un delito y más aún si hay menores involucrados, incluso dentro de inmuebles privados, la policía no sólo puede sino tiene la obligación de entrar. Además, el hecho de que exista el deber de inscripción en el RNT hace más fácil la identificación de los propietarios y si es del caso imputar responsabilidades penales. Hay que hacer mejores esfuerzos para identificar a quienes a pesar de ejercer esta actividad no se han inscrito en el RNT e imponer sanciones.
Siempre es más fácil prohibir, pero no resulta realista. Lo que hay que hacer es mejorar los controles. Bogotá ha tenido grandes casos de éxito de desmantelar bandas o perseguir delitos como la explotación infantil o la trata de personas que se escudan en inmuebles arrendados bien sea por días, semanas e incluso horas, que pueden ser de gran ejemplo para otras ciudades. Por ahora, anunciar prohibir o regular localmente el uso de plataformas poco o nada resuelve el problema y en el caso hipotético de que pudieran hacerlo, no parece ser una medida eficaz.
