Opinión: La ocupación presente y futura del suelo urbano en Bogotá

En los últimos años se aceleró la caída de la tasa de natalidad, al tiempo que se registraron importantes procesos de emigración de bogotanos a otras regiones del país e, incluso, al exterior. En consecuencia, el DANE ha estimado que en los próximos 10 años la población de Bogotá se reducirá en cerca de 100.000 habitantes y apenas superará los 7.800.000 en el 2034. Sin embargo, durante la próxima década se formarán en la ciudad cerca de 790.000 nuevos hogares.

Esta aparente contradicción se explica por el crecimiento extraordinario de los hogares unipersonales que pasarán de representar el 26% del total en 2024 a más del 39,4% en el 2034. Además, las parejas sin hijos y hogares monoparentales, es decir, un padre o una madre con un hijo, pasarán del 24% al 32,5% en esos diez años. Para 2034 el 73% de los hogares bogotanos estarán conformados por una o dos personas, equivalentes a 1.400.000 personas que demandarán nuevas formas de vivienda.

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En el extremo opuesto, las familias “extensas”, compuestas por más de 4,5 miembros, que actualmente representan el 12,5% pasarán a menos del 3,20% en el 2034, en tanto que los hogares biparentales con más de dos hijos se reducirán en un 8,5%. Los 945.000 de estos hogares existentes actualmente en Bogotá se irán transformando en hogares más pequeños hasta llegar a unos 455.000 en el 2034, lo que significa una reducción del 50% en este periodo.

Esta enorme transformación sociodemográfica significa que en estos años más de 450.000 viviendas de tres alcobas que fueron construidas bajo otros parámetros, quedarán vacías, cambiarán de uso o serán transformadas. Esto plantea desafíos enormes en la tarea de renovación urbana. El cambio es de proporciones inimaginables. A las condiciones demográficas descritas se suman trasformaciones económicas, técnicas y urbanísticas.

Según el índice de precios de la vivienda nueva IPVN del Banco de la República, entre el 2006 y el 2022 el costo de la vivienda se ha multiplicado por 4,47, en tanto que el salario mínimo SMLMV solo lo ha hecho por 2,84, esto significa que los hogares bogotanos vienen perdiendo, de manera significativa, su poder adquisitivo frente el m2 de construcción. Los habitantes de la capital se ven abocados a reducir, cada vez más, el tamaño de su vivienda.

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Para adquirir una vivienda de área mínima como lo establece el POT (42 m2), incluyendo un aporte de subsidios se requieren 4,4 SMLMV. Según la última Encuesta Multipropósito (EM) elaborada por el DANE en 2022, el 66,3 % de los hogares bogotanos ganan menos de 4 SMLMV y el porcentaje promedio del ingreso que la familia dedica a la vivienda es del 49,6%. Condición altamente alarmante.

La mayoría de los hogares conformados por una o dos personas solo podrán adquirir vivienda entre los 20 a 30 m2, algunos tendrán acceso a mayores espacios, algunos para viviendas para adultos mayores u otras formas de vivienda. Apartamentos con tres alcobas de más de 65 m2 como los de la emblemática “Ciudadela Colsubsidio” o los de 90 m2 del conjunto Pablo VI de cuatro habitaciones, tendrán poca demanda.

Junto con el constante incremento del valor del suelo se han logrado avances tecnológicos y constructivos, así como cambios en las normas urbanísticas, que incrementaron los índices de construcción de 2,5 hasta más de 4,5, todo lo cual ha permitido mayores densidades sin deteriorar la calidad ambiental. Hace apenas unas décadas un desarrollo con apartamentos de dos o tres alcobas podían alcanzar una densidad de 120 viviendas por hectárea neta, actualmente es posible encontrar proyectos con más de 280 (viv/ha). Con viviendas unipersonales de una alcoba es posible alcanzar densidades superiores a las 900 (viv/ha).

Como lo señala la EM en 2022, si bien el 48,6% de las familias viven en arriendo, hay igual número de viviendas que de hogares, lo que permite suponer que el déficit cuantitativo, si lo hay, es muy bajo. Los 715.000 hogares de una o dos personas, que se conformarán en los próximos diez años requerirán algo más de 1.000 hectáreas, con una densidad media de 600 (viv/ha), en tanto que de las 6.000 hectáreas que actualmente ocupan los 914.000 hogares de más de tres personas, solo se necesitarán unas 2.000 para albergar los 450.000 estimados para el 2034. Parte de los 3.000 restantes podrán serán ocupadas por usos diferentes a vivienda como recreación, cultura y servicios comunitarios.

Si bien esta transformación, sin precedentes en la historia de la ciudad, que se inició algunos años atrás como lo confirma el censo del 2018 que identificó 148.367 viviendas desocupadas, se acelerará en el futuro próximo. Esto significa que resulta necesario revisar las políticas públicas y construir una novedosa forma de entender y proyectar la cuidad, desde una lógica eminentemente cualitativa, acorde con los enormes valores ecológicos propios de una región localizada en el trópico frío, a 2.600 m sobre el nivel del mar, que ocupan la capital del país y la sabana de Bogotá.

En los últimos años se aceleró la caída de la tasa de natalidad, al tiempo que se registraron importantes procesos de emigración de bogotanos a otras regiones del país e, incluso, al exterior. En consecuencia, el DANE ha estimado que en los próximos 10 años la población de Bogotá se reducirá en cerca de 100.000 habitantes y apenas superará los 7.800.000 en el 2034. Sin embargo, durante la próxima década se formarán en la ciudad cerca de 790.000 nuevos hogares.

Esta aparente contradicción se explica por el crecimiento extraordinario de los hogares unipersonales que pasarán de representar el 26% del total en 2024 a más del 39,4% en el 2034. Además, las parejas sin hijos y hogares monoparentales, es decir, un padre o una madre con un hijo, pasarán del 24% al 32,5% en esos diez años. Para 2034 el 73% de los hogares bogotanos estarán conformados por una o dos personas, equivalentes a 1.400.000 personas que demandarán nuevas formas de vivienda.

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En el extremo opuesto, las familias “extensas”, compuestas por más de 4,5 miembros, que actualmente representan el 12,5% pasarán a menos del 3,20% en el 2034, en tanto que los hogares biparentales con más de dos hijos se reducirán en un 8,5%. Los 945.000 de estos hogares existentes actualmente en Bogotá se irán transformando en hogares más pequeños hasta llegar a unos 455.000 en el 2034, lo que significa una reducción del 50% en este periodo.

Esta enorme transformación sociodemográfica significa que en estos años más de 450.000 viviendas de tres alcobas que fueron construidas bajo otros parámetros, quedarán vacías, cambiarán de uso o serán transformadas. Esto plantea desafíos enormes en la tarea de renovación urbana. El cambio es de proporciones inimaginables. A las condiciones demográficas descritas se suman trasformaciones económicas, técnicas y urbanísticas.

Según el índice de precios de la vivienda nueva IPVN del Banco de la República, entre el 2006 y el 2022 el costo de la vivienda se ha multiplicado por 4,47, en tanto que el salario mínimo SMLMV solo lo ha hecho por 2,84, esto significa que los hogares bogotanos vienen perdiendo, de manera significativa, su poder adquisitivo frente el m2 de construcción. Los habitantes de la capital se ven abocados a reducir, cada vez más, el tamaño de su vivienda.

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Para adquirir una vivienda de área mínima como lo establece el POT (42 m2), incluyendo un aporte de subsidios se requieren 4,4 SMLMV. Según la última Encuesta Multipropósito (EM) elaborada por el DANE en 2022, el 66,3 % de los hogares bogotanos ganan menos de 4 SMLMV y el porcentaje promedio del ingreso que la familia dedica a la vivienda es del 49,6%. Condición altamente alarmante.

La mayoría de los hogares conformados por una o dos personas solo podrán adquirir vivienda entre los 20 a 30 m2, algunos tendrán acceso a mayores espacios, algunos para viviendas para adultos mayores u otras formas de vivienda. Apartamentos con tres alcobas de más de 65 m2 como los de la emblemática “Ciudadela Colsubsidio” o los de 90 m2 del conjunto Pablo VI de cuatro habitaciones, tendrán poca demanda.

Junto con el constante incremento del valor del suelo se han logrado avances tecnológicos y constructivos, así como cambios en las normas urbanísticas, que incrementaron los índices de construcción de 2,5 hasta más de 4,5, todo lo cual ha permitido mayores densidades sin deteriorar la calidad ambiental. Hace apenas unas décadas un desarrollo con apartamentos de dos o tres alcobas podían alcanzar una densidad de 120 viviendas por hectárea neta, actualmente es posible encontrar proyectos con más de 280 (viv/ha). Con viviendas unipersonales de una alcoba es posible alcanzar densidades superiores a las 900 (viv/ha).

Como lo señala la EM en 2022, si bien el 48,6% de las familias viven en arriendo, hay igual número de viviendas que de hogares, lo que permite suponer que el déficit cuantitativo, si lo hay, es muy bajo. Los 715.000 hogares de una o dos personas, que se conformarán en los próximos diez años requerirán algo más de 1.000 hectáreas, con una densidad media de 600 (viv/ha), en tanto que de las 6.000 hectáreas que actualmente ocupan los 914.000 hogares de más de tres personas, solo se necesitarán unas 2.000 para albergar los 450.000 estimados para el 2034. Parte de los 3.000 restantes podrán serán ocupadas por usos diferentes a vivienda como recreación, cultura y servicios comunitarios.

Si bien esta transformación, sin precedentes en la historia de la ciudad, que se inició algunos años atrás como lo confirma el censo del 2018 que identificó 148.367 viviendas desocupadas, se acelerará en el futuro próximo. Esto significa que resulta necesario revisar las políticas públicas y construir una novedosa forma de entender y proyectar la cuidad, desde una lógica eminentemente cualitativa, acorde con los enormes valores ecológicos propios de una región localizada en el trópico frío, a 2.600 m sobre el nivel del mar, que ocupan la capital del país y la sabana de Bogotá.