Peatonalizar: bueno para la gente y el valor de los predios

Este sábado debía estar casi terminada la peatonalización de la carrera 7ª de Bogotá, en un tramo del centro histórico, que va desde la avenida Jiménez hasta la Plaza de Bolívar, pero el contratista tuvo retrasos en el cronograma y no estará lista. En la Zona G de Chapinero, el alcalde local y los vecinos están enfrentados por el proyecto peatonal en este sector y no llegan a un acuerdo. Y mientras eso ocurre en la capital, en otras ciudades estos proyectos han sido exitosos, no sólo porque atraen más gente, sino porque aumenta el valor del suelo.

Todas las peatonalizaciones han generado peleas y resistencia, pero al final han valorizado las zonas intervenidas. Esa es una de las conclusiones de Óscar Borrero, uno de los expertos que más ha trabajado el tema de valorización y quien participó en estudios hechos por el Banco Interamericano de Desarrollo y el Ministerio de Cultura sobre la recuperación de espacios públicos.

Uno de los casos que Borrero analizó para el BID y el Ministerio de Cultura fue el de Santa Marta. Allí se hicieron varios proyectos de peatonalización entre 2006 y 2011. Tan sólo en la carrera 3 del Centro Histórico los inmuebles se valorizaron 552%, frente a lo que costaba en 2006. En la calle 19, entre carreras 3 y 5, aumentaron 248%, y en otras calles peatonales los sectores vecinos aumentaron 150%.

“Ninguna generó desvalorización como algunos críticos anunciaron. Este es un fenómeno que se ha encontrado en muchas ciudades colombianas y latinoamericanas, que peatonalizaron calles importantes en sus zonas céntricas: Medellín, Montería, Bogotá, Cartagena, Manizales, Lima, Santiago, Buenos Aires y Rosario”, señala uno de los estudios hechos por Borrero.

De hecho, aunque la peatonalización de la carrera 7ª de Bogotá aún no es el proyecto definitivo, durante el primer semestre de 2012 generó “un incremento en la demanda de locales comerciales. Se espera valorización superior a otras zonas del centro”, resaltan los análisis hechos por el BID.

Claro que a la 7ª aún le falta mucho para convertirse en un verdadero proyecto de peatonalización con jardines, bancas para los caminantes, iluminación y buena seguridad. Pero el que suba la demanda de los locales sin haber terminado el plan ya muestra los beneficios que traería la iniciativa cuando esté lista. Algo que debería afanar a la administración distrital y a la que tenga en sus manos continuar la estrategia.

Un elemento en común en la mayoría de proyectos de este tipo en el mundo ha sido la resistencia de los habitantes o comerciantes de las zonas intervenidas. Que es inseguro, que es feo o que las ventas van a bajar son críticas que han escuchado cientos de veces quienes se dedican a promover estas iniciativas. En Nueva York, cuando el caleño William Vallejo (quien hoy forma parte del IDU en Bogotá) impulsó la peatonalización de Times Square, tuvo que enfrentar estos cuestionamientos y hoy, algo que no deja de mencionar cuando se le pregunta por el proceso, es que este espacio “se convirtió en uno de los 10 corredores comerciales más costosos del planeta. Una renta costaba en promedio US$600 en 2009 y en 2014 ya estaba en US$2.400, es decir, que el valor subió 400% en seis años y el proyecto no está terminado”.

En Bogotá y en las ciudades colombianas, quienes se han opuesto a los planes para peatonalizar vías han sido principalmente los comerciantes, por miedo a que se afecten sus ganancias. A propósito, los análisis de Borrero para el BID concluyen que “no es cierto que la peatonalización de una calle conduzca a pérdidas o crisis de ventas en el comercio”. Es más, con este prejuicio muchas administraciones han dejado de adelantar acciones que podrían beneficiar el patrimonio y recuperar espacios abandonados.

Ante los beneficios en precios de suelo que traen las peatonalizaciones, ya en ciudades latinoamericanas como Lima (Perú) están elaborando la estrategia para hacer más intervenciones con cobro de valorización, debido a la plusvalía que genera la obra para los comerciantes. Allí, la vía Ica-Ucayali tuvo un incremento de precios de los inmuebles entre 105 y 147% de 2011 a 2013. Claro que este impacto se debe también a otras obras que la Alcaldía realizó alrededor del centro histórico. Un factor para tener en cuenta por las ciudades que estén desarrollando estos proyectos.

Otros casos exitosos en Colombia

En Medellín la peatonalización de la calle Carabobo, entre 2009 y 2010, de acuerdo con datos de analistas, generó un incremento de precios del suelo del 50%. En Pamplona la semipeatonalización de la Calle Real generó incremento del 40% en sólo un año. En Montería la intervención peatonal del parque lineal, alrededor de la ronda del río Sinú realizada en 2006 y 2007, generó valorización importante en los locales comerciales y viviendas a dos kilómetros y los mismos ciudadanos piden que aumente la peatonalización.

En Bogotá, la ampliación de los andenes en la carrera 15, entre calles 72 y 100, en 2002, logró una gran demanda de locales comerciales para arrendar o comprar, pese a que inicialmente tuvo la oposición de los comerciantes.

En conclusión, “no se conoce de una intervención de espacio público, peatonalización, malecón o plaza que haya generado desvalorización en ciudad colombiana. Por el contrario, se puede estimar que la valorización oscila desde un mínimo del 30% hasta un máximo del 200%”, anota el estudio realizado para el BID.

Este sábado debía estar casi terminada la peatonalización de la carrera 7ª de Bogotá, en un tramo del centro histórico, que va desde la avenida Jiménez hasta la Plaza de Bolívar, pero el contratista tuvo retrasos en el cronograma y no estará lista. En la Zona G de Chapinero, el alcalde local y los vecinos están enfrentados por el proyecto peatonal en este sector y no llegan a un acuerdo. Y mientras eso ocurre en la capital, en otras ciudades estos proyectos han sido exitosos, no sólo porque atraen más gente, sino porque aumenta el valor del suelo.

Todas las peatonalizaciones han generado peleas y resistencia, pero al final han valorizado las zonas intervenidas. Esa es una de las conclusiones de Óscar Borrero, uno de los expertos que más ha trabajado el tema de valorización y quien participó en estudios hechos por el Banco Interamericano de Desarrollo y el Ministerio de Cultura sobre la recuperación de espacios públicos.

Uno de los casos que Borrero analizó para el BID y el Ministerio de Cultura fue el de Santa Marta. Allí se hicieron varios proyectos de peatonalización entre 2006 y 2011. Tan sólo en la carrera 3 del Centro Histórico los inmuebles se valorizaron 552%, frente a lo que costaba en 2006. En la calle 19, entre carreras 3 y 5, aumentaron 248%, y en otras calles peatonales los sectores vecinos aumentaron 150%.

“Ninguna generó desvalorización como algunos críticos anunciaron. Este es un fenómeno que se ha encontrado en muchas ciudades colombianas y latinoamericanas, que peatonalizaron calles importantes en sus zonas céntricas: Medellín, Montería, Bogotá, Cartagena, Manizales, Lima, Santiago, Buenos Aires y Rosario”, señala uno de los estudios hechos por Borrero.

De hecho, aunque la peatonalización de la carrera 7ª de Bogotá aún no es el proyecto definitivo, durante el primer semestre de 2012 generó “un incremento en la demanda de locales comerciales. Se espera valorización superior a otras zonas del centro”, resaltan los análisis hechos por el BID.

Claro que a la 7ª aún le falta mucho para convertirse en un verdadero proyecto de peatonalización con jardines, bancas para los caminantes, iluminación y buena seguridad. Pero el que suba la demanda de los locales sin haber terminado el plan ya muestra los beneficios que traería la iniciativa cuando esté lista. Algo que debería afanar a la administración distrital y a la que tenga en sus manos continuar la estrategia.

Un elemento en común en la mayoría de proyectos de este tipo en el mundo ha sido la resistencia de los habitantes o comerciantes de las zonas intervenidas. Que es inseguro, que es feo o que las ventas van a bajar son críticas que han escuchado cientos de veces quienes se dedican a promover estas iniciativas. En Nueva York, cuando el caleño William Vallejo (quien hoy forma parte del IDU en Bogotá) impulsó la peatonalización de Times Square, tuvo que enfrentar estos cuestionamientos y hoy, algo que no deja de mencionar cuando se le pregunta por el proceso, es que este espacio “se convirtió en uno de los 10 corredores comerciales más costosos del planeta. Una renta costaba en promedio US$600 en 2009 y en 2014 ya estaba en US$2.400, es decir, que el valor subió 400% en seis años y el proyecto no está terminado”.

En Bogotá y en las ciudades colombianas, quienes se han opuesto a los planes para peatonalizar vías han sido principalmente los comerciantes, por miedo a que se afecten sus ganancias. A propósito, los análisis de Borrero para el BID concluyen que “no es cierto que la peatonalización de una calle conduzca a pérdidas o crisis de ventas en el comercio”. Es más, con este prejuicio muchas administraciones han dejado de adelantar acciones que podrían beneficiar el patrimonio y recuperar espacios abandonados.

Ante los beneficios en precios de suelo que traen las peatonalizaciones, ya en ciudades latinoamericanas como Lima (Perú) están elaborando la estrategia para hacer más intervenciones con cobro de valorización, debido a la plusvalía que genera la obra para los comerciantes. Allí, la vía Ica-Ucayali tuvo un incremento de precios de los inmuebles entre 105 y 147% de 2011 a 2013. Claro que este impacto se debe también a otras obras que la Alcaldía realizó alrededor del centro histórico. Un factor para tener en cuenta por las ciudades que estén desarrollando estos proyectos.

Otros casos exitosos en Colombia

En Medellín la peatonalización de la calle Carabobo, entre 2009 y 2010, de acuerdo con datos de analistas, generó un incremento de precios del suelo del 50%. En Pamplona la semipeatonalización de la Calle Real generó incremento del 40% en sólo un año. En Montería la intervención peatonal del parque lineal, alrededor de la ronda del río Sinú realizada en 2006 y 2007, generó valorización importante en los locales comerciales y viviendas a dos kilómetros y los mismos ciudadanos piden que aumente la peatonalización.

En Bogotá, la ampliación de los andenes en la carrera 15, entre calles 72 y 100, en 2002, logró una gran demanda de locales comerciales para arrendar o comprar, pese a que inicialmente tuvo la oposición de los comerciantes.

En conclusión, “no se conoce de una intervención de espacio público, peatonalización, malecón o plaza que haya generado desvalorización en ciudad colombiana. Por el contrario, se puede estimar que la valorización oscila desde un mínimo del 30% hasta un máximo del 200%”, anota el estudio realizado para el BID.