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“Difícilmente habrá un mejor momento en Colombia para comprar vivienda como el actual”, asegura Luis Aurelio Díaz, presidente del Grupo Oikos. Su afirmación no es exagerada, pues como lo explica, hay al menos dos condiciones que favorecen esta adquisición. La primera son los subsidios que brindan los gobiernos nacional y distrital (en Bogotá una familia cuyos ingresos no superan los dos salarios mínimos puede recibir hasta 60 salarios mínimos) y la segunda, las competitivas tasas de interés.
En este video le explicamos cómo obtener un subsidio de vivienda en Bogotá
Cifras manejadas por el Ministerio de Vivienda muestran que los bogotanos están respondiendo a este panorama, pues en 2020 se vendieron más de 29.400 unidades de viviendas de interés social (VIS, que se caracterizan por no superar los 150 salarios mínimos), lo que evidenció un incremento del 27 % si se compara con el consolidado de 2019.
A pesar de este positivo reporte, pues no deja de ser cierto que más familias están accediendo a soluciones de vivienda, para Bogotá sigue siendo un reto el brindar acceso a viviendas de interés prioritario (VIP, que son las que no superan los 90 salarios mínimos), las cuales están dirigidas a población de bajos recursos.
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Lo anterior se sustenta en cifras como las que ofrece Coordenada Urbana de Camacol, la cual reportó a diciembre de 2020 una oferta de 33.436 unidades de vivienda, de las cuales 17.192 fueron no VIS (que superan los 150 salarios mínimos), seguidas por 15.616 de viviendas de interés social (VIS) y 628 de viviendas de interés prioritario (VIP). Esto se traduce en que la participación en la oferta de las últimas es de apenas el 1,8 %.
A esto se suma un agravante, que es el déficit cuantitativo de vivienda que tiene la capital. Según el gerente de Camacol Bogotá Cundinamarca, Alejandro Callejas, hoy la ciudad registra un déficit de unos 96.000 hogares, cifra que parece aumentar paulatinamente con el paso de los años, pues el DANE estima que al año se crean unos 60.000 hogares en la capital, pero en el mismo período el sector de la construcción reporta cerca de 30.000 unidades de vivienda formal, mientras que el Distrito estima que las informales rondan las 21.000.
En suma, todas estas cifras muestran que en Bogotá hay una alta necesidad de vivienda, pero las construcciones no son suficientes para satisfacerla, y las que hay en su mayoría no están sujetas a subsidios o no están dirigidas a la población más pobre y vulnerable. También podría incluirse que en la capital la informalidad es del 42,9 % (según el más reciente informe publicado por el DANE), lo que se traduce en que poco menos de la mitad de los trabajadores no pueden aplicar a beneficios como la concurrencia de subsidios, pues en su mayoría carecen de una afiliación a caja de compensación familiar.
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Pero, ¿por qué son tan escasas las viviendas VIP en Bogotá? Según Callejas, son varios los factores que influyen. El primero, y tal vez más importante, es el alto costo del suelo, aspecto que se atribuye a la falta de habilitación de espacios que permitan la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios. Al haber cada vez menos espacio, explica, la especulación por el precio de la tierra es mayor. En suma, en pocas áreas de la capital es negocio hacer casas o apartamentos que cuesten menos de $82 millones, que es el aproximado a lo que equivalen 90 salarios mínimos.
“Otro factor es el cierre financiero de las constructoras. Debería haber incentivos más agresivos que den la oportunidad para que proyectos que eventualmente no tengan cierres financieros con una estructuración normal, a través de incentivos del gobierno distrital lo puedan lograr”, asegura.
Desde su experiencia como constructor, Luis Aurelio Díaz dice que una forma de aumentar la oferta de las VIP es elevar el tope de la misma de 90 salarios mínimos a 100 o 120. Él cree que esa estrategia replicaría lo que pasó en su momento con las VIS, cuando el Gobierno Nacional decidió aumentar el rango y así logró que más proyectos pasaran a ser subsidiados.
De hecho, esa fue una de las fórmulas que le sirvió al Gobierno para quintuplicar la oferta de viviendas VIP en Bogotá, ya que si se comparan los 22 meses del gobierno Duque, con los 22 del mandato anterior, la capital pasó de ofrecer 44 viviendas VIP a 223. No es mucho, si se tiene en cuenta la población bogotana, pero para el Ministerio de Vivienda es un gran avance.
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No obstante, la misma cartera considera inconveniente apostarle nuevamente a esa estrategia por dos razones: la primera es porque el gobierno de Duque, explica, solo puede aumentar los topes bajo su plan de desarrollo, cosa que ya se hizo; la segunda, porque al incrementar el rango, menos familias de escasos recursos tendrían la capacidad adquisitiva para comprarlas. La estrategia, asevera el ministerio (y en esta coincide Callejas) es que haya una mayor habilitación de suelo para construir.
El directivo de Camacol ejemplifica su posición al hablar de importantes proyectos de vivienda que se tienen previstos para la capital. “Tenemos un plan parcial en Usme, que se llama Tres Quebradas, que tiene una oferta de 22.000 VIP; en Lagos de Torca (en el norte de la ciudad) son 27.000; en La Salle son 1.500, y en La Marlén son 3.000. Varios de estos proyectos están pausados por peros que ha puesto la Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca (CAR).
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Uno de los riesgos que tendría esta apuesta es que alejaría a la capital de su sueño de convertirse en una ciudad de 15 minutos. Sin embargo, si se ejecuta bien, eso no pasaría, pues sus habitantes tendrían acceso cercano a plazas de trabajo, centros educativos, de salud y demás lugares de interés público. La ciudad tiene una oportunidad para avanzar en su oferta de vivienda VIP por medio de su Plan de Ordenamiento Territorial, por lo que la respuesta a si continuará o no con sus faltantes en esta materia se definirá en los próximos meses.