Los sueños rotos que se esconden en la crisis habitacional

Apiladas en la abertura del buzón de su oficina, el abogado especializado en derecho inmobiliario Jaime Ortiz tiene para esta semana al menos 20 solicitudes de clientes, que le piden asesoría en cesiones de posición contractual. Esta figura jurídica, explica Ortiz, la usan con frecuencia personas que no pueden asumir sus obligaciones en el pago de la cuota inicial de una vivienda y deciden vender su participación en el contrato, para recuperar algo de su inversión.

Apiladas en la abertura del buzón de su oficina, el abogado especializado en derecho inmobiliario Jaime Ortiz tiene para esta semana al menos 20 solicitudes de clientes, que le piden asesoría en cesiones de posición contractual. Esta figura jurídica, explica Ortiz, la usan con frecuencia personas que no pueden asumir sus obligaciones en el pago de la cuota inicial de una vivienda y deciden vender su participación en el contrato, para recuperar algo de su inversión.

El mecanismo es sencillo: se busca un cliente que sí pueda seguir con el contrato a cambio de un determinado precio que cubra, de manera parcial, las cuotas que pagó el vendedor. Por más descabellado que parezca, el abogado explica que hay inversores que aprovechan estas situaciones para adquirir vivienda a un precio más económico. “Resuelven parte de la cuota inicial del inmueble a un precio bastante inferior al ya cancelado”.

Entre sus clientes, advierte cauteloso el abogado a El Espectador, para proteger su identidad de sus clientes, hay desde personas desesperadas que buscan salir de una obligación inasumible hasta especuladores inmobiliarios, que se quieren ganar un dinero extra a través de una cesión ventajosa de este tipo de contratos. Quizás este último punto es el que ha impulsado a que algunas constructoras incluyan en las cláusulas de contrato impedimentos que bloquean este tipo de acciones más adelante.

Además de fungir como salvaguarda frente a negocios de especulación, este tipo de cláusulas son incluidas en los contratos de venta “porque, para un constructor, una unidad que un hogar le ceda a otro compite con el resto de la oferta disponible del proyecto”, advirtió Edwin Chiriví, gerente de Camacol Bogotá. En vista de estas situaciones, agregó Chiriví, las constructoras han contemplado otro tipo de alternativas fiduciarias para que los hogares que busquen desistir del negocio puedan continuar o desistir bajo ciertas condiciones jurídicas, como la renegociación de la cuantía de las cuotas o la extensión en el plazo de pago.

Pero detrás de esta cortina de maniobras jurídicas yace oculto el fantasma del desistimiento, un espectro fatal que no solo encarna la decadencia de los bajos índices del sector inmobiliario, sino que también aglutina los sueños rotos de hogares que dos años atrás, en pleno boom inmobiliario, se ilusionaron con la posibilidad de tener vivienda propia. Esta situación se ve reflejada en un dato: las ventas de VIS y no VIS han caído un 42,8 %. Mientras en agosto del año pasado se vendieron 6.104 unidades, el mismo mes de 2023 se cerró con 2.998. Incluso, las viviendas que se han vendido a lo largo de 2023 llegan a 34.399 unidades para Bogotá y Cundinamarca, dato bastante lejos de la meta de 50.000 de Camacol.

En la búsqueda de las personas que se quedaron con el sueño de tener vivienda en el aire, El Espectador contactó dos hogares que tuvieron que desistir de un negocio inmobiliario o se encuentran en proceso de hacerlo.

Dilema: no llegar a fin de mes o perder todo lo invertido

Amparado únicamente con la voluntad de ir a trabajar para comprar su vivienda, Andrés Riveros labora todos los días como guarda de seguridad desde hace más de 15 años. En 2020, cuando el gobierno pasado anunció con pitos y vítores la entrada en vigencia de subsidios como Mi Casa Ya, él vio la oportunidad de meterse con un crédito hipotecario que le abría la puerta a un mundo soñado: dejar de ser arrendatario y ser propietario.

Riveros gana $1.600.000, con lo que parece casi imposible pagar una cuota para la compra de vivienda, incluso si se trata de una de interés social (VIS), como en la que se interesó. Sin embargo, con lápiz y calculadora en mano vio que, gracias al subsidio, podría pagar una cuota de aproximadamente $800.000 y llegar a fin de mes con algunas privaciones, pero sin comprometer sus obligaciones.

Con esta convicción evaluó los proyectos disponibles y decidió cerrar un negocio por una vivienda VIS -cuyo valor depende del salario mínimo- que en su momento costaba $140 millones. Lo que no sabía era que su precio, al estar ligado al salario minino, iba a incrementarse en los siguientes años. Ahora su vivienda cuesta $168 millones, es decir, $28 millones más.

“Las cuotas se me incrementaron, entonces ya no pude pagarlas. Me tocó hacer un acuerdo de pago para que me mantuvieran la cuota de $800.000, pero a cambio de desembolsar en marzo del año entrante $13 millones para completar la cuota inicial”, comentó angustiado. Los problemas de este comprador no terminan ahí. A pesar de que el negocio se efectuó en 2020, Andrés se quedó esperando el desembolso de un subsidio que nunca llegó. La constructora, cada vez que él pregunta sobre esta tema, le responde que el Gobierno no ha desembolsado el dinero y que, por ende, no se le puede aplicar la cuantía de esta ayuda al valor de la cuota inicial.

En vista de lo anterior, este vigilante está pensando en desistir del negocio, dado que no sabe cómo obtener el dinero restante. “Estoy pensando en meterme en un préstamo con un gota a gota, porque no quiero perder el dinero que ya he pagado en estos meses, que son casi $11 millones”.

La cláusula de compra para estos casos es clara: si el comprador no cumple con su obligación deberá asumir una penalidad, que consiste en determinado porcentaje sobre el valor de la cuota inicial. Esto es, todo el dinero que ya pagó Andrés, más otro par de millones que saldría a deber en caso de desistir del negocio.

En su canal de Youtube, Diego Vivas, experto en temas inmobiliarios, atiende varios casos como el de Andrés. En opinión de este experto, las inmobiliarias no tienen la culpa de este tipo de dramas. Después de todo “ellos necesitan buscar un punto de equilibrio que les permita responder a sus inversores y acreedores”.

El problema, dice él, radica en los cambios drásticos en la distribución de los subsidios, como los de Mi Casa Ya; el incremento desmedido del salario mínimo -que a la postre afectó el precio de la VIS-, y en las elevadas tasas de interés que actualmente tienen los créditos hipotecarios.

Sobre este punto, Edwin Chiriví explica que el Gobierno actual ha priorizado la canalización de estas ayudas a las familias de poblaciones rurales, lo cual no es malo necesariamente, pero termina incidiendo en los desistimientos. Así las cosas, el gerente de Camacol Bogotá considera de vital importancia que la próxima administración distrital continúe con la política de la actual, que ha logrado entregar cerca de 10.000 subsidios, que se completan con los 50.000 disponibles en las cajas de compensación para Bogotá.

A la basura $12 millones en menos de una semana

Antonio Agudelo, técnico en topografía, tuvo que desistir de la compra de su vivienda la semana pasada. Y tuvo que hacerlo dado que, al igual que Andrés, el precio del inmueble en el que se interesó, de categoría VIS, pasó de $154 millones en 2021 a $184 para el año actual. Pese a tener una mayor capacidad económica, al ganar cerca de tres salarios mínimos mensuales, tuvo que desistir del negocio.

Las cuentas a futuro no le cuadraron. Desde que comenzó el negocio, Agudelo pagó sagradamente $900.000 mensuales para completar la cuota inicial de su vivienda. No obstante, frente al incremento en el valor del inmueble no supo dónde iba a conseguir el dinero restante para hacer frente a los pagos venideros, tras la cancelación de la cuota inicial. “Hice un ejercicio con el banco y, con base en lo que gano, solo me prestarían unos $90 millones, por lo cual me faltarían al menos $37 millones para cerrar el negocio, dinero que no poseo”, afirmó.

Resignado tuvo que desistir y, en consecuencia, pagar la cláusula por incumplimiento, que para su caso era del 15 %. De esta manera, él y su esposa perderían los $12 millones que ya abonaron y quedaron debiendo $8 millones más. En adición a lo anterior, Agudelo dijo que tampoco pudo disfrutar de subsidios como Mi Casa Ya, pues el desembolso nunca llegó.

“El alza en los precios de vivienda y las tasas de interés en los créditos hipotecarios son tan altas, que llevan a apagar hasta 3,6 veces el valor inicial del apartamento. Además, las cláusulas abusivas de las constructoras están llevando a que la vivienda de interés social ya no sea de interés social. ¡Una persona o familia que gane menos de cuatro salarios mínimos no puede acceder a estas soluciones de vivienda!”, cuenta resignado Antonio, mientas vive con la frustración de no haber podido adquirir su casa y la angustia de no saber cómo va a pagar lo que le quedó debiendo al constructor tras el fallido negocio.

En medio del drama oculto en las cifras de desestimación, que para este año llegaron al 40 %, Edwin Chiriví es optimista con base en el comportamiento del mercado en los últimos meses y, según él, gracias a los acuerdos a los que han llegado algunos propietarios con las constructoras. “Tanto en Bogotá como en Cundinamarca llevamos cuatro meses de reducción en los desistimientos. Los hogares están esperando a que el próximo año las condiciones de financiación mejoren y así continuar con el pago de sus créditos y de sus cuotas iniciales”.

Aun cuando este indicador está mejorando, según los datos del gremio, Chiriví sostiene que los desistimientos siguen teniendo un gran impacto en la compra de VIS, en donde la falta de subsidios, y los elevados intereses (prácticamente se duplicaron en los últimos dos años), terminan desencadenando en la ruptura de las aspiraciones de muchos ciudadanos, como las que soportan los personajes de esta historia.

Antonio y Andrés son solo un pequeño reflejo del sueño que se transformó en pesadilla. Ambos no solo perdieron tiempo y dinero en los negocios fallidos, sino que también perdieron cualquier atisbo de esperanza respecto a la posibilidad de ser propietarios de un inmueble.

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