Mercado inmobiliario: a la espera de 5 acciones favorables para recuperarse en Bogotá

Bajo el umbral esperanzador que radica el superar la peor parte de una tormenta, el gremio de constructores en Bogotá contempla un 2024 lleno de optimismo. Con un año precedente marcado por las caídas abruptas en los frentes de demanda y oferta de vivienda, tanto en la región como en el país, las condiciones hacen parecer que la recuperación es un destino inherente.

Bajo el umbral esperanzador que radica el superar la peor parte de una tormenta, el gremio de constructores en Bogotá contempla un 2024 lleno de optimismo. Con un año precedente marcado por las caídas abruptas en los frentes de demanda y oferta de vivienda, tanto en la región como en el país, las condiciones hacen parecer que la recuperación es un destino inherente.

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Durante 2023, Bogotá y Cundinamarca tuvieron uno de sus peores registros en materia de lanzamientos y venta de nuevas unidades de vivienda. Para el caso del departamento, incluso, se evidenció un antirécord en la materia. Nunca, desde que se tiene el histórico de ventas y lanzamientos, Cundinamarca había tenido una caída del 45 % en materia de oferta y demanda inmobiliaria. De hecho, lo abrupto del desplome en 2023, hizo que los anteriores cinco años de cifras estables y consolidación del mercado en los municipios del departamento prácticamente se perdieran.

En el caso de Bogotá, la venta de unidades residenciales se desplomó 34 %, mientras que los lanzamientos lo hicieron, a su vez, en un 33 %. Esta mala racha no se veía en la capital desde 2019, cuando en la ciudad solo se vendieron 36.045 unidades, 391 más, de hecho, que en 2023 (35.654 vendidas).

Sin embargo, hay unos primeros latidos del corazón bradicárdico del mercado inmobiliario en la ciudad que suscitan estímulos de esperanza en el gremio. El primero de ellos se origina en el comportamiento, en materia de inversión, que sigue manteniendo el rubro económico. De ahí, que de cada peso que se invierte en la construcción, se generen 2,2 adicionales en la economía.

La reducción de tasas con la que comenzó el Banco de la República el 2024, y el comportamiento de la cartera en el mercado, son otras señales de buena entraña para Camacol. El hecho de que las condiciones crediticias mejore, no solo desemboca en una mayor demanda para la adquisición de préstamos hipotecarios. La estabilidad en el interés, además, juega un papel directo en los desistimientos. Esto es, cuando un hogar debe deshacer el negocio que tiene con la inmobiliaria porque los intereses y las condiciones de su crédito le impiden llegar al corte financiero.

Entre junio y agosto de 2023, en el segmento de vivienda de interés social, hubo más de 1.200 desistimientos, siendo los dos meses en los que se presentó la fase más crítica de esta problemática. Sin embargo, gracias a la normalización de las condiciones crediticias, y al lento, pero seguro retroceso de la presión inflacionaria, diciembre de 2023 se consolidó como un mes de reducción en los desistimientos, con tan solo 433. Una cifra que, si bien es elevada para otros periodos de auge inmobiliario, marca una pronunciada tendencia a la baja que mejora la expectativa de las proyecciones.

De hecho, el buen comportamiento de la inflación en los últimos meses ha tenido incidencia en el índice de precios de la construcción. Mientras que en enero de 2023, este indicador se encontraba en el 13 %, hoy, un año después, ha logrado disminuir a una cifra de un solo dígito, registrando el 7 %.

Si estas condiciones se mantienen como parece que lo van a hacer, el barco del mercado inmobiliario podrá mantenerse a flote, pese a que su bandera no esté del todo ufana en la popa. Con tan solo las condiciones favorables previstas para el sector, los lanzamientos aumentarían en un 8,4 %, las ventas un 12 % y las iniciaciones un 6 % para Bogotá. Para el caso de Cundinamarca, serían un 5,5 %, 6,7 % y 4,9 % respectivamente.

Sin embargo, para llegar a buen puerto a diciembre del presente año, con un balance que permita conservar el prestigio económico al sector, es necesario bajar los remos y ayudarle a este aluvión de vientos favorables. Durante una rueda de prensa, el gerente de Camacol para Bogotá y Cundinamarca, Edwin Chiriví, entregó las claves que podrían hacer que las cifras, por vez primera, en color verde después de 365 gobernadas por el rojo deficitario, puedan ser todavía mejor.

1. Que las condiciones macro se mantengan

Evidentemente, lo primero es que el mercado se mantenga en un ecosistema favorable para recuperarse. De ahí, que las decisiones gubernamentales y la confianza económica que pueda reflejar el gobierno para mantener la mejoría en los indicadores macroeconómicos, son claves para que los buenos presagios se materialicen.

2. Habilitación oportuna de suelo urbanizable

Tras la aprobación de la norma 555 del vigente POT para la ciudad de Bogotá, los constructores tienen ahora un mayor porcentaje de cargas urbanísticas que cumplir por cada proyecto. Evidentemente, dado el margen de beneficio que esperan estos actores, la iniciativa inmobiliaria tiende a palidecer en cuanto a la proposición de nuevos planes parciales se refiere.

Sin embargo, en el que fue un gran esfuerzo por parte de la administración anterior, Bogotá logró la adopción de 23 planes parciales, lo cual habilitó suelo para la construcción de 100.000 viviendas de interés social, bajo las modalidades de expansión y renovación urbana. El avance, sin embargo, se efectuó con la norma anterior a la 555, y con las cargas urbanísticas que esta implicaba.

Por consiguiente, ahora el reto de la nueva administración es la de adoptar 22 planes parciales en cola, con la capacidad de generar 88.000 unidades de vivienda. En medio de los líos que presenta la expansión de la capital hacia el norte, también figura el plan zonal del norte, conocido comercialmente como Lagos de Torca. La iniciativa urbanística, que aglutina por sí misma 34 planes parciales, tiene tan solo cinco.

De tal manera que, partiendo desde su núcleo de interés como gremio constructor, Camacol pide a la administración Galán celeridad en la adopción de los planes, incluso bajo la norma 555. Que la construcción siga siendo negocio bajo estas condiciones, es harina de otro costal y una amalgama de cálculos que le compete, en todo caso, a los actores inmobiliarios.

3. Tramitología, servicios públicos, y licencias ambientales

“La alcaldía anterior nos pidió que evaluáramos, uno a uno, los planes parciales con potencial para ver cuáles eran las dificultades presentes en su adopción”, explicó Chiriví durante la rueda de prensa. Con base en los resultados expuestos en esta evaluación, el gremio y sus afiliados encontraron tres grandes dificultades en la formulación y posterior aprobación de los PP.

La primera consiste en la dificultad de extender la red de aprovisionamiento de servicios públicos, especialmente el del agua, a algunos proyectos inmobiliarios en la ciudad. En este caso, destacan, sobre todo, los proyectados para la Sabana de Bogotá.

En segundo lugar, afirma el gremio, se ubica el retraso con la emisión de las licencias ambientales, y las demandas que cursan en los juzgados para evitar que algunas zonas declaradas de interés ecosistémico sean urbanizadas. De ahí, que desde la gerencia del gremio, e incluso desde Lagos de Torca, se estén formulando alternativas para llevar a cabo la construcción de vivienda, mientras se mantiene el equilibrio medioambiental.

Finalmente, el tercero de todos, y puede que el más generalizado en cuanto a su legitimidad se refiere, consiste en los trámites catastrales. Explica Chiriví que cada proyecto, una vez se constituye como un complejo habitacional, debe adelantar una serie de requisitos burocráticos frente al catastro, para que sus condiciones particulares sean asimiladas por el sistema de información que tiene el Distrito en esta área.

Los trámites, que son 125, y los cuales deben hacerse con 27 entidades distintas, llevan al menos 1.230 días para su culminación.

4. Fortalecer una política de vivienda de renta

Adquirir vivienda propia sigue conservando ese papel simbólico, de inversión a largo plazo, en el imaginario social de los colombianos. Empero, las nuevas tendencias del mercado inmobiliario a nivel mundial, aguardan por hacerse un hueco en el tablero habitacional de nuestro país.

De aquellas nuevas movidas resalta la política de vivienda de renta. Esto es, complejos habitacionales que son construidos específicamente para ser rentados. “Las personas no siempre quieren comprar una casa. A veces solo necesitan arrendarla por unos meses, o incluso un año, porque queda cerca de sus trabajos, o sus universidades”, explicó Chiriví. En atención a dicho patrón de demanda, los inversionistas han comenzado a desarrollar proyectos inmobiliarios en los que, ya sea de manera directa o a través de un gestor de renta, construyen apartamentos que solo pueden ser arrendados.

En cuanto a sus características, destacan la reducción en metros cuadrados de las unidades residenciales, en contra vía de áreas comunes más grandes, como gimnasios, piscinas y co-workings. De momento, hay algunos inversionistas interesados en desarrollar propuestas semejantes en la ciudad y de hecho, la dirigencia de Camacol viajará a México en los próximos días para conocer más de esta experiencia.

5. Aumentar el presupuesto para vivienda social

Durante el auge que tuvo el ladrillo durante 2021 y 2022, hubo un común denominador que, una vez se esfumó temporalmente, o no cumplió a cabalidad con su objetivo, echó por la borda toda la montaña de expectativas que se posaban en el rubro.

Los subsidios para comprar vivienda, como en su momento lo fueron Mi Casa Ya, abalanzaron a los colombianos hacia las salas de venta de proyectos inmobiliarios. Con la promesa de obtener un apoyo importante en su cuota mensual de un crédito hipotecario, o incluso en el valor de su cuota inicial, no fueron pocos los que sacaron los ahorros del banco, o del colchón en su defecto, para cumplir el tan ansiado sueño deser propietarios de una vivienda.

Durante el auge que tuvo el ladrillo durante 2021 y 2022, hubo un común denominador que, una vez se esfumó temporalmente, o no cumplió a cabalidad con su objetivo, echó por la borda toda la montaña de expectativas que se posaban en el rubro.

Los subsidios para comprar vivienda, como en su momento lo fueron Mi Casa Ya, abalanzaron a los colombianos hacia las salas de venta de proyectos inmobiliarios. Con la promesa de obtener un apoyo importante en su cuota mensual de un crédito hipotecario, o incluso en el valor de su cuota inicial, no fueron pocos los que sacaron los ahorros del banco, o del colchón en su defecto, para cumplir el tan ansiado sueño de ser propietarios de una vivienda.

Sin embargo, cuando las condiciones del subsidio cambiaron, y los desembolsos comenzaron a flaquear, las curvas de ascenso en los tableros de utilidades en las construcciones se tornaron una tragedia.

Por consiguiente, desde el gremio hicieron un llamado a la administración Distrital, a las cajas de compensación, y al propio Gobierno Nacional, a que la inversión en este componente tienda a incrementar.

No deje de leer: 2023 fue un año para el olvido”: Edwin Chirivi, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca.

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