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Si usted es propietario de una vivienda urbana que no habita y busca arrendarla, o es una persona que busca alquilar un inmueble para vivir allí; debe conocer sus derechos y obligaciones para evitar conflictos que lleven a la terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por algún incumplimiento que puede significar el pago de una indemnización.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es regulado por una norma especial, la Ley 820 de 2003, así como por disposiciones contenidas en el Código Civil.
Los contratos de arrendamiento de uso comercial están regulados por el Código de Comercio y la costumbre mercantil.
El Código Civil define el contrato de arrendamiento como un acuerdo entre dos partes que se obligan recíprocamente. En este sentido, en el contrato de arrendamiento de un bien inmueble, el propietario permite que el inquilino use el inmueble, con la condición de que dicho arrendatario/inquilino le cancele un pago por ese uso, goce y disfrute de la cosa.
Este contrato se puede pactar por días, semanas, meses y años, al igual que su pago.
En contratos de arriendo de vivienda urbana intervienen dos partes:
1. El arrendador: concede el uso, goce y disfrute de la cosa. El arrendador puede ser el propietario del bien inmueble o una inmobiliaria que se le encarga esta labor.
2. El arrendatario o inquilino: disfruta y hace uso del bien inmueble arrendado, y se obliga al pago por ese goce de la vivienda.
Obligaciones del arrendador
1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.
Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
¿Qué ocurre si no hay entrega de la copia del contrato?
El incumplimiento de este requisito será sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres mensualidades de arrendamiento.
Según la Ley 820 de 2003 las autoridades que ejercen la inspección, control y vigilancia de arrendamiento son la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales de los municipios del país.
Obligaciones del arrendatario
1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, el arrendatario hará por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.
4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
Causales de terminación del contrato de arrendamiento con justa causa, por parte del arrendador
En primer lugar, hay que decir que el arrendador y el arrendatario pueden en cualquier llegar a un mutuo acuerdo para ponerle fin a dicho contrato.
De no darse la anterior opción, la Ley 820 de 2003 enumera las siguientes causales para la terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, con justa causa:
1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
Indemnización que debe pagar el arrendador al arrendatario por la terminación del contrato de arrendamiento sin justa causa
♦En el caso de terminar el contrato de arrendamiento durante las prórrogas del contrato, previo escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal con una antelación no menor a tres meses: indemnización equivalente a 3 meses de arrendamiento.
♦Cuando el contrato lleve 4 o más años de vigencia: indemnización equivalente a 1.5 meses de arrendamiento.
Cumplido el pago de la indemnización, el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
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Casos especiales de restitución del inmueble
No se debe pagar indemnización, pero se debe constituir una caución en dinero, bancaria u otorgada por una compañía de seguros, a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis meses del valor del canon de arrendamiento; para el cumplimiento de las causales alegadas:
♦Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año.
♦Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;.
♦Cuando el propietario vende el inmueble y debe entregarlo al comprador.
Si el arrendador incumple la causal que alegó para desahuciar al arrendatario, este podrá hacer efectiva la caución a su favor.
En las anteriores tres causales debe mediar preaviso no inferior a 3 meses a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas (es decir, al finalizar el contrato) pues de lo contrario el contrato se entiende renovado por un tiempo igual al anterior.
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Terminación por parte del arrendatario, con justa causa
El arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, amparado en las siguientes causales:
1) La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo.
En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
2) La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.
Terminación del contrato de arrendamiento sin justa causa, por parte del arrendatario, con previo aviso e indemnización
La ley también prevé otra causal para que el arrendatario dé por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento, sin justa causa, dentro del término inicial o durante sus prórrogas (antes de finalizar el contrato, es decir, durante su ejecución), previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.
Terminación del contrato por parte del arrendatario, con previo aviso y sin indemnización
El arrendatario también podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas (es decir, al finalizar el contrato), siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento.
En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.