El pulso jurídico por una licencia de urbanismo en Circasia (Quindío)

Quindío, el segundo departamento más pequeño de Colombia (1.845 km2), forma parte del Paisaje Cultural Cafetero, declarado en 2011 Patrimonio Mundial por la Unesco. Conformado por doce municipios, se destaca en el país por el fuerte arraigo de la cultura cafetera y por su riqueza natural, representada en una exuberante vegetación y gran diversidad de ecosistemas, según un expediente presentado a ese organismo de la ONU en 2009.

Esas virtudes han atraído a miles de turistas. Datos de la Aeronáutica Civil señalan que en 2021 al aeropuerto El Edén de Armenia llegaron 32.589 pasajeros en vuelos internacionales, que ubicaron a la capital quindiana en el octavo lugar entre los destinos predilectos de los visitantes.

Con ese panorama, el departamento se ha convertido en escenario propicio para desarrollar diversos tipos de proyectos, entre ellos el inmobiliario. Y lo que a simple vista parece ser una extraordinaria ventaja frente a otras entidades territoriales, comenzaría a jugar en contra de los recursos naturales de esa región y de la tranquilidad de sus habitantes afectados por la alteración de la movilidad en temporadas turísticas altas.

Óscar Alberto Montoya, residente en Circasia, es uno de los críticos de lo que para algunos es un espejismo de desarrollo. “La situación aquí es crítica”, y coincide en su preocupación con Néstor Ocampo, quien explica que “mientras familias de escasos recursos se ven obligadas a habitar zonas de alto riesgo por ausencia de políticas públicas de vivienda social, la construcción de vivienda de estratos altos crece como espuma y sin control, en campos y ciudades del Quindío, sin respetar normas y estafando muchas veces a los compradores porque no les cumplen lo que les prometen. Así empeora la crisis ambiental que ya vivimos”.

Uno de esos proyectos que por estos días es centro de atención en el departamento, es el denominado Eco Ciudad Galicia, ubicado en el área urbana de Circasia, municipio ubicado al norte de Armenia, con cerca de 40.000 habitantes, donde se pretende desarrollar un programa de vivienda conformado por 860 soluciones distribuidas en 43 Bloques de 5 pisos, con 20 apartamentos por bloque, el cual sería construido en 5 etapas, y cuya iniciativa fue demandada por la Procuraduría.

Diversas voces han alertado sobre la tardanza de la justicia contenciosa administrativa en atender una demanda interpuesta desde 2020 contra el referido proyecto, circunstancia que le permitió a la constructora impulsar los primeros avances en la obra.

La demanda

La controversia jurídica, según la jueza tercera administrativa del Armenia, Adriana Cervantes Alomia, se centró en determinar si la Resolución No. 100 del 2 de julio de 2020, a través de la cual el municipio de Circasia autorizó licencia de urbanismo en la modalidad de urbanización y loteo en favor de Jaime Escobar Botero, estaría o no viciada de nulidad a la luz de los cargos planteados por los demandantes.

Entre los cargos concretos de nulidad esgrimidos para tratar de dejar sin efecto la cuestionada resolución, las demandantes Mónica del Pilar Gómez Vallejo, Procuradora 14 Judicial II Ambiental y Agraria de Armenia; y Luz Adriana Rico Villarraga, Procuradora 99 Judicial I para Asuntos Administrativos de esa ciudad; mencionaron la imposición de cesiones de área inferiores a los porcentajes fijados por la Ley 388 de 1997 y el Acuerdo 016 de 2000, si se tiene en cuenta que el Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio de Circasia impone una cesión obligatoria equivalente al 15% para las licencias en la modalidad de urbanismo.

Acorde con la norma local, tratándose de urbanizaciones cerradas, las licencias de urbanización deberán establecer cesiones tipo A y tipo B, en porcentajes del 9% y del 6%, respectivamente, los cuales deben estar discriminados en el acto administrativo (en este caso la Resolución 100 de 2020) por el que se otorga la licencia, según ordena el Decreto 1077 de 2015.

Las Cesiones tipo A, dice el Acuerdo 016 de 2000, serán las áreas a transferir al municipio de Circasia por el urbanizador, mediante escritura pública a título gratuito y para uso público, en sistemas por loteo individual, agrupación y conjunto en toda urbanización. Las Cesiones tipo B constituirán las partes del predio transferidas por el urbanizador de un desarrollo por sistema de agrupación o de conjunto de carácter cerrado, para el equipamiento comunal privado.

El municipio de Circasia planteó que si bien se establecieron áreas de cesión tipo A en un porcentaje del 9 %, también se fijó una cesión tipo B equivalente al 6 %, con lo cual aseguró cumplir con el 15 % total de áreas de cesión. Un argumento rechazado por la jueza tercera administrativa de Armenia, Adriana Cervantes Alomia, en su decisión de primera instancia. En audiencia efectuada el pasado 1° de marzo, advirtió que la Resolución 100 del 2 de julio de 2020 incumplió la cesión tipo B del 6 % y declaró la nulidad de la resolución al concluir que fue expedida en contravención de las normas nacionales y locales en que debía fundarse.

Certificaciones de servicios públicos

Un segundo ataque a la licencia de urbanismo aseguraba que esta no contaba con las certificaciones de disponibilidad inmediata de servicios públicos para la totalidad de unidades inmobiliarias a edificar (Decreto 1077 de 2015). Los reparos apuntan al número de unidades habitacionales con cobertura del servicio de energía eléctrica (600), que sería inferior al número de unidades proyectadas en la urbanización (860); y de otro lado, a la inexistencia de red matriz donde conectarse, y que su conexión al servicio requeriría la construcción de obras que en la actualidad no existen.

A juicio de las procuradoras, las comunicaciones obrantes en el proceso, provenientes de la Empresa de Energía del Quindío EDEQ S.A. ESP y de Empresas Públicas del Quindío EPQ ESP, permiten avizorar que no se cuenta con la disponibilidad inmediata para la prestación de los servicios públicos domiciliarios en el inmueble objeto de la licencia.

Los demandados, Promotora Río Espejo S.A.S y Jaime Escobar Botero, se opusieron a la prosperidad de las pretensiones con similares argumentos, entre ellos que las consideraciones respecto a la ausencia de certificaciones de disponibilidad inmediata de servicios públicos no restan validez ni eficacia a los documentos expedidos por ambas empresas.

El municipio de Circasia alegó que “la disponibilidad respecto a la conexión y prestación de servicios públicos está a cargo de las empresas prestadoras correspondientes, las cuales emitieron certificaciones con las que avalan disponibilidad, por lo que el trámite de expedición del acto demandado se ajustó a los requisitos legales”.

La jueza analizó el contenido de las certificaciones allegadas con la solicitud de licencia, y concluyó que “el argumento expuesto por la parte demandante frente a la inexistencia de disponibilidad inmediata del servicio público de acueducto y alcantarillado al no existir la red matriz para la conexión al servicio no está llamado a prosperar” debido a que la disponibilidad inmediata es un acto previo al desarrollo de la infraestructura, y “por obvias razones, puede darse viabilidad para la conexión aun cuando no hayan sido desarrolladas las obras que permitan dicha conexión”.

Área para Vivienda de Interés Social

De otro lado, se planteó la vulneración de la Resolución No. 368 del 2013, expedida por el Ministerio de Vivienda, por cuanto “no se evidenció el cumplimiento del 20% de suelo sobre área útil residencial para desarrollo de Programas de Vivienda de Interés Social Prioritaria, al estar el municipio de Circasia en el área de influencia (50 km) de la ciudad de Ibagué, con población urbana superior a medio millón de habitantes”.

Al oponerse a este cargo, los demandados argumentaron que el proyecto urbanístico Galicia está destinado a la construcción de viviendas de interés social y viviendas de interés prioritario (VIS-VIP), con lo cual se estaría cumpliendo el requisito señalado en la norma.

En este punto la jueza Cervantes también les dio la razón a las demandantes y decretó la nulidad de este apartado por la vulneración de normas en que debería fundarse.

En conclusión, en este fallo de primera instancia el Juzgado Tercero Administrativo del Circuito Armenia – Quindío declaró la nulidad de la Resolución No. 100 del 2 de julio de 2020, “por medio de la cual se autoriza una licencia de urbanismo en la modalidad de urbanización y loteo”, por vulnerar normas en que debía fundarse.

Sensación agridulce

Y lo que en principio suena como una buena noticia, no lo es para Luis Vargas Ballén, representante de la Veeduría Cívica de Armenia y Quindío. “El daño está hecho. Ante la demora de la jueza, que tardó casi dos años en actuar, el municipio expidió la licencia de construcción y logró avances, lo que nunca debió ocurrir. Entonces, ahora el constructor interpreta que como la decisión judicial declaró nula la licencia de urbanismo seguirá adelante con la licencia de construcción. Por eso, en la apelación que interpuse contra la decisión le pido al magistrado que tumbe las otras licencias y vuelva al lote a su estado original”.

Las procuradoras demandantes, en el recurso de apelación que interpusieron contra la sentencia dictada en primera instancia, insistieron en que las demás causales de nulidad expuestas en la demanda fueron desestimadas por la jueza de conocimiento, y que la transgresión de las normas por parte del municipio de Circasia afecta la conservación del medio ambiente, la garantía de la efectiva prestación de servicios públicos domiciliarios y la realización de las construcciones, edificaciones y desarrollos urbanos respetando las disposiciones jurídicas.

Y mientras se conoce la decisión de segunda instancia, los circasianos están preocupados porque la llegada de nuevos moradores provocaría escasez de agua al aumentarse su consumo, entre otras posibles afectaciones. El veedor advierte que el proyecto ha vendido por lo menos 400 apartamentos y que los inversionistas tienen en riesgo el dinero que han pagado.

Quindío, el segundo departamento más pequeño de Colombia (1.845 km2), forma parte del Paisaje Cultural Cafetero, declarado en 2011 Patrimonio Mundial por la Unesco. Conformado por doce municipios, se destaca en el país por el fuerte arraigo de la cultura cafetera y por su riqueza natural, representada en una exuberante vegetación y gran diversidad de ecosistemas, según un expediente presentado a ese organismo de la ONU en 2009.

Esas virtudes han atraído a miles de turistas. Datos de la Aeronáutica Civil señalan que en 2021 al aeropuerto El Edén de Armenia llegaron 32.589 pasajeros en vuelos internacionales, que ubicaron a la capital quindiana en el octavo lugar entre los destinos predilectos de los visitantes.

Con ese panorama, el departamento se ha convertido en escenario propicio para desarrollar diversos tipos de proyectos, entre ellos el inmobiliario. Y lo que a simple vista parece ser una extraordinaria ventaja frente a otras entidades territoriales, comenzaría a jugar en contra de los recursos naturales de esa región y de la tranquilidad de sus habitantes afectados por la alteración de la movilidad en temporadas turísticas altas.

Óscar Alberto Montoya, residente en Circasia, es uno de los críticos de lo que para algunos es un espejismo de desarrollo. “La situación aquí es crítica”, y coincide en su preocupación con Néstor Ocampo, quien explica que “mientras familias de escasos recursos se ven obligadas a habitar zonas de alto riesgo por ausencia de políticas públicas de vivienda social, la construcción de vivienda de estratos altos crece como espuma y sin control, en campos y ciudades del Quindío, sin respetar normas y estafando muchas veces a los compradores porque no les cumplen lo que les prometen. Así empeora la crisis ambiental que ya vivimos”.

Uno de esos proyectos que por estos días es centro de atención en el departamento, es el denominado Eco Ciudad Galicia, ubicado en el área urbana de Circasia, municipio ubicado al norte de Armenia, con cerca de 40.000 habitantes, donde se pretende desarrollar un programa de vivienda conformado por 860 soluciones distribuidas en 43 Bloques de 5 pisos, con 20 apartamentos por bloque, el cual sería construido en 5 etapas, y cuya iniciativa fue demandada por la Procuraduría.

Diversas voces han alertado sobre la tardanza de la justicia contenciosa administrativa en atender una demanda interpuesta desde 2020 contra el referido proyecto, circunstancia que le permitió a la constructora impulsar los primeros avances en la obra.

La demanda

La controversia jurídica, según la jueza tercera administrativa del Armenia, Adriana Cervantes Alomia, se centró en determinar si la Resolución No. 100 del 2 de julio de 2020, a través de la cual el municipio de Circasia autorizó licencia de urbanismo en la modalidad de urbanización y loteo en favor de Jaime Escobar Botero, estaría o no viciada de nulidad a la luz de los cargos planteados por los demandantes.

Entre los cargos concretos de nulidad esgrimidos para tratar de dejar sin efecto la cuestionada resolución, las demandantes Mónica del Pilar Gómez Vallejo, Procuradora 14 Judicial II Ambiental y Agraria de Armenia; y Luz Adriana Rico Villarraga, Procuradora 99 Judicial I para Asuntos Administrativos de esa ciudad; mencionaron la imposición de cesiones de área inferiores a los porcentajes fijados por la Ley 388 de 1997 y el Acuerdo 016 de 2000, si se tiene en cuenta que el Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio de Circasia impone una cesión obligatoria equivalente al 15% para las licencias en la modalidad de urbanismo.

Acorde con la norma local, tratándose de urbanizaciones cerradas, las licencias de urbanización deberán establecer cesiones tipo A y tipo B, en porcentajes del 9% y del 6%, respectivamente, los cuales deben estar discriminados en el acto administrativo (en este caso la Resolución 100 de 2020) por el que se otorga la licencia, según ordena el Decreto 1077 de 2015.

Las Cesiones tipo A, dice el Acuerdo 016 de 2000, serán las áreas a transferir al municipio de Circasia por el urbanizador, mediante escritura pública a título gratuito y para uso público, en sistemas por loteo individual, agrupación y conjunto en toda urbanización. Las Cesiones tipo B constituirán las partes del predio transferidas por el urbanizador de un desarrollo por sistema de agrupación o de conjunto de carácter cerrado, para el equipamiento comunal privado.

El municipio de Circasia planteó que si bien se establecieron áreas de cesión tipo A en un porcentaje del 9 %, también se fijó una cesión tipo B equivalente al 6 %, con lo cual aseguró cumplir con el 15 % total de áreas de cesión. Un argumento rechazado por la jueza tercera administrativa de Armenia, Adriana Cervantes Alomia, en su decisión de primera instancia. En audiencia efectuada el pasado 1° de marzo, advirtió que la Resolución 100 del 2 de julio de 2020 incumplió la cesión tipo B del 6 % y declaró la nulidad de la resolución al concluir que fue expedida en contravención de las normas nacionales y locales en que debía fundarse.

Certificaciones de servicios públicos

Un segundo ataque a la licencia de urbanismo aseguraba que esta no contaba con las certificaciones de disponibilidad inmediata de servicios públicos para la totalidad de unidades inmobiliarias a edificar (Decreto 1077 de 2015). Los reparos apuntan al número de unidades habitacionales con cobertura del servicio de energía eléctrica (600), que sería inferior al número de unidades proyectadas en la urbanización (860); y de otro lado, a la inexistencia de red matriz donde conectarse, y que su conexión al servicio requeriría la construcción de obras que en la actualidad no existen.

A juicio de las procuradoras, las comunicaciones obrantes en el proceso, provenientes de la Empresa de Energía del Quindío EDEQ S.A. ESP y de Empresas Públicas del Quindío EPQ ESP, permiten avizorar que no se cuenta con la disponibilidad inmediata para la prestación de los servicios públicos domiciliarios en el inmueble objeto de la licencia.

Los demandados, Promotora Río Espejo S.A.S y Jaime Escobar Botero, se opusieron a la prosperidad de las pretensiones con similares argumentos, entre ellos que las consideraciones respecto a la ausencia de certificaciones de disponibilidad inmediata de servicios públicos no restan validez ni eficacia a los documentos expedidos por ambas empresas.

El municipio de Circasia alegó que “la disponibilidad respecto a la conexión y prestación de servicios públicos está a cargo de las empresas prestadoras correspondientes, las cuales emitieron certificaciones con las que avalan disponibilidad, por lo que el trámite de expedición del acto demandado se ajustó a los requisitos legales”.

La jueza analizó el contenido de las certificaciones allegadas con la solicitud de licencia, y concluyó que “el argumento expuesto por la parte demandante frente a la inexistencia de disponibilidad inmediata del servicio público de acueducto y alcantarillado al no existir la red matriz para la conexión al servicio no está llamado a prosperar” debido a que la disponibilidad inmediata es un acto previo al desarrollo de la infraestructura, y “por obvias razones, puede darse viabilidad para la conexión aun cuando no hayan sido desarrolladas las obras que permitan dicha conexión”.

Área para Vivienda de Interés Social

De otro lado, se planteó la vulneración de la Resolución No. 368 del 2013, expedida por el Ministerio de Vivienda, por cuanto “no se evidenció el cumplimiento del 20% de suelo sobre área útil residencial para desarrollo de Programas de Vivienda de Interés Social Prioritaria, al estar el municipio de Circasia en el área de influencia (50 km) de la ciudad de Ibagué, con población urbana superior a medio millón de habitantes”.

Al oponerse a este cargo, los demandados argumentaron que el proyecto urbanístico Galicia está destinado a la construcción de viviendas de interés social y viviendas de interés prioritario (VIS-VIP), con lo cual se estaría cumpliendo el requisito señalado en la norma.

En este punto la jueza Cervantes también les dio la razón a las demandantes y decretó la nulidad de este apartado por la vulneración de normas en que debería fundarse.

En conclusión, en este fallo de primera instancia el Juzgado Tercero Administrativo del Circuito Armenia – Quindío declaró la nulidad de la Resolución No. 100 del 2 de julio de 2020, “por medio de la cual se autoriza una licencia de urbanismo en la modalidad de urbanización y loteo”, por vulnerar normas en que debía fundarse.

Sensación agridulce

Y lo que en principio suena como una buena noticia, no lo es para Luis Vargas Ballén, representante de la Veeduría Cívica de Armenia y Quindío. “El daño está hecho. Ante la demora de la jueza, que tardó casi dos años en actuar, el municipio expidió la licencia de construcción y logró avances, lo que nunca debió ocurrir. Entonces, ahora el constructor interpreta que como la decisión judicial declaró nula la licencia de urbanismo seguirá adelante con la licencia de construcción. Por eso, en la apelación que interpuse contra la decisión le pido al magistrado que tumbe las otras licencias y vuelva al lote a su estado original”.

Las procuradoras demandantes, en el recurso de apelación que interpusieron contra la sentencia dictada en primera instancia, insistieron en que las demás causales de nulidad expuestas en la demanda fueron desestimadas por la jueza de conocimiento, y que la transgresión de las normas por parte del municipio de Circasia afecta la conservación del medio ambiente, la garantía de la efectiva prestación de servicios públicos domiciliarios y la realización de las construcciones, edificaciones y desarrollos urbanos respetando las disposiciones jurídicas.

Y mientras se conoce la decisión de segunda instancia, los circasianos están preocupados porque la llegada de nuevos moradores provocaría escasez de agua al aumentarse su consumo, entre otras posibles afectaciones. El veedor advierte que el proyecto ha vendido por lo menos 400 apartamentos y que los inversionistas tienen en riesgo el dinero que han pagado.