Las expectativas de vivienda en Medellín

Grandes expectativas tiene el mercado inmobiliario en Antioquia para el 2023. Además de que se proyecta mejorar la entrega de proyectos represados por la pandemia, se espera superar la venta de viviendas, especialmente en los municipios del oriente del departamento, que hoy ven un aumento en su demanda.

En el caso específico de Medellín y su conurbación con el Valle de Aburrá, Federico Estrada García, gerente de la Lonja de Medellín y Antioquia, señala que en la ciudad la clave está en construir sobre lo construido, por lo que la apuesta está en la renovación urbana, lo que va de la mano de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) de los municipios.

Mientras que sobre el problema de alta demanda de arrendamiento en la región explica cómo la pandemia y la reducción de personas en el hogar, podrían estar generando este fenómeno, que además está aumentando el precio de los cánones.

Por último, resalta el aumento de los proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y Prioritario (VIP), que pasaron del 30 % al 50 %, por lo que hace un llamado al Gobierno Nacional a mantener los incentivos y subsidios para la compra de este tipo de vivienda en el país, así como da recomendaciones a quienes estén interesados en comprar vivienda para evitar situaciones como las ocurridas por fallas estructurales con los edificios Space y el Continental Towers.

¿Qué tanta disponibilidad de tierra hay en Medellín?

Puede ser una de las ciudades capitales donde más crítica es la disponibilidad de terrenos vacantes, por su misma configuración en un valle muy ocupado y una conurbación con los municipios del sur y del norte, pero lo que la hace crítica es que, a diferencia de Bogotá o Cali, donde hay tierras, en Medellín el reto está en construir sobre lo construido, es decir, hacer renovación urbana. Construir sobre los corredores del río.

Pero, en cuanto a renovación, ¿ha sido fácil desarrollarla en Medellín?

Siempre es complicado, porque es un proceso que le ha costado a lo público y lo privado. La gestión urbanística en los procesos de renovación sigue siendo muy compleja y no es solo viabilizarlos, es un aprendizaje que apenas se está recorriendo y aún es muy difícil la normatividad urbanística. Por ejemplo, en el corredor del río los procesos de licenciamiento siguen siendo muy bajos. Sí se dan los proyectos, pero no de la forma que la sociedad quiere.

Ustedes alertaron un desplome en la oferta de arriendos en Medellín. ¿Qué lo ha generado?

Es un fenómeno importante, que en el primer semestre nos tomó mucho entenderlo, y es la disminución en la oferta en algo más del 53 %. En los lugares donde veíamos que había 100 propiedades para arrendar, hoy solo se ven 47. Hay una clara reducción, los oferentes nos dicen que no hay ofertas, se está superando ampliamente la demanda, lo que conlleva a incrementos de cánones.

¿Por qué pasa?

Porque pese a que hemos tenido unos buenos niveles de venta de vivienda nueva, la entrega ha sido muy baja, por lo que en pandemia se dilataron proyectos constructivos y se demoró la entrega. Los estudios demuestran que por lo menos el 20 % de esas viviendas son por inversión y llegan al mercado de arrendamientos. Lo segundo es que hoy las familias son de menos personas, por ejemplo, hace diez años la encuesta de calidad de vida en el Valle del Aburrá señalaba que las viviendas eran de 3,6 personas y hoy señala que es de 3,1. Eso es una disminución del 20 % que da lugar a que se requieran más viviendas. Eso es otra explicación.

¿Cómo está la oferta de VIS y VIP?

Los constructores se quejaban de los costos, disponibilidad, los servicios públicos y otras cosas que sí eran críticas y en el Valle del Aburrá las ofertas de VIS no eran más del 30 %. Hoy, gracias a programas como Mi Casa Ya, llegan al 50 %, especialmente en el oriente cercano antioqueño, con una mayor oferta de vivienda de este tipo.

¿Por qué este cambio?

Era más un tema desde la oferta, no de la demanda, que verdaderamente son proyectos que no tienen problemas de demanda. La dificultad es estructurarlos y ponerlos a la venta. Desde allí el llamado de atención al Gobierno Nacional a que no se pierdan los beneficios que hoy se tienen.

¿Cómo ven el panorama con el nuevo Gobierno?

Hay muchos subsidios locales y del departamento, pero desde el Gobierno Nacional están viendo con buenos ojos la política que se ha tenido desde la anterior administración y la intención es recuperar los fondeos para darle continuidad. En ese sentido uno ve que el nuevo Gobierno va en la misma línea de lo que se ha hecho.

Con todo lo que ocurrió con Space y Continental Towers, ¿hay garantías de que lo que pasó con Space no vuelva a ocurrir?

Ahora hay una ley que garantiza que los diseños estructurales sean revisados por un tercero, que desde la construcción se tenga que dejar evidencia de este tipo de requisitos y de que habrá seguros en caso de que algo ocurra. Es un conjunto de aspectos que hoy dan seguridad.

¿Qué consideraciones se deben tener a la hora de comprar?

Principalmente les pedimos a los compradores tener conocimiento del grupo profesional al que le están comprando. Segundo, conocer los diferentes aspectos jurídicos o normativos de proyectos sobre planos. Reconocer la fiducia y si participa un banco, eso también da tranquilidad. Hay que revisar muy bien el valor de la vivienda, que sea acorde con los de la zona y sea un precio artificialmente bajo. Revisar la capacidad de pago de la cuota que se compromete a pagar y, finalmente, se debe hacer el análisis de la vivienda, sus equipamientos y ubicación.

Grandes expectativas tiene el mercado inmobiliario en Antioquia para el 2023. Además de que se proyecta mejorar la entrega de proyectos represados por la pandemia, se espera superar la venta de viviendas, especialmente en los municipios del oriente del departamento, que hoy ven un aumento en su demanda.

En el caso específico de Medellín y su conurbación con el Valle de Aburrá, Federico Estrada García, gerente de la Lonja de Medellín y Antioquia, señala que en la ciudad la clave está en construir sobre lo construido, por lo que la apuesta está en la renovación urbana, lo que va de la mano de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) de los municipios.

Mientras que sobre el problema de alta demanda de arrendamiento en la región explica cómo la pandemia y la reducción de personas en el hogar, podrían estar generando este fenómeno, que además está aumentando el precio de los cánones.

Por último, resalta el aumento de los proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y Prioritario (VIP), que pasaron del 30 % al 50 %, por lo que hace un llamado al Gobierno Nacional a mantener los incentivos y subsidios para la compra de este tipo de vivienda en el país, así como da recomendaciones a quienes estén interesados en comprar vivienda para evitar situaciones como las ocurridas por fallas estructurales con los edificios Space y el Continental Towers.

¿Qué tanta disponibilidad de tierra hay en Medellín?

Puede ser una de las ciudades capitales donde más crítica es la disponibilidad de terrenos vacantes, por su misma configuración en un valle muy ocupado y una conurbación con los municipios del sur y del norte, pero lo que la hace crítica es que, a diferencia de Bogotá o Cali, donde hay tierras, en Medellín el reto está en construir sobre lo construido, es decir, hacer renovación urbana. Construir sobre los corredores del río.

Pero, en cuanto a renovación, ¿ha sido fácil desarrollarla en Medellín?

Siempre es complicado, porque es un proceso que le ha costado a lo público y lo privado. La gestión urbanística en los procesos de renovación sigue siendo muy compleja y no es solo viabilizarlos, es un aprendizaje que apenas se está recorriendo y aún es muy difícil la normatividad urbanística. Por ejemplo, en el corredor del río los procesos de licenciamiento siguen siendo muy bajos. Sí se dan los proyectos, pero no de la forma que la sociedad quiere.

Ustedes alertaron un desplome en la oferta de arriendos en Medellín. ¿Qué lo ha generado?

Es un fenómeno importante, que en el primer semestre nos tomó mucho entenderlo, y es la disminución en la oferta en algo más del 53 %. En los lugares donde veíamos que había 100 propiedades para arrendar, hoy solo se ven 47. Hay una clara reducción, los oferentes nos dicen que no hay ofertas, se está superando ampliamente la demanda, lo que conlleva a incrementos de cánones.

¿Por qué pasa?

Porque pese a que hemos tenido unos buenos niveles de venta de vivienda nueva, la entrega ha sido muy baja, por lo que en pandemia se dilataron proyectos constructivos y se demoró la entrega. Los estudios demuestran que por lo menos el 20 % de esas viviendas son por inversión y llegan al mercado de arrendamientos. Lo segundo es que hoy las familias son de menos personas, por ejemplo, hace diez años la encuesta de calidad de vida en el Valle del Aburrá señalaba que las viviendas eran de 3,6 personas y hoy señala que es de 3,1. Eso es una disminución del 20 % que da lugar a que se requieran más viviendas. Eso es otra explicación.

¿Cómo está la oferta de VIS y VIP?

Los constructores se quejaban de los costos, disponibilidad, los servicios públicos y otras cosas que sí eran críticas y en el Valle del Aburrá las ofertas de VIS no eran más del 30 %. Hoy, gracias a programas como Mi Casa Ya, llegan al 50 %, especialmente en el oriente cercano antioqueño, con una mayor oferta de vivienda de este tipo.

¿Por qué este cambio?

Era más un tema desde la oferta, no de la demanda, que verdaderamente son proyectos que no tienen problemas de demanda. La dificultad es estructurarlos y ponerlos a la venta. Desde allí el llamado de atención al Gobierno Nacional a que no se pierdan los beneficios que hoy se tienen.

¿Cómo ven el panorama con el nuevo Gobierno?

Hay muchos subsidios locales y del departamento, pero desde el Gobierno Nacional están viendo con buenos ojos la política que se ha tenido desde la anterior administración y la intención es recuperar los fondeos para darle continuidad. En ese sentido uno ve que el nuevo Gobierno va en la misma línea de lo que se ha hecho.

Con todo lo que ocurrió con Space y Continental Towers, ¿hay garantías de que lo que pasó con Space no vuelva a ocurrir?

Ahora hay una ley que garantiza que los diseños estructurales sean revisados por un tercero, que desde la construcción se tenga que dejar evidencia de este tipo de requisitos y de que habrá seguros en caso de que algo ocurra. Es un conjunto de aspectos que hoy dan seguridad.

¿Qué consideraciones se deben tener a la hora de comprar?

Principalmente les pedimos a los compradores tener conocimiento del grupo profesional al que le están comprando. Segundo, conocer los diferentes aspectos jurídicos o normativos de proyectos sobre planos. Reconocer la fiducia y si participa un banco, eso también da tranquilidad. Hay que revisar muy bien el valor de la vivienda, que sea acorde con los de la zona y sea un precio artificialmente bajo. Revisar la capacidad de pago de la cuota que se compromete a pagar y, finalmente, se debe hacer el análisis de la vivienda, sus equipamientos y ubicación.