A Colombia le falta una política social de vivienda en arriendo

Vivir en arriendo tiene mala fama. No hace parte de los planes de muchas familias colombianas, dado que se asocia con falta de recursos económicos, con incertidumbre, con pobreza. Es el malo, Caín, frente al hermano bueno, Abel, que sería la vivienda en propiedad. No por nada se escucha tanto la frase de “cumplir el sueño de tener vivienda propia” y si se les pregunta a las mamás, pocas aconsejarían a sus hijos vivir en alquiler.

Vivir en arriendo tiene mala fama. No hace parte de los planes de muchas familias colombianas, dado que se asocia con falta de recursos económicos, con incertidumbre, con pobreza. Es el malo, Caín, frente al hermano bueno, Abel, que sería la vivienda en propiedad. No por nada se escucha tanto la frase de “cumplir el sueño de tener vivienda propia” y si se les pregunta a las mamás, pocas aconsejarían a sus hijos vivir en alquiler.

Un indicador del bienestar en los países es, precisamente, la proporción de hogares que viven en una vivienda propia. Y con algo de razón, pues un prospecto de mundo ideal incluye a más familias como dueñas de su techo.

Aquí vale aclarar que la aspiración de la vivienda propia cae muy bien a quienes viven en ese ecosistema de negocios, como los bancos y los constructores. En buena parte, esta postal del bienestar la han tallado casi que a su imagen y semejanza.

Ahora bien, la insistencia con la vivienda nueva no sólo es buen negocio para algunos gremios, sino también mueve la economía en general vía puestos de trabajo y encadenamientos productivos. Bajo esta lógica, las políticas habitacionales que se han seguido en Colombia durante décadas se han esforzado en reducir el déficit de vivienda (en cantidad y calidad) ofreciendo incentivos para la compra de inmuebles, preocupándose más bien poco por quienes viven en alquiler (bien sea por necesidad o voluntad propia).

Pero la realidad es que casi la mitad (47 %) de la población en las ciudades principales del país es arrendataria, según el DANE, y cada año hay cerca de 264.764 nuevos hogares que ingresan a este mercado, de acuerdo con Fedelonjas. De ahí que algunos expertos piensen que el arriendo debería ser parte de una política integral de vivienda.

Y es que, pese a ser una solución de vivienda muchas familias, especialmente en sectores populares, el arriendo sólo se ha visto como una relación comercial entre privados (propietarios, arrendatarios y, a veces, inmobiliarias), sin tener en cuenta que detrás de los contratos, los cánones, los seguros, los fiadores con finca raíz y las garantías se esconden problemáticas que es necesario resolver de una manera multidimensional.

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¿Qué impulsa el arriendo?

Hablar de arriendos es referirse a un mercado que mueve cerca de $27,2 billones anualmente, según datos provistos por Fedelonjas.

La oferta, tradicionalmente, ha corrido por cuenta de esa persona que levantó su casa de manera informal y ofrece una parte de esta en arriendo; del trabajador asalariado que, fruto de su sueldo, compró un inmueble y decide rentarlo para tener un sustento en la vejez, y por grupos de inversionistas que se unen para adquirir varias viviendas y ofrecerlas en alquiler para diversificar sus ingresos. El segundo grupo es el que predomina en países de América Latina, según investigaciones en la materia.

La demanda, por su parte, generalmente está dada por familias que no están en capacidad de adquirir un inmueble, especialmente en contextos como el actual, donde las altas tasas de interés dificultan conseguir un crédito hipotecario.

“Las tasas de interés son un factor definitivo para el crecimiento del sector (del arriendo). Al estar tan altas, menos familias se motivan a invertir en su techo propio porque la capacidad adquisitiva se reduce, las cuotas son más altas y les prestan menos monto. Entonces con tasas altas a las familias les cuesta más esfuerzo tener cierre financiero, por eso se desmotivan”, afirma Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas.

Sin embargo, las razones económicas no son el único factor a tener en cuenta. “Otras razones incluyen las necesidades de familias jóvenes o personas solas, que están buscando donde ubicarse en la ciudad y la vivienda en arriendo surge como opción temporal. Hay una realidad económica que no permite la vivienda en propiedad, pero hay que dejar de ver al arriendo solo como una desviación del mercado”, asevera Jaime Hernández, profesor titular de la Facultad de Arquitectura y Diseño de la Universidad Javeriana.

Por elección o por obligación, lo cierto es que hay una población de más de siete millones de hogares que vive en alquiler en Colombia y que, por décadas, ha quedado desprotegida en medio de un mercado donde los movimientos de la oferta y la demanda ejercen una presión constante sobre los cánones, en la calidad misma de la vivienda disponible y en las relaciones entre arrendatarios y arrendadores.

Un mercado con problemas

Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se encuentran regulados en el Código Civil y en la Ley 820 de 2003. Esta última norma establece las condiciones mínimas del contrato, como su duración, el precio del canon, la forma de pago y sus prórrogas.

Contratos que, al celebrarse entre privados, pueden ajustarse a conveniencia. El problema viene cuando, por desconocimiento o por falta de claridad, los arrendatarios terminan aceptando condiciones que les complican la vida, por decir lo menos.

“La ley de arrendamiento de vivienda urbana establece los criterios que sirven como base para la elaboración de los contratos de arrendamiento. Con todo, las personas al momento de regular sus contratos de arrendamiento modifican estos criterios bases a su libre albedrío -lo cual es válido-, aunque no necesariamente conveniente. Estas situaciones llevan a que las personas que no tienen conocimiento de la ley muchas veces acepten la inclusión de cláusulas leoninas a las que luego se someten por haber suscrito de manera voluntaria dichos contratos”, explica el abogado Jacques Simhon, socio de CMS Rodríguez-Azuero.

A lo anterior hay que agregar que los contratos de arrendamiento verbales vienen en aumento desde la pandemia, una mala práctica lo que se presta para hacer aún más compleja la relación entre arrendatarios y propietarios.

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Entre tanto, es muy común escuchar reclamos de familias que alegan aumentos desproporcionados en el canon de arrendamiento luego del primer año de contrato, pese a que a que la norma determina que estos incrementos no pueden superar el Índice de Precios al Consumidor (IPC) causado del año anterior.

Es el caso de Juan Carlos Quiñonez, quien tuvo que abandonar el apartamento que arrendaba en Chapinero Alto, en Bogotá, por cuenta de un aumento desmedido en el canon de arrendamiento. En su caso, el contrato estaba hecho directamente con el arrendador, quien este año, después de los estragos financieros del covid-19, decidió incrementar el arriendo en más de 4 puntos por encima de la inflación con la que finalizó 2022.

“Eso se vuelve impagable. Yo tengo un trabajo estable y un salario fijo y aun así no pude. Cuando esto les pasa a personas con menos ingresos, con hijos, es lo que llamaríamos calamidad familiar, pues implica salir del lugar que conoce y habita porque la otra persona quiere hacer más negocio, por encima de la ley”, asegura.

Siempre está la opción de llevar el caso ante la justicia, pero lo cierto es que los prospectos de resolver un proceso pronta y favorablemente no son muchos, incluso cuando hay abusos claros. Y, al final, nada se resuelve en los tiempos en los que un arrendatario debe, básicamente, reinventarse la vida para poder seguir teniendo un techo encima. “El tiempo y la plata que me costaría meterme a pelear esto preferí invertirlo en buscar otro apartamento prontamente”, añade Quiñonez.

Con todo, la norma indica que el reajuste anual de los cánones no podrá superar en ningún caso el límite del 1 % del avalúo comercial del inmueble, lo cual “pasa de agache” en zonas de alta gentrificación, como en Bogotá o Medellín, donde precisamente la oferta y la demanda han hecho que los precios de la vivienda estén creciendo de manera importante.

En la otra cara de la moneda, pululan las historias de inquilinos morosos y procesos de desalojo que son un verdadero dolor de cabeza, lo que termina haciendo que las condiciones para arrendar un inmueble se endurezcan, en perjuicio de familias que, por ejemplo, laboran como independientes o subsisten del trabajo informal (el 55,7 % de los trabajadores a octubre de 2023, según el DANE).

Ante todas estas complicaciones en el tablero cabe preguntarse: ¿solo basta con una norma que regule desde lo legal, lo contractual o lo policivo a los arriendos?

El país podría mirar al alquiler más allá de los contratos, especialmente si se quiere mejorar la calidad de vida en los estratos socioeconómicos bajos, en los cuales esta opción de vivienda es mucho más presente.

Una política de “arriendo social”

Salvo intentos puntuales, la política de vivienda que ha seguido el país no se compadece con esa masa de más de siete millones de hogares que viven en arriendo.

Se necesita, primero, de incentivos a la calidad en el arriendo, para dejar atrás las viviendas que se convierten en pensiones o inquilinatos de cuartos reducidos y en mal estado (un paisaje común de las zonas céntricas de las ciudades). Y segundo, el país echa de menos programas que faciliten el tránsito del arriendo a la propiedad.

De acuerdo con el profesor Jaime Hernández, un buen comienzo sería crear un modelo de arriendo cuyas bases, irónicamente, podrían inspirarse en lo que se hace actualmente en los programas de vivienda propia.

“La política actual divide el mercado en dos: uno de vivienda social (VIS) y otro más regido por la oferta y la demanda (No VIS). Con el alquiler podría hacerse algo parecido; podríamos hablar de una vivienda social en arriendo, a donde podrían dirigirse instrumentos, subsidios, incentivos, para generar nuevos proyectos de vivienda en arriendo más asequibles a las personas”, indica el docente de la Universidad Javeriana.

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En la misma línea, se habla de crear un modelo de arriendo social que iría de la mano de control de precios y que podría ser un primer escalón para que familias de ingresos bajos puedan vincularse luego a los programas de vivienda en propiedad, con mecanismos que fomenten el ahorro y las líneas de crédito con tasas diferenciales. Algo que recuerda a la desaparecida iniciativa Semillero de Propietarios.

“Más allá de regulación de precios, sería promover la vivienda en alquiler con nuevos proyectos, subsidios, oportunidades, que permitan colocar el arriendo como una posibilidad digna, de buena calidad. La calidad es algo que pasa desapercibido: mientras que hay mínimos de calidad en la vivienda nueva, por obvias razones, ya que son inmuebles que se venden, la calidad en el arriendo no es una exigencia”, precisa Jaime Hernández.

Frente a esto último, podrían promoverse, incluso, subsidios para que propietarios mejoren los inmuebles que se arriendan para dinamizar la actividad inmobiliaria. Este sector, precisamente, fue el tercer motor del empleo en el país para octubre de 2023, con 308.770 puestos, según Fedelonjas.

Hablar de subsidios y de política social es caer en cuentas alegres, sí. Pero cuando la cuestión es encontrar vías para que la porción más vulnerable de los hogares arrendatarios no quede a merced de los incrementos a doble dígito en los cánones, de la vivienda de baja calidad y de los contratos verbales, ninguna propuesta sobra. Las ideas para el renglón inmobiliario, sin embargo, suelen quedarse cortas cuando se tienen presiones tan grandes como el costo del suelo.

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