Así está el mercado de vivienda usada en Colombia: ¿es viable pensar en subsidios?

Un anuncio del Gobierno encendió el debate sobre si la vivienda usada en Colombia necesita una especie de “Mi Casa Ya” para subirle las revoluciones a las actividades inmobiliarias, las cuales representan cerca de 9 % del Producto Interno Bruto (PIB).

Un anuncio del Gobierno encendió el debate sobre si la vivienda usada en Colombia necesita una especie de “Mi Casa Ya” para subirle las revoluciones a las actividades inmobiliarias, las cuales representan cerca de 9 % del Producto Interno Bruto (PIB).

Durante el Congreso Nacional Inmobiliario, organizado por Fedelonjas, la viceministra de Vivienda, Aydée Marsiglia Bello, anunció que en 2025 se firmará un decreto que les permitirá a ciertos sectores de la población acceder a subsidios que faciliten la compra de vivienda usada en el territorio nacional. A partir del próximo año, víctimas el conflicto, personas en proceso de reincorporación y madres comunitarias podrán acceder a estos subsidios, pues la oferta de vivienda nueva no satisface sus necesidades, como lo señaló la viceministra.

El anuncio del Gobierno revivió el debate sobre cómo impulsar el mercado del usado, segmento que podría terminar el año con unas 650.000 compraventas de inmuebles frente a las 720.000 transacciones que se registraron el año pasado, según cálculos preliminares de Fedelonjas.

Y es que el gremio de las inmobiliarias considera que la idea del Gobierno se queda corta y, si bien reconocen las barreras que enfrentan las víctimas, los reincorporados y las madres comunitarias en el acceso a una vivienda propia, el camino debería ser impulsar un programa de subsidios que cubra a toda la población que necesite de un empujón -en dinero- para lograr el cierre de un negocio inmobiliario, ya sea para la vivienda nueva o para la vivienda usada. Fedelonjas propone, incluso, subsidios para el arrendamiento social.

Así está el mercado del usado

Dentro del universo de la vivienda en Colombia, las actividades inmobiliarias (entiéndase la intermediación en cuestiones de arrendamiento o compraventa de inmuebles usados) han mostrado en los últimos años un balance mucho más positivo que su par en el andén de enfrente: la construcción de edificaciones. Mientras que este último completó cinco trimestres consecutivos en terreno negativo, las actividades inmobiliarias crecen a un ritmo sostenido, como lo evidenció el más reciente informe sobre el Producto Interno Bruto.

Dos realidades, bien distintas entre sí, que se explican por el comportamiento reciente del mercado y un entorno económico complejo como el de los últimos años. Un paneo rápido muestra que tasas de interés altas (que solo hasta hace unos meses descendieron a su promedio histórico) y una inflación que llegó a estar a doble dígito, junto con varios cuellos de botella en los subsidios a la cuota inicial de Mi Casa Ya, complicaron la compra de vivienda nueva y llevaron a retrocesos en indicadores de ventas e iniciaciones de proyectos.

Cuando la compra pintó como un mal negocio, la demanda de inmuebles en arrendamiento se incrementó y, de paso, los cánones tuvieron las mayores alzas de la última década (al estar indexados a la inflación causada de 2023). En el entremedio, el dinamismo en la compraventa de inmuebles usados también se fue reduciendo, aunque no a la misma velocidad que el renglón de la vivienda nueva, puesto que quien compra usado generalmente busca plazos de entrega cortos, casi inmediatos, de ahí que prefiera usar sus ahorros o vender activos antes que hacer los trámites para un crédito hipotecario.

Como lo explica Alejandro Forero, consultor de Galería Inmobiliaria, informes recientes hablan de que la actividad en el mercado de usados es menor a la de años anteriores, pero que este es un segmento con dinámicas propias cuyo termómetro sube o baja según los inventarios disponibles.

Para el experto, los inventarios de vivienda usada han ido reduciéndose en ciudades como Bogotá, Medellín, Barranquilla y Bucaramanga. “Hemos ido consumiendo ese inventario en los últimos años. Una familia que en este tiempo tuvo que solucionar sus necesidades de vivienda y vio que la nueva estaba costosa y a tasas muy altas, optó por buscar el mercado el usado. Se consumió ese inventario y hoy no tenemos la misma capacidad”, explica Forero.

Una menor oferta está llevando, de a pocos, a un incremento de precios en un mercado heterogéneo en precios, metros cuadrados, tipo de inmueble y estratos; mediado por las relaciones entre privados, y habituado a los avalúos con cierto de componente de especulación por parte de quien ofrece.

De acuerdo con Fedelonjas, mercados urbanos de mayor demanda como Bogotá, Medellín y Cali reflejan una tendencia de “crecimiento moderado” en el sector, con variaciones significativas según el estrato socioeconómico, la ubicación y el tipo de vivienda. El gremio estima que el precio promedio por metro cuadrado para vivienda usada en Bogotá está entre $6.245.700 y $5.000.000 si se encuentra en un punto central de la ciudad, mientras que en las afueras se puede situar en valores por debajo de estos rangos donde esto varía en el tipo de inmueble, si es VIS o no.

En la misma línea, un reciente informe de Ciencuadras.com evidencia que, al cierre del tercer trimestre de 2024, Bogotá concentra el 30 % de la oferta total de inmuebles en venta y arriendo, con una distribución equilibrada entre propiedades nuevas y usadas.

Medellín sigue como el segundo mercado más importante, con el 16 % de la oferta, donde predomina la vivienda usada. Según Ciencuadras.com, el precio promedio de venta de un apartamento usado fue de unos $258 millones en el tercer trimestre de 2024, mientras que las casas se venden a un promedio de $736 millones.

En el horizonte, las existencias de vivienda usada seguirían a la baja en las principales ciudades, pues hay que tener en cuenta el rol de los inversionistas en la ecuación. Como lo explica el experto de Galería Inmobiliaria, hasta hace no mucho tiempo -cuando las tasas de interés estaban en su punto más alto- productos como los CDTs o los fondos de inversión alcanzaron rentabilidades similares a las que se podían generar al comprar o vender inmuebles.

“Hoy las tasas de interés han bajado y lo que pagan los bancos por los ahorros es menor. El inversionista ya puede salir nuevamente a demandar inversiones que les generen mayores rentabilidades”, añade el consultor de Galería Inmobiliaria, para quien los inventarios de vivienda usada seguirán reduciéndose.

Subsidios, el eterno debate

La vivienda usada se posiciona como la opción preferida para quienes priorizan una mejor ubicación y espacios más amplios al mismo costo que un inmueble nuevo. En palabras del consultor de Galería Inmobiliaria, con un presupuesto de unos $350 millones hoy se puede acceder a una vivienda nueva de unos 70 o 75 metros cuadrados; mientras que con ese mismo se dinero se pueden conseguir inmuebles usados de 80 u 85 metros cuadrados.

Si bien los encadenamientos productivos detrás de la vivienda usada son menores que en la vivienda nueva (que vincula fácilmente 30 subsectores de la economía durante la construcción), el peso en la economía de la vivienda usada está en las actividades de obras y remodelación que trae consigo la compra de uno de estos inmuebles.

“Aunque la participación de la vivienda usada en el PIB no está completamente desglosada, este mercado es particularmente relevante en ciudades como Bogotá y Cali, donde las transacciones de vivienda usada superan a las de vivienda nueva”, afirma Michael Ortegón, decano de la Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas de UNINPAHU.

Y como lo indica el presidente de Fedelonjas, en algunos casos una venta de vivienda usada estimula la compra de una vivienda nueva, si se tiene en cuenta que quien ofrece su casa es porque quiere mejorar su calidad de vida.

Con estos y otros argumentos, el gremio de las inmobiliarias ha pedido al Gobierno que extienda Mi Casa Ya a la vivienda usada, es decir, se asignen subsidios en los cuales el Gobierno pueda asumir una parte del costo total del inmueble y así darle una mano a las familias para que cierren el negocio.

“Estos incentivos mejorarían las condiciones de vida de los colombianos y permitirían continuar dinamizando el sector inmobiliario”, explicó Mario Ramírez, presidente ejecutivo de Fedelonjas.

Sin embargo, el mayor obstáculo de Mi Casa Ya -y de muchas otras políticas sociales del Gobierno- para el próximo año yace en el Presupuesto General, que será recortado ante la compleja situación fiscal que atraviesa el país. La ministra de Vivienda, Helga María Rivas, aclaró recientemente que la cuota del Gobierno para programas de vivienda se reducirá en 39 % frente a 2024. Ni las presiones de los constructores han hecho que, a la fecha, el Gobierno considere robustecer Mi Casa Ya.

Ad portas de un año en el que el Gobierno tendrá que contar cada peso para cumplir la regla fiscal, tampoco se ve viable que se dirijan recursos hacia un mercado que no genera los mismos puestos de trabajo que la construcción. “Están mejor invertidos los recursos en subsidios de vivienda nueva que en usada. La vivienda usada no genera empleo más allá de la notaría o de la remodelación, pero son obras menores. Cuando se destinan recursos a la compra de vivienda nueva activo toda la cadena productiva de la construcción”, asevera el consultor de Galería Inmobiliaria.

En cualquier caso, las perspectivas de reactivación para la compra de vivienda y el consumo en general siguen latentes para el próximo año, por lo que vale la pena seguir pensando en estímulos más allá de los subsidios para efectivamente subirle las revoluciones al mercado inmobiliario, potenciando el uso del inventario habitacional existente y ampliando las opciones de acceso a vivienda digna.

Para el decano de UNINPAHU, dichos estímulos podrían darse en forma de líneas de crédito con tasas preferenciales y programas de garantía hipotecaria. “También sería clave fortalecer el mercado secundario mediante plataformas de compraventa transparentes y reducción de costos notariales, incentivos tributarios para vendedores y créditos para remodelaciones”, propone.

En la misma línea, uno de los principales cuellos de botella en la compra de vivienda usada está en el adelanto del 30 % sobre el costo total del inmueble que muchos compradores deben hacer para “pisar” el negocio. “El mercado del usado exige que ese 30 %, que se paga como cuota inicial en una vivienda nueva, se tenga disponible. Muchas veces la gente no lo tiene y eso dificulta los negocios de vivienda usada y por eso algunos recurren a un inmueble nuevo, porque este le da plazos para pagarlo”, agrega Alejandro Forero.

Entre tanto, la formalización de las inmobiliarias, su digitalización de la mano de tecnologías como la firma electrónica (de cara a agilizar los trámites) y una intermediación más transparente para evitar la desconfianza que el público puede tener hacia estos agentes, podrían ser parte de la receta para continuar dinamizando las actividades inmobiliarias, que también aportan lo suyo en la reducción del déficit habitacional en Colombia.

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