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El impuesto predial ha estado en el centro de la conversación en los últimos días. No solo por los disparados incrementos que se han registrado en años recientes, sino porque el gobierno ha radicado un proyecto de ley con el que promete alivios, pero con incrementos. Un tema aparentemente contradictorio que puede generar confusión.
Para entender esta suerte de maraña tributaria, hay que decir que el impuesto predial se deriva del avalúo catastral que tienen los inmuebles. Es decir, entre más alto es el avalúo catastral más se paga por el predial. También hay que decir que son los concejos de las ciudades y municipios los que determinan las reglas de juego para el cobro y recaudo de estos impuestos.
Es por lo anterior que el Gobierno Nacional no puede aumentar el impuesto predial, que es una de las confusiones que ha salido a flote por estos días. Lo que está proponiendo, mediante su proyecto de ley, es establecer unos topes a esa alza (algo que detallaremos más adelante).
El problema de todo lo que está pasando radica en que hay municipios en Colombia que completan 30 años sin que se haya hecho una actualización catastral, que es el proceso mediante el cual se determina el valor ante el Estado (no ante el comercio) que tiene ese inmueble.
Hay casos en donde hace décadas el inmueble no contaba con unas vías de acceso o demás mejoras de infraestructura que elevan su valor, y cuando se hace la actualización, el precio se dispara, lo que a su vez eleva de forma considerable el impuesto predial.
Un ejemplo expuesto por la ministra de Agricultura, Jhenifer Mojica, muestra el caso de un propietario cuyo inmueble tenía un retraso en la actualización, de allí que estuviera valorado catastralmente en poco más de $7 millones. Al momento de actualizarse, este pasó a tener una valoración catastral de $256 millones. En términos de predial pasó de pagar $140.000 a $3.000.000 en un año, lo que implicó un incremento del 2.000 %.
Según lo descrito en Blu por el director del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Gustavo Marulanda, esta es una realidad que se está viviendo con más fuerza en la ruralidad colombiana, pues son los sectores que manifiestan mayores retrasos en la actualización catastral. En Boyacá, asegura, hay predios que registraron incrementos de hasta el 5.000 %.
Otro aspecto que debe tener en cuenta es que en las grandes urbanizaciones del país no se está registrando este inconveniente, pues los procesos de actualización catastral han sido más juiciosos y por ende las alzas entre un año y otro no son tan disparadas.
No obstante, un número importante de colombianos está experimentando un peso enorme en sus bolsillos por cuenta de esta dinámica. De allí que lo que propone el Gobierno mediante el proyecto de ley es establecer unos topes que no se pueden sobrepasar al momento de aplicarse incrementos al impuesto predial.
De ser aprobado, estos quedarían de la siguiente forma:
Los predios con avalúo catastral menor o igual a los 135 SMMLV no podrán experimentar un alza superior al 50 % en la liquidación del impuesto predial del año anterior.
Entre 135 SMMLV y 250 SMMLV el alza no podrá estar por encima del 100 %
Los que superan los 350 SMMLV y llegan a los 500 SMMLV no experimentan un incremento de más del 200 %
Y los que están por encima de los 500 SMMLV no experimentan alzas por encima del 300 %.
En suma, no es que el proyecto de ley proponga que todos los inmuebles en el país tengan que pagar hasta un 300 % de más en el predial el próximo año, sino que por el conflicto que está generando la actualización catastral, los valores que se terminarán pagando no podrán superar los topes descritos anteriormente.
Volviendo al ejemplo anterior, detalla la ministra Mojica, de estar aprobado el proyecto de ley el propietario del inmueble que pasó a costar $265 millones debió pagar $280.000 de impuesto predial (un incremento del 100 %) y no los $3,6 millones que pagó.
“El 90 % de la población del país tiene predios que están por debajo de los 135 salarios mínimos, en lo rural el 92,5 % están por debajo de ese valor. Para estos no les va a crecer más del 50 %, para predios que están entre 156 y 290 millones está el crecimiento en el 100 %, el 2 % sí está por encima de 580 millones. 50, 100,150,200 o 300 % dependiendo del rango en el que se encuentre”, detalló Marulanda, quien añadió que se proyecta a que en los próximos tres años se avance en llegar al 90 % de la actualización catastral, lo que incluye a otros 660 municipios.
Con la explicación dada por la ministra de Agricultura se estaría dando respuesta a cuestionamientos que hicieron días atrás diferentes gremios en el país. Fenalco, por ejemplo, había advertido que con esta iniciativa se pretendía subir el avalúo catastral a todos los inmuebles del país entre un 50 % y 300 %, “sin importar el estrato o los ingresos de los propietarios”.
Por su parte, Camacol afirmó que la propuesta puede generar incrementos en los costos asociados a los servicios de vivienda, “en un escenario en el cual los hogares colombianos han visto deteriorada su capacidad de compra y el sector de la construcción presenta un deterioro severo en los principales indicadores”, dijo el gremio mediante un comunicado.
El proyecto de ley, según el gremio, plantea incrementos del impuesto predial de entre el 50 % y el 300 %, y de hasta el 100 % en el segmento de vivienda de interés social (VIS). Respecto a la VIS, las ventas registraron una caída del 53 % en lo corrido de 2023, lo cual implica que se han dejado de vender cerca de 73.000 viviendas de interés social frente a 2022.
Para el Gobierno es importante que aumente el recaudo en los municipios atrasados en su actualización catastral por concepto de impuesto predial, ya que estos dineros están haciendo falta para la inversión en carreteras, hospitales, escuelas y demás infraestructuras necesarias para el desarrollo.
En suma, la actualización catastral sí va a subir de forma considerable en los municipios que se encuentran rezagados, y con este se disparará el predial. Lo que promete el gobierno mediante su proyecto de ley es establecer unos topes para que esa alza no termine desangrando el poder adquisitivo de los hogares propietarios en Colombia.
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