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No importa si no tiene el 30 % del valor del inmueble para que le aprueben un crédito hipotecario, pues existe una forma de adquirir vivienda sin tener este capital: el leasing habitacional. Es una herramienta que en vez de cuota inicial exige una cuota final. Es decir, el usuario tiene varios años para ahorrar y así pagar al final del contrato un porcentaje del valor de la casa o apartamento que habita.
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Aunque parezca algo extraño y nuevo, el leasing habitacional es un instrumento que lleva más de una década en el país y que, de hecho, está en auge: en 2006 se dieron 787 de operaciones y en el 2018 la cifra superó las 24.000, un crecimiento del 2.949 % según cifras de la Superintendencia Financiera.
¿Cómo funciona el leasing?
Con el crédito hipotecario es el usuario quien asume la propiedad del inmueble, comprándolo por medio de los recursos que la entidad financiera le preste. En cambio, con el leasing habitacional es la entidad financiera la que compra y asume la propiedad de esa casa o apartamento, y le permite al usuario habitarlo a cambio del pago de cuotas mensuales acordadas por un contrato de cinco a treinta años (los plazos pueden variar entre cada entidad).
Es decir, con el leasing prácticamente se le paga arriendo al banco. En las cuotas que se pagan se incluye parte del valor del inmueble y un interés, que es el incentivo para brindar este servicio. Pero esta modalidad tiene menos intereses que un crédito hipotecario, pues implica menos riesgo para la entidad financiera.
Hay más: con el crédito hipotecario se debe pagar al comienzo el 30 % del valor del inmueble; pero con el leasing al final del contrato el usuario tiene la opción de comprar la vivienda, haciendo un pago equivalente a un porcentaje del valor de esa casa o apartamento, por lo general es del 10 al 20 %. Pero lo interesante es que se tienen varios años para ahorrar y así realizar este pago.
El porcentaje que se da al final dependerá del monto de las cuotas. Entonces, cuanto menor sea el porcentaje de la opción de compra, mayor será el arriendo; sin embargo, el usuario también tiene derecho a negarse a ejecutar la opción de compra por medio de un acuerdo voluntario de restitución de vivienda. Las condiciones de este paso pueden variar en cada entidad.
El predial, uno de los puntos para tener en cuenta
La vivienda solo entra en el patrimonio del usuario hasta que se ejecute la opción de compra, lo que evita tener que incluirlo en la declaración de renta. No obstante, dentro del contrato del leasing habitacional se pacta que el pago del impuesto predial y otros tributos (como la valorización) debe asumirlos el cliente y no la entidad financiera.
Aunque el inmueble pertenezca a la entidad financiera, no significa que al incumplir un pago se tendrá que desalojar inmediatamente la vivienda (restitución de vivienda). Todo depende del nivel de la mora y aunque sea grave también es posible agotar varias instancias: conciliaciones, llegar a acuerdos de pago o recurrir a reestructuradores del leasing para modificar algunas condiciones, como el monto del canon y el plazo para ejecutar la opción de compra.
Además, se trata de un instrumento que en la mayoría de los casos ha sido sostenible para los usuarios que lo toman. Según Asobancaria, “históricamente el comportamiento de la financiación otorgada por las entidades a través del leasing habitacional para vivienda ha sido sano y sin grandes altibajos”.
Las recomendaciones
Nunca se debe olvidar que el leasing, pese a sus atributos, es un producto financiero de gran calibre, por lo que se deben tomar ciertas precauciones para asegurar su sostenibilidad. En primer lugar, se deben elegir cuotas que impliquen máximo el 30 % del ingreso mensual, razón por la cual se debe alargar el período del contrato hasta cumplir este requisito.
No importa si por el momento se debe fijar un plazo a treinta años, pues es un instrumento que permite renegociar los términos del contrato. Entonces, cuando sus ingresos mejoren podrá elevar las cuotas para reducir el plazo o el porcentaje de la opción de compra.
El leasing también implica una importante planeación, igual de rigurosa que la de un crédito hipotecario. En primer lugar, debe identificar el tipo y valor del inmueble que quiera, pero se debe elegir uno cuyo precio implica que puedan pagarlo en menos de treinta años (por medio de cuotas que le representen menos del 30 % del ingreso). Para estos cálculos puede apoyarse en los asesores de las entidades financieras, pues también hacen estudios de si el producto es sostenible para el usuario.
Por esto, se recomienda mejorar el estado financiero antes de solicitar el leasing, saliendo de todas las deudas posibles. Además, cuando se apruebe este producto se debe seguir ahorrando cada mes, al menos el 10 % del salario, pues cada año deberá cumplir con el predial y otras obligaciones.
Se trata de una herramienta que está creciendo de forma pronunciada. Según Asobancaria, solo en 2018 “para este mecanismo de financiación se presentaron desembolsos por cerca de $4,4 billones, reportándose un saldo total para la cartera de este producto por aproximadamente $14 billones”.
Por estas razones, es un mercado muy competitivo en el que el usuario podrá consultar en prácticamente cualquier entidad financiera grande hasta encontrar la mejor opción: en plazos, intereses y condiciones. Para solictarlo, basta con pedir una cita en el banco. El leasing podría ser la herramienta que estaba esperando para comprar vivienda.