Construcción de vivienda VIS: entre deudas y márgenes estrechos

Los proyectos de vivienda de interés social (VIS) que hoy están activos en el país fueron contemplados, como mínimo, hace tres años.

Los proyectos de vivienda de interés social (VIS) que hoy están activos en el país fueron contemplados, como mínimo, hace tres años.

Durante este período ocurrió una pandemia, el dólar llegó a $5.000 en un momento dado, la inflación tocó máximos históricos, el Banco de la República llevó las tasas de interés a niveles sin precedentes, los materiales de construcción se encarecieron y hubo un cambio de gobierno. Solo por mencionar algunas cosas.

Por tanto, desde la estructuración del proyecto, pasando por sus estudios de prefactibilidad, la obtención de licencias y la salida de preventas, hasta su construcción, las reglas de juego del sector constructor han cambiado del cielo a la tierra y la estabilidad de antes dio paso a un presente de incertidumbre.

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Así han cambiado los costos de la VIS

En los últimos años, constructores de vivienda VIS han tenido que ajustar sus estructuras de costos para mantener la estabilidad financiera de sus proyectos; es decir, que los gastos no sean mayores que las utilidades. No obstante, expertos consultados por El Espectador coinciden en que la diferencia entre ambos rubros es mínima hoy en día.

Y es que para analizar los costos actuales de la vivienda VIS hay que partir de bases como:

1. En el papel, la utilidad de un proyecto VIS suele estar entre 7 % y 10 %. Ante lo cual se deben tener en cuenta los costos imprevistos y el pago de IVA sobre las ventas, entre otros aspectos.
2. La gran mayoría de constructoras de este tipo de vivienda son empresas pequeñas o medianas. De hecho, el 85 % de afiliados a la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) son pequeñas constructoras.
3. Muchas de ellas, por no decir todas, deben acudir a créditos para construcción (crédito constructor) y así sacar adelante un proyecto.

Ahora bien, ¿cuáles han sido las alzas que más afectan a los constructores?

- 🚧 Materiales de construcción: como lo explica Guillermo Herrera, presidente de Camacol, “hemos evidenciado una variación importante en el costo del acero y el concreto. La producción doméstica de concreto, particularmente, depende de la importación de bienes de capital y otros insumos que se ven afectados por los procesos de devaluación tan fuertes que se ven en Colombia, además del concreto que se importa”.

En la misma línea, Sergio Mutis Caballero, presidente de la constructora Grupo Valor y expresidente de Fedelonjas, afirma que algunos “materiales han subido muy por encima de la inflación. Por ejemplo, el acero subió 52 % de 2021 a 2022”.

Por su parte, Pedro Pablo Reyes, presidente de la constructora Gracol, comenta: “Nosotros hicimos prefactibilidades hace años y contemplamos inflaciones aceptables, pero la pandemia trajo consigo incrementos desproporcionados en acero, concreto y acabados”.

- 💳 Crédito constructor: la subida generalizada de tasas de interés, como parte de la política monetaria del Banco de la República, ha encarecido los costos de financiación para las constructoras que desarrollan vivienda VIS.

Según cifras de la Superintendencia Financiera, la tasa de interés para crédito constructor (para proyectos VIS y en pesos) efectivo anual alcanzó el 17 % en febrero de 2023, lo que contrasta con la tasa registrada en febrero 2022 y 2021 (alrededor del 10 %, la más baja de la década).

- 🏗️ Suelo: este suele representar del 20 % al 30 % del costo total del proyecto y, por regla general, los costos de terrenos con potencial de urbanización suelen crecer más que la inflación.

Cabe anotar que el suelo es cada vez más escaso en las grandes ciudades y, si bien dirigirse a las regiones parece lógico, el sector constructor se queja de la falta de actualización de Planes de Ordenamiento Territorial (POT) en muchos municipios, lo que dificulta saber a ciencia cierta cuáles son los terrenos aptos para desarrollar vivienda VIS y su disponibilidad de servicios públicos domiciliarios.

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Mi Casa Ya, un asunto mayor

Para el sector constructor, las anteriores afectaciones quedan en un segundo plano cuando se trata de evaluar los efectos de lo que las constructoras llaman una “parálisis en el desembolso de subsidios de Mi Casa Ya”.

De acuerdo con cifras provistas por Camacol, a marzo hay un inventario de 52.000 viviendas que las constructoras no han podido entregar, pues sus compradores necesitan sumar dicho subsidio a la cuota inicial para alcanzar el cierre financiero de su inmueble y poder habitarlo. Cifra que puede incrementarse a razón de 5.000 o 6.000 unidades cada mes sin la continuidad de Mi Casa Ya, según el gremio.

Estas unidades representan una inversión de $6,3 billones, ya sea de constructores o los bancos que las financian. “Podríamos decir que más de $1 billón es el ahorro de colombianos que han venido pagando su cuota inicial y $4,5 billones de apalancamiento en crédito para constructores”, afirma Herrera.

Para las constructoras, este inventario congelado implica el pago de tasas de interés en el orden de $78.000 millones mensuales. Un cargo adicional que no podrán sostener de manera indefinida y, por tanto, su estabilidad financiera estaría en riesgo hasta que se reanuden los desembolsos del subsidio Mi Casa Ya, lo cual ocurriría a partir del 15 de abril, como lo ha señalado en repetidas oportunidades el Ministerio de Vivienda.

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Reacciones en las regiones

“Para una constructora que hace cuatro años estructuró financieramente un proyecto y lo sacó a ventas, es algo muy difícil de asumir porque ahora cambian las condiciones abruptamente. Nosotros tenemos 190 viviendas que escrituramos en octubre y están quietas por la falta de subsidios. Pagamos intereses de unos $400 millones por unidades que ya debieron entregarse. No hemos querido arrancar proyectos bajo esas condiciones de incertidumbre y sin subsidios”, agrega el presidente de la constructora Gracol, la cual concentra su oferta de vivienda VIS en Popayán, Cauca.

Ante este panorama, la compañía afirma que ya no busca la utilidad, sino simplemente lograr la entrega de todas sus unidades. Para ello, está barajando reducir el precio final de las viviendas en un monto que corresponde a la mitad del subsidio de Mi Casa Ya (buscando un esfuerzo extra en los compradores) y, en adelante, enfocarse en vivienda no VIS.

Caso similar ocurre en Montería, Córdoba. Humberto Ramos, CEO de Rave Construcciones, cuenta que tiene 160 viviendas terminadas, pero sin habitar: “Todo el tema macroeconómico, el alza del dólar (…), llevó a que la vivienda VIS también subiera. En ciudades como Montería, donde los topes VIS son más bajos, podemos subir precios sin dejar de ser VIS, pero la situación es que la vivienda en las regiones se está haciendo más cara. El constructor de alguna forma equilibra costos, pero la preocupación fundamental son los subsidios”, manifiesta.

Rave Construcciones contempla iniciar esquemas de ahorro de vivienda con opción de compra para salir de este inventario represado.

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Soluciones gremiales

Podría pensarse que, para mantener sus utilidades, el sector de la construcción deberá hacer ajustes en la calidad de la vivienda VIS: el metraje por unidad, zonas comunes, acabados u otras comodidades.

Lo cierto es que, a la fecha, el tamaño promedio de la vivienda VIS se mantiene entre 58 y 59 metros cuadrados desde el 2008, de acuerdo con cifras del DANE.

Entre las soluciones que propone el gremio ante el riesgo de inestabilidad financiera de las constructoras de proyectos VIS en Colombia se encuentran:

Más presupuesto: según Camacol, por cada $1 proveniente de recursos públicos que se invierte en vivienda se mueven otros $10 en la economía, teniendo en cuenta los más de cuatro millones de empleos directos e indirectos que genera el sector.

Para cumplir con las metas de Mi Casa Ya e impulsar la construcción de las más de 150.000 unidades VIS previstas para 2023, el gremio pide que se destine un presupuesto de $3,3 billones a la vivienda.

Sostenibilidad: el sector edificador puede encontrar nuevas eficiencias en la construcción sostenible y en un manejo responsable de los recursos naturales. Estos ahorros también se trasladarán al usuario.

Caminos de inclusión

Además de los esfuerzos junto a constructores, una política pública que promueva el acceso a vivienda propia y revitalice el renglón VIS y a sus actores privados debe priorizar la inclusión crediticia de la población de menores ingresos.

Según Olga Ceballos, profesora asociada de la Pontificia Universidad Javeriana, es momento de pensar “fuera de la caja” para resolver las asimetrías y problemáticas de la vivienda social en el país. “Por más de 30 años, la vivienda social ha transcurrido en una ecuación de subsidio + crédito + ahorro que hay que transformar. Los hogares pobres son pobres, precisamente, porque no tienen capacidad de ahorro; tienen ingresos vinculados a la informalidad, lo que muchas veces no los hace sujetos de crédito, y por eso hay que ir más allá del subsidio”, puntualiza.

Que todos los problemas de la vivienda social se resuman en dinero (o, mejor, inversión pública) es una visión reduccionista, pero no se debe perder de vista que la vivienda y, por ende, la construcción tiene un efecto multiplicador en la economía.

Se debe promover que el Estado, como regulador del mercado, junto a expertos, academia, sector privado y demás involucrados tenga las discusiones necesarias para encontrar los recursos que el sector necesita.

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