El futuro de la vivienda según el PND

El Plan Nacional de Desarrollo (PND) 2022-2026 es el noveno presentado bajo la Constitución de 1991 y sus 300 artículos contienen los lineamientos de las reformas y estrategias que impulsará el Gobierno Nacional en los próximos años.

El Plan Nacional de Desarrollo (PND) 2022-2026 es el noveno presentado bajo la Constitución de 1991 y sus 300 artículos contienen los lineamientos de las reformas y estrategias que impulsará el Gobierno Nacional en los próximos años.

Si bien desde que el PND salió a la palestra cada día se conocen vaivenes en su articulado —luego de concertaciones entre las cabezas del Gobierno con comunidades, gremios y expertos—, una de las principales pretensiones del documento es sentar las bases de una nueva política de vivienda social, renglón que representa más del 70 % de la demanda habitacional de los hogares colombianos.

Para ello, según se explica en el documento, el país virará hacia dos horizontes: “Transformar las condiciones de habitabilidad de los hogares (…)” y “lograr equidad en el acceso a vivienda para los hogares”.

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Así las cosas, las notas fuertes del PND en lo que respecta a vivienda serán los topes para vivienda VIS y VIP en UVT (unidades de valor tributario), enfoque en la vivienda rural y diferenciada, mejoramiento de inmuebles y formalización, todo bajo el paraguas de la sostenibilidad y la responsabilidad ambiental.

A continuación, un análisis sucinto de los cambios más sonados y su impacto esperado.

Nuevos topes VIS y VIP

Una medida que, aparentemente, pretende combatir los efectos de la inflación enmarca el vuelco más importante en la Vivienda de Interés Social (VIS) y la Vivienda de Interés Prioritario (VIP), las dos clasificaciones sujetas a subsidios.

De acuerdo con el PND, la UVT —y no el salario mínimo mensual vigente— medirá los valores máximos de las viviendas VIS (3.552 UVT; es decir, poco más de $150 millones) y VIP (2.368 UVT, poco más de $100 millones); ambos valores podrán aumentar en aglomeraciones urbanas con más de un millón de habitantes, suelos de renovación urbanística y territorios de difícil acceso o con tradición cultural, entre otras excepciones.

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Y, a partir de estudios técnicos, las 3.552 UVT se podrían incrementar en departamentos donde se incremente el costo de materiales de construcción (por su disponibilidad o requerimientos de transporte) y de mano de obra, tales como Amazonas, Guainía, San Andrés, Providencia y Santa Catalina, Putumayo, Chocó, Vaupés y Vichada.

La primera conclusión es que, con el uso de UVT, los valores (en pesos) de viviendas VIS y VIP no se incrementarán en la misma medida que el salario mínimo para 2023 (un 16 %). Pero, en un contexto de inflación galopante, esta medida podría tener un impacto negativo en la oferta y demanda de vivienda social.

“En el PND anterior, el tope de las VIS era de unos $150 millones; es decir, el incremento que propone el nuevo PND es mínimo; de un 0,4 % en Bogotá respecto a 2022, con una inflación de más de 13 % en 2023. Si se tiene en cuenta que los costos de construcción y otros en los que incurren los actores del sector inmobiliario están atados al salario mínimo, los márgenes que tienen las constructoras son muy reducidos”, señala Lucía Murgueytio, asociada del grupo de Minería, Energía e Infraestructura de la firma legal Baker McKenzie.

Teniendo en cuenta que en todo proyecto constructivo hay costos inamovibles, como el valor de la tierra (el lote a construir), los materiales de construcción (como el hierro o el acero, que se transan en dólares) y la mano de obra (sujeta al salario mínimo), los topes señalados en el documento oficial podrían afectar la viabilidad de la vivienda social y no darían al sector edificador los incentivos para crear más unidades VIS o VIP.

“Estamos en una situación de alta inflación, devaluación del peso y tasas de interés por las nubes, y sale el PND diciendo: bajémosles a los precios de vivienda para que más gente pueda acceder a esta, pero los costos de hacer vivienda están al alza. Esto puede hacer inviable la oferta formal de vivienda”, asevera Sergio Mutis Caballero, presidente de la constructora Grupo Valor.

Formalización y mejoramiento

En lo concerniente a vivienda, una lectura general del PND permite concluir rápidamente que el mejoramiento de inmuebles y la formalización irán de la mano.

El artículo 242, precisamente, crea el programa “Barrios de Paz”. En el marco de la iniciativa, el Minvivienda podrá gestionar o financiar intervenciones de mejoramiento en áreas de origen informal legalizadas o susceptibles de legalización urbanística, o en áreas de origen formal que sean susceptibles de ser mejoradas.

Para Jacques Simhon, socio de la firma legal CMS Rodríguez-Azuero, “mecanismos como la financiación de redes de gas domiciliario, acueducto o saneamiento básico pueden mejorar ese déficit cualitativo que hay en el país, llevando esas viviendas informales a ser consideradas aptas para la residencia humana. Pero no se tiene un plan suficientemente claro para llegar a esos volúmenes de mejoramiento que espera el PND”.

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Cabe anotar que el documento contempla una meta de 600.000 hogares con mejoramiento de vivienda o entornos para 2026.

De otra parte, el artículo 18 también llama la atención, en tanto permitirá adecuaciones o mejoras sobre edificaciones existentes de vivienda rural en donde habite población vulnerable que esté dentro del Sistema de Parques Nacionales Naturales.

Por norma general, estos lugares gozan de protección especial del Estado por su riqueza biológica o geológica. No obstante, el PND les abre la puerta a las adecuaciones de infraestructura asociadas a usos dotacionales, comunitarios o de vivienda en los parques nacionales, con el ánimo de garantizar así los derechos a la vivienda de las comunidades desplazadas, indígenas, afro o raizales que los han habitado.

En la misma línea, los mecanismos de formalización serán el caballo de batalla para resolver una problemática que, históricamente, ha distanciado a la ruralidad de la vivienda social: la titulación de predios. El parágrafo 4 del artículo 243 establece que el Minvivienda estará a la cabeza de estos esfuerzos, como parte de la política de vivienda rural.

Renovación urbana

El crecimiento hacia las periferias es una constante de las ciudades de Colombia, dejando atrás zonas tradicionales, muchas de estas con deterioros por el paso del tiempo o con espacios mal aprovechados y valores del suelo ostensiblemente altos que, a priori, impedirían la llegada de urbanismos modernos.

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Para promover la iniciación de proyectos habitacionales allí, el PND establece que el valor de la vivienda VIS puede llegar hasta 4.605 UVT —es decir, poco más de $195 millones— en zonas de renovación urbanística.

“Es un salto interesante, ya que permitiría los subsidios de vivienda en zonas centenarias sin valor específico desde lo arquitectónico o lo histórico, lo que evitaría que muchas familias deban trasladarse a la periferia para gozar de vivienda social. Así, las ciudades se renuevan y no incrementan sus distancias”, afirma Alejandro Mesa, socio director de Baker McKenzie Colombia.

PND, camino por recorrer

Para que se hagan realidad las disposiciones contempladas en el PND, este documento deberá superar dos grandes escollos: por un lado, las disponibilidades presupuestales del Gobierno y, por el otro, la concertación en el Congreso de la República ante las diferentes fuerzas políticas que lo componen.

Todavía es muy pronto para hablar de cambios estructurales. Empero, el PND es una buena forma de entrever los enfoques y lineamientos generales de lo que será la vivienda bajo el gobierno Petro.