“Construir más unidades de vivienda no lleva automáticamente a la prosperidad”

Dror Poleg escribió el ‘bestseller’ titulado “Rethinking Real Estate”.

Foto: Cortesía Dror Poleg

(Liderazgo) ¿Quién es Drog Poleg? En su perfil se lee que tiene una “maestría en Historia Económica de la London School of Economics”, que “ha sido profesor en la Universidad de Zurich, Wharton School, el MIT y la Universidad de Columbia”, que “asesora empresas como UBS, Bank of America, HSBC, Recruit Holdings, BCG, AvalonBay, CBRE, Hines, British Land, Liberty Mutual, Dubai Holding, Cushman & Wakefield”, que escribió el ‘bestseller’ titulado “Rethinking Real Estate” y que todo esto le ha valido para ser catalogado como “experto de renombre mundial sobre el futuro del trabajo y las ciudades”.

Cuando indagamos por él encontramos que se convirtió en una fuente de información muy consultada durante la pandemia “porque avizoró cómo sería el futuro, tanto del desarrollo inmobiliario del trabajo como de la relación de los espacios con el mismo”, del llamado “fenómeno de oficinas vacías” que hoy muchas empresas siguen viviendo y de los edificios con “espacios hoy sin utilizar”.

Poleg es el invitado estrella al Seminario de Actividad Edificadora de Camacol Bogotá y Cundinamarca y por correo, entonces, le enviamos un cuestionario con 10 preguntas sobre la distribución de las ciudades, los pequeños espacios de apartamentos, los modelos de trabajo de las grandes tecnológicas, los nómadas digitales y hasta por dónde deberían transformarse capitales como Bogotá, y aunque no las contestó todas, aquí va su visión de las realidades que estamos viviendo:

Nos vendieron, durante generaciones, que la inversión más segura y rentable para personas conservadoras era la finca raíz, pero en países como Colombia es cada vez menos rentable invertir en finca raíz para los ciudadanos de a pie con un poco de ahorros disponibles. ¿Cuál es su opinión?

La tecnología está redefiniendo los fundamentos del valor inmobiliario: ubicación, accesibilidad, regulación y más. Esto no significa que los bienes raíces se conviertan en una mala inversión, pero sí que hay muchos cambios y los clientes tienen más opciones. El éxito depende de factores nuevos como la marca, la flexibilidad, la experiencia del usuario y el marketing en línea. En la industria hotelera vimos el surgimiento de marcas y plataformas globales que ayudan a que los activos inmobiliarios operen de manera rentable. En las próximas décadas veremos marcas y plataformas similares emerger para hacer lo mismo con apartamentos, oficinas y almacenes.

Las constructoras nos han vendido el imaginario de que la única mejor opción que hay es la vivienda de 17 metros cuadrados en edificios con espacios sociales compartidos. ¿Terminaremos viviendo en pequeñas cajas como ya está pasando en Japón?

Todo depende del costo del terreno y de lo que los consumidores estén dispuestos a aceptar. En la mayoría de las grandes ciudades globales, incluso en Londres y Los Ángeles, la gente no vive como en Tokio. En general, la tendencia será construir más proyectos de vivienda diseñados para tipos específicos de personas. Esto significa algunos nuevos proyectos con unidades más grandes para familias y jubilados, y también algunos experimentos con unidades más pequeñas y compartidas para jóvenes que quieren estar en el centro, pero no quieren pagar demasiado. Lo más importante es tener un buen transporte y aumentar la disponibilidad de trabajos remotos para que las personas puedan tener más opciones. Quienes quieran vivir en un apartamento pequeño pueden hacerlo, pero quienes quieran más espacio también pueden mudarse fuera de la ciudad y aún tener acceso a un buen trabajo y buenos servicios.

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Si el trabajo remoto demostró que era posible mantener en plena marcha a la economía mundial, ¿por qué los grandes empresarios, sobre todo de negocios tecnológicos, están obligando a todos sus empleados a regresar físicamente a sus instalaciones físicas?

Hay muchas ventajas y desventajas en el trabajo remoto, y está bien que cada empresa y equipo elija lo que mejor le funcione. También estamos en medio de un período donde muchos jefes aún no están seguros de qué funciona mejor. Así que habrá muchos experimentos y muchas políticas que serán revertidas.

En ciudades como Bogotá, que fue históricamente una capital con casas para vivir, se ha tomado la decisión de demolerlas para hacer edificios de mediano tamaño, generando un caos vehicular en la zona, problemas en las instalaciones de tuberías antiguas y una sobrepoblación en esos barrios en los que antes vivían 50 familias para ahora recibir a 500. ¿Qué futuro, en materia de calidad de vida, nos espera en medio de este cambio ya estructural?

Construir más unidades de vivienda no lleva automáticamente a la prosperidad. También es necesario invertir en la infraestructura necesaria, gravar a los jugadores relevantes y distribuir los ingresos de estos impuestos para crear un entorno sostenible. Cuando estaba desarrollando bienes raíces en China, los inversionistas siempre tenían que destinar parte de su presupuesto a construir carreteras e infraestructura para garantizar que cualquier nueva vivienda y oficina no crearan problemas para la ciudad.

Los nómadas digitales son cada vez más y han venido generando una presión sobre ciudades como Medellín, en donde dispararon los precios de la finca raíz, de las rentas, de la vida social, incluso empujando a que los locales no puedan disfrutar de la oferta de su propia ciudad. Se está empezando a generar una cierta xenofobia por el extranjero, como ha sucedido en Barcelona con los turistas. ¿Cuál es su lectura sobre esa realidad y qué deberían hacer los líderes de estas capitales?

Esta pregunta está relacionada con la anterior sobre nueva construcción y sobrepoblación. Aquí también la clave es usar los ingresos de los nómadas y turistas para mejorar la infraestructura relevante y mejorar la vida de los residentes. Por sí sola, la creciente popularidad de las ciudades colombianas es una gran noticia. Colombia debería hacer todo lo posible para alentar a más personas a visitar y pasar tiempo y dinero. Pero, debería desarrollar instituciones y políticas que asignen los ingresos de estas actividades de manera eficiente. Además, en lugar de decirle a la gente que no venga, el país (y los emprendedores) debería alentar a los visitantes a probar aún más ciudades y ubicaciones para evitar demasiada presión en ciudades que ya son demasiado populares.

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Nos han vendido todos estos modelos de edificios de Google y Apple, de los laboratorios de innovación, con amoblados cómodos, mesas de billar, juegos de mesa, etc, como un estilo de vida que incentiva la imaginación y el desarrollo en donde “todos queremos estar”. Pero son muchos los que creen que esto, al contrario, incentiva una esclavitud moderna con horarios interminables y trabajo sin límite de horario. ¿Qué papel ha jugado el diseño, la arquitectura y el negocio inmobiliario en esta discusión?

Si nuestra sociedad se está quejando de que la gente se divierte demasiado y tiene demasiadas comodidades en el trabajo, ¡significa que las cosas van bien! Siempre hay compensaciones y desafíos en la vida. Pero, en general, si las personas tienen un entorno de trabajo seguro y agradable y acceso a buenos empleos, esto es una señal positiva.

En términos más generales, el diseño, la arquitectura y los bienes raíces tienen un papel enorme que desempeñar en la solución de los mayores problemas de la sociedad. Nuestras acciones tienen un gran impacto en el crecimiento económico, el acceso a empleos, la soledad, la salud, la formación de familias, la calidad del aire y las emisiones de carbono. Tenemos una gran responsabilidad y siempre debemos recordarlo.

¿Por dónde comenzar la transformación de ciudades como Bogotá pensando en mejorar la calidad de vida de sus habitantes? ¿Cómo debería ser la hoja de ruta o cuál es un modelo a seguir?

Visito muchas ciudades alrededor del mundo. Este mes visitaré Bogotá por primera vez. Estoy emocionado de aprender de los desarrolladores locales, inversionistas y funcionarios del gobierno sobre sus desafíos y su visión para la ciudad. Tendré algunas ideas propias después de escuchar.

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