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Se estima que siete de cada 10 unidades de vivienda vendidas en Colombia son de interés social (VIS). Un segmento que está llamado a facilitar el acceso a vivienda a los hogares vulnerables y a la población de menores ingresos.
Para “darles una mano” a dichos hogares a lograr el sueño de tener vivienda propia, en el 2015 se creó Mi Casa Ya, el programa de subsidios del Gobierno para la compra de inmuebles nuevos de interés social o prioritario (VIP).
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Desde aquel momento, los beneficios de Mi Casa Ya para la compra de vivienda nueva se han otorgado en dos modalidades:
1. Un subsidio en dinero que se aplica a la cuota inicial de un proyecto VIS (viviendas cuyo costo no podrá superar los 150 salarios mínimos en grandes ciudades y 135 salarios en municipios).
2. Coberturas a la tasa de interés del crédito hipotecario, con el objetivo de aliviar el pago de las cuotas mensuales.
En suma, dos vías para ayudar a que los futuros propietarios lleguen al tan ansiado cierre financiero que implica la compra de un inmueble y, de paso, dinamizar el sector de la construcción.
El impacto del programa
A 2021, solo un 34,5 % de los hogares en Colombia vivía en una vivienda propia. La cifra ilustra lo esquivo que es para muchos colombianos la compra de un inmueble, dado el gran peso que tiene una inversión de este tipo en el bolsillo de los hogares con ingresos mensuales de hasta cuatro salarios mínimos, la población que históricamente ha sido el objetivo de Mi Casa Ya.
Como se explicó líneas arriba, el programa ha sido un alivio para el pago de la cuota inicial como de las cuotas mensuales para los futuros propietarios. Para expertos de Asobancaria, esto amplía de manera importante el acceso a vivienda.
Y es que un estudio de Asobancaria, publicado en septiembre de 2022 (cuando se tenía la incertidumbre sobre si Mi Casa Ya o no continuaría en el nuevo gobierno), indica que desde su creación, en 2015, hasta mayo de 2022, Mi Casa Ya benefició a cerca de 220.000 hogares, “lo que lo convierte en el programa de mayor alcance en esta materia”.
El documento indica que “Mi Casa Ya permite que el 60 % de la población colombiana pueda acceder a créditos y, con ello, a la posibilidad de tener vivienda propia”.
Además, según Asobancaria, en los hogares con ingresos de hasta dos salarios mínimos que han accedido al subsidio la presión de la cuota inicial sobre su bolsillo desaparece. De otra parte, “el pago de la cuota inicial se ve disminuido en más de $300.000, lo que permite el acceso (a vivienda) a hogares a partir de ese nivel de ingreso (dos salarios mínimos)”, se lee en el informe.
Pese a estos logros, Mi Casa Ya ha quedado en deuda con la población informal, cuyo acceso no ha estado exento de dificultades (especialmente con la concurrencia de subsidios, pues estas personas no cuentan con caja de compensación) y con la vivienda rural, ya que la asignación del subsidio se ha concentrado en las ciudades.
Esto último tiene dos aristas: por un lado, se entiende que la mayor oferta de vivienda de interés social está en las grandes urbes, pero no se debe perder de vista que Mi Casa Ya -como dinamizador de la construcción- podría contribuir a llevar soluciones al campo, donde el déficit habitacional triplica el de las ciudades (65,5 %, lo que equivale a cerca de 2′503.000 hogares rurales con necesidad de una vivienda de calidad).
El Gobierno de Gustavo Petro ha afinado Mi Casa Ya a través de nuevos requisitos y una mejor focalización del programa. ¿Cuáles son los principales cambios que el programa ha tenido en el último año? Le contamos.
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Mi Casa Ya en 2023
Durante más de siete años, Mi Casa Ya transcurrió bajo un modelo por “orden de llegada”, es decir, garantizaba el subsidio a quienes cumplían primero con los requisitos de acceso que, básicamente, siempre fueron cumplir con el requisito de ingresos, no ser propietario de vivienda en el territorio nacional y no haber recibido un subsidio de vivienda en el pasado.
En el Gobierno de Gustavo Petro, se ha buscado una mayor focalización para el programa y, de hecho, los subsidios de Mi Casa Ya vienen asignándose a través de la Encuesta Sisbén IV y otros criterios de priorización. Incluso, se adoptó un enfoque diferencial para madres cabeza de familia, trabajadoras del sector informal y otros públicos que detallaremos más adelante.
Desde el Ministerio de Vivienda se sostiene que, cuando el Gobierno actual recibió el programa, encontró una brecha entre las expectativas del mercado y la disponibilidad de recursos.
Esto quiere decir, en palabras más sencillas, que -para el Gobierno actual- el país cayó en el error de creer que Mi Casa Ya debía cubrir toda la oferta de vivienda VIS del mercado y no hay plata para tanta gente.
Precisamente, unos de los primeros escollos que enfrentó Mi Casa Ya en el nuevo Gobierno fue el de la financiación. Se llegó a decir que el gobierno Duque no asignó los recursos para la vigencia 2023.
Entre tanto, mientras el Gobierno afinaba los detalles del nuevo Mi Casa Ya y alistaba los decretos de su reglamentación, se conoció que 52.000 hogares que fueron habilitados por el Ministerio de Vivienda (en tiempos del Gobierno de Iván Duque) para recibir el subsidio no habían podido recibir su vivienda por la falta de recursos públicos para Mi Casa Ya.
La cartera de vivienda decidió que no habría transición para esos hogares de la vigencia anterior y debían ajustarse a los nuevos requisitos. Lo que, en muchos casos, significó volver a empezar el trámite.
En cualquier caso, el Gobierno logró asegurar el presupuesto para unos 50.000 subsidios al año hasta 2026. Y, con la aprobación de la Adición Presupuestal en el Congreso de la República, el Gobierno Petro tiene la meta de entregar 75.000 subsidios de Mi Casa Ya en 2023.
Así las cosas, desde abril de este año se vienen asignando los subsidios. ¿Cómo se está haciendo y qué requisitos tiene el proceso? Tenga en cuenta lo siguiente.
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Los nuevos criterios
A la fecha, el principal requisito para postularse a Mi Casa Ya es estar entre los grupos A1 y D20 de la Encuesta Sisbén IV.
¿De cuánto es el subsidio?
📍 30 salarios mínimos a la cuota inicial: hogares entre los grupos A1 y C8 del Sisbén IV.
📍 20 salarios mínimos a la cuota inicial: hogares entre los grupos C9 y D20 del Sisbén IV.
De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, a todos los interesados en el subsidio se les asignará un puntaje, cuyo valor máximo será de 100 puntos. Este puntaje determinará el orden de asignación de subsidios.
Dicho puntaje tiene en cuenta la clasificación del interesado en la Encuesta Sisbén IV; si el proyecto está en zona rural o urbana; la categoría del municipio donde está ubicado el proyecto (categorías 5 y 6 reciben un mayor puntaje); si el proyecto es VIS o VIP (interés prioritario suma un mayor puntaje) y si el solicitante es víctima del conflicto armado interno.
Así mismo, recibirán un mayor puntaje quienes estén dentro del enfoque diferencial definido por el Ministerio: mujeres cabeza de familia, trabajadoras del sector informal, madres comunitarias, personas de la tercera edad, miembros de comunidades étnicas, población en situación de discapacidad, integrantes de la fuerza pública (con asignación de retiro) y pensionados por invalidez.
Recientemente se anunció que la asignación de subsidios irá hasta el 31 de diciembre de 2023, para apoyar a las familias que ya tienen un negocio inmobiliario adelantado. Se priorizarán los hogares que tengan prevista la firma de escrituras en esta vigencia.
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¿Cómo van los subsidios?
Con el nuevo esquema de asignación, según el Ministerio de Vivienda, 29.652 hogares se han beneficiado de Mi Casa Ya, lo que representa una inversión de $896.946 millones. De las 25.124 coberturas que se han solicitado, 9.750 son para Vivienda de Interés Prioritario (VIP) y 15.374 para Vivienda de Interés Social (VIS).
La ministra de Vivienda, Catalina Velasco, ha señalado que el país pasó de un ritmo promedio de asignación de 33.000 subsidios entre 2018 y 2020 a 50.000, que se garantizarán anualmente entre 2023 y 2026.
Finalmente, el Minvivienda inició el proceso para poder otorgar las coberturas a la tasa de interés en la vigencia 2024, en complemento al subsidio a la cuota inicial.
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