A través de un decreto firmado por el Ministerio de Hacienda y el Departamento Nacional Planeación (DNP), se conoció el incremento que tendrán los avalúos catastrales en 2024.
El decreto 2311 del 30 de diciembre de 2023 establece que, desde el pasado 1 de enero, los avalúos catastrales para inmuebles urbanos tendrán un incremento del 4,51 %. Este incremento también aplica para predios rurales, excepto si realizan actividades agropecuarias (los registrados en la base catastral con destino económico agropecuario, agrícola, pecuario, acuícola, agroindustrial, agroforestal e infraestructura asociada a la producción agropecuaria). Si ese es el caso, la subida del avalúo catastral será del 2,55 %.
Los reajustes no aplicarán para los predios en Bogotá ni para los correspondientes a los catastros descentralizados (como el de Cali, Medellín y Antioquia), que pueden calcular un Índice de Valoración Predial diferencial. Así mismo, estos incrementos tampoco aplicarán para los predios que ya actualizaron su estudio catastral durante 2023.
Un avalúo catastral es la herramienta que le permite al propietario de un inmueble conocer cuánto vale su predio, a través de un estudio técnico que realiza la autoridad de catastro respectiva (de acuerdo al lugar donde se ubique el bien). En este proceso se tienen en cuenta las características del predio, se identifican linderos, se mide el tamaño y la calidad de las construcciones, así como analiza el comportamiento del mercado inmobiliario en la zona.
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¿Cómo se definen los aumentos en los avalúos?
Normalmente, el reajuste en los avalúos no superaba la meta de inflación certificada por el Banco de la República (que para 2024 es 3 %). Para 2023, el incremento de los avalúos catastrales también superó la meta de inflación por las mismas razones, para los predios urbanos no formados y no actualizados en la vigencia 2022 fue del 4,31 % y para los predios rurales del 3 %.
Pero en 2024 pasó algo distinto. Como la diferencia entre la meta de inflación y el comportamiento del Índice de Precios al Consumidor (IPC) supera los cinco puntos porcentuales en un solo año, el Gobierno puede definir un incremento adicional extraordinario.
Para definir el reajuste de este año, el Gobierno tuvo en cuenta el Índice de Valoración Predial para el 2023 publicado por el DANE (4,51%) y el Índice de Precios al Productor Agropecuario, también certificado por el DANE (2,55 % a noviembre). Ya se había publicado un Conpes, el 21 de diciembre, que conceptuó esos incrementos.
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¿Sube el impuesto predial?
Impuesto predial y avalúo catastral van de la mano. Entre más alto es el avalúo catastral, más se paga por el predial. También hay que decir que son los concejos de las ciudades y municipios los que determinan las reglas de juego para el cobro y recaudo de estos impuestos.
El problema está en que hay municipios que completan 30 años sin que se haya hecho una actualización catastral, que es el proceso mediante el cual se determina el valor ante el Estado (no ante el comercio) que tiene ese inmueble.
Hay casos en donde hace décadas el inmueble no contaba con unas vías de acceso o demás mejoras de infraestructura que elevan su valor, y cuando se hace la actualización, el precio se dispara, lo que a su vez eleva de forma considerable el impuesto predial.
Un ejemplo expuesto por la ministra de Agricultura, Jhenifer Mojica, muestra el caso de un propietario cuyo inmueble tenía un retraso en la actualización, de allí que estuviera valorado catastralmente en poco más de $7 millones. Al momento de actualizarse, este pasó a tener una valoración catastral de $256 millones.
En términos de impuesto predial, el dueño de dicho predio, según el caso expuesto por Mojica, pasó de pagar $140.000 a $3.000.000 en un año, lo que implicó un incremento del 2.000 %.
Lo que propone el Gobierno mediante un proyecto de ley es establecer unos topes que no se pueden sobrepasar al momento de aplicarse incrementos al impuesto predial.
De ser aprobado, estos quedarían de la siguiente forma:
- Los predios con avalúo catastral menor o igual a los 135 SMMLV no podrán experimentar un alza superior al 50 % en la liquidación del impuesto predial del año anterior.
- Entre 135 SMMLV y 250 SMMLV el alza no podrá estar por encima del 100 %
- Los que superan los 350 SMMLV y llegan a los 500 SMMLV no experimentan un incremento de más del 200 %
- Los que están por encima de los 500 SMMLV no experimentan alzas por encima del 300 %.
En suma, no es que el proyecto de ley proponga que todos los inmuebles en el país tengan que pagar hasta un 300 % de más en el predial el próximo año, sino que por el conflicto que está generando la actualización catastral, los valores que se terminarán pagando no podrán superar los topes descritos anteriormente.
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