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Existe la creencia de que si alguien ocupa una casa o apartamento, por un determinado lapso de tiempo, puede reclamar la posesión del mismo ante una autoridad.
Parte de esto es cierto, por lo que se conoce como la prescripción adquisitiva de dominio, la cual consiste en que se le da derecho como poseedor a quien por un periodo de diez años haya actuado como señor y dueño de un inmueble (de forma abierta, pacífica e ininterrumpida), es decir, que haya respondido por obligaciones relacionadas a este rol, como lo es el pago del impuesto predial.
¿Esto quiere decir que si se arrienda un apartamento por diez años, el arrendatario podrá reclamar el inmueble como propio?
No, porque, como se mencionó anteriormente, para que se aplique la prescripción de dominio la persona debe declararse y actuar como dueño y señor del inmueble y, al haber un contrato de arrendamiento, se entiende legalmente que el rol que ha asumido es precisamente el de arrendatario, es decir, que paga por el goce y disfrute de un bien que no es suyo (así se las quiera dar de astuto y pagando el impuesto predial).
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Bajo este principio, la persona puede arrendar por décadas un inmueble y, siempre que exista un contrato de arrendamiento, nunca podrá reclamar la posesión de la casa o el apartamento.
Es por lo anterior que debe haber mucho cuidado con los contratos verbales (preferiblemente no se deberían implementar), pues al carecer de una prueba material que soporte la palabra del dueño legítimo contra la de quien se quiere hacer del inmueble mediante posesión, puede que un juez termine fallando a favor del que lo ha ocupado por más de diez años.
Si usted está pasando por este proceso, y desea que le devuelvan su propiedad, el Ministerio de Justicia explica que debe seguir los siguientes pasos:
1. Deberá presentar una demanda mediante abogado ante el juez civil, para que se adelante el trámite judicial denominado “proceso reivindicatorio”, en el cual se pretende que el Juez ordene al poseedor que restituya el bien dentro de un plazo determinado, además de la reparación de perjuicios si hay lugar a ella.
2. Presentada y admitida la demanda, cumpliendo los requisitos legales exigidos, el Juez valorará las pruebas para tener plena certeza sobre los derechos en disputa y la posible reparación de perjuicios. En este caso, quien tiene que probar el derecho de propiedad es el demandante.
3. Para que la demanda sea admitida, debe tenerse en cuenta que: (i) la persona quien demanda debe ser el propietario del inmueble; (ii) el demandado debe ser el poseedor actual del inmueble; y (iii) debe haber relación entre las partes y la propiedad objeto de discusión.
Para el reconocimiento de los posibles perjuicios es importante presentar todas las pruebas que demuestren el deterioro del bien, así como la real pérdida de oportunidades de negocio sobre bien.
Tenga en cuenta que, de todas formas, el poseedor podrá contrademandar argumentando que por más de diez años habitó el inmueble de forma abierta, pacífica e ininterrumpida, actuando como señor y dueño del mismo, haciéndose cargo de todas sus obligaciones. Un juez evaluará las pruebas y podría terminar fallando a su favor.
Si logra una restitución del inmueble, deberá pagar al poseedor todas las mejoras útiles que les haya hecho al inmueble, es decir, todas aquellas que aumenten su valor. Lo anterior siempre y cuando el poseedor haya actuado de buena fe.
“Las mejoras de lujo hechas al inmueble no serán pagadas al poseedor. Lo que podrá hacer en este caso es llevarse los materiales invertidos en la mejora, siempre y cuando no dañe el inmueble”, detalla el Ministerio de Justicia.
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