Compra de vivienda: ¿cómo pinta el mercado en 2024?

En 2023, las caídas en la vivienda fueron el síntoma más reconocible de una enfermedad llamada desaceleración de la economía colombiana. Las altas de tasas de interés y el acceso al crédito hipotecario, los cambios en los ingresos de los hogares, la inflación y los altos precios de inmuebles fueron el “palo en la rueda” para un sector que fue perdiendo el ritmo de años anteriores, cerrando el balance del año pasado con contracciones en ventas, iniciaciones de proyectos y desistimientos de compra.

En 2023, las caídas en la vivienda fueron el síntoma más reconocible de una enfermedad llamada desaceleración de la economía colombiana. Las altas de tasas de interés y el acceso al crédito hipotecario, los cambios en los ingresos de los hogares, la inflación y los altos precios de inmuebles fueron el “palo en la rueda” para un sector que fue perdiendo el ritmo de años anteriores, cerrando el balance del año pasado con contracciones en ventas, iniciaciones de proyectos y desistimientos de compra.

La vivienda de interés social (VIS) fue el segmento con las caídas más marcadas. Según las cifras de Camacol, el gremio de los constructores, se vendieron 86.468 viviendas VIS el año pasado frente a las 171.828 unidades vendidas en 2022, es decir, una contracción de 48,7 % en un renglón que atiende a un 70 % de las familias colombianas.

No obstante, las previsiones en materia de tasas de interés e inflación, dos ejes importantes en la dinámica de la vivienda, sugieren que el 2024 será más apacible para el sector, tras las turbulencias económicas del año pasado.

Así lo cree Germán Machado, profesor de Economía de la Universidad de los Andes, quien explica que “en 2023 vimos una reducción de la compra de vivienda VIS y no VIS por diferentes factores. En 2024, con la reducción de la inflación se espera una disminución paulatina de las tasas de interés, lo que podría hacer que fuera mucho más atractivo comprar vivienda ahora que hace un año”.

Sin embargo, el docente enfatiza que las proyecciones de crecimiento económico de este año hacen pensar que el 2024 podría seguir siendo un año retador, “por lo que es más probable empezar a ver un mejor comportamiento del mercado de vivienda a partir del 2025″, precisa.

Por otro lado, la más reciente Encuesta de Opinión del Consumidor de Fedesarrollo mostró que, a enero de 2024, hay una mayor disposición a comprar vivienda, vehículos, bienes durables y electrodomésticos por parte de los consumidores en Colombia. “Estos resultados generan una expectativa positiva a todos los empresarios que hacen parte de la cadena de valor de la actividad edificadora”, señala Adriana Montenegro, gerente comercial y de mercadeo de la constructora Cusezar.

Lo cierto es que el sueño de tener vivienda propia es atemporal y es un anhelo que resiste a cualquier coyuntura económica, además de ser una meta común entre las nuevas familias que se conforman todos los días. Si está pensando en hacer una inversión de $195 millones (el tope de vivienda VIS para 2024) o de mayor cuantía, tenga en cuenta los siguientes factores:

El factor precio

Los precios de la vivienda nueva en Colombia para casas y apartamentos han ido escalando con mayor velocidad desde finales de 2020. Salvo algunos descensos puntuales en estos cuatro años, las subidas han sido mayores que las caídas.

Precisamente, el Índice de Precios de la Vivienda Nueva del DANE del tercer trimestre de 2023 (último dato disponible) es superior en un 0,97 % a la tasa registrada en el mismo trimestre del año anterior. De enero a septiembre, el precio de la vivienda en Colombia presentó un incremento del 9,17 % en comparación con el cuarto trimestre de 2022.

Además, al comparar el tercer trimestre del 2023 con el cuarto trimestre de 2022, la variación promedio de los precios de venta de apartamentos y casas presentaron incrementos del 9,18 % y del 9,35 %, respectivamente.

“El hecho de que las tasas de interés estén altas hace que los compradores de vivienda sean más minuciosos a la hora de asumir una responsabilidad crediticia, pero también hace que los vendedores de vivienda estén más dispuestos a vender porque una tasa de interés alta aumenta el precio de la vivienda. Por lo tanto, es normal que los precios estén altos en estos momentos. De hecho, se puede evidenciar que durante el 2023 los precios interanuales subieron alrededor de un 4,5 %”, comenta Michael Ortegón, decano de la Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas de Uninpahu.

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Un hecho alentador en medio de tanta curva hacia arriba es que, tradicionalmente, entre el primer y segundo trimestre se suelen presentar los menores incrementos en los precios de vivienda nueva. Si ya tiene decidido que va a comprar este año y está preguntándose cuál es mejor momento para hacerlo, puede que estos meses que corren sean su oportunidad de negocio.

Entre tanto, la inflación en Colombia ya acumula 10 descensos continuos, lo que enmarca una clara tendencia a la baja, y no sólo es la tendencia (que ya es bastante), sino que los resultados de diciembre de 2023 (9,28 %) sorprendieron a los analistas al ubicarse por debajo de las proyecciones, que estimaron una cifra algunos puntos básicos por encima. Lo anterior, junto a un Índice de Precios al Consumidor a un dígito (8,35 % a enero de 2024), es una buena noticia para la vivienda, por lo que se espera un 2024 con precios de inmuebles más estables.

“La vivienda siempre ha sido una inversión interesante para cubrirse de la inflación. Entonces, invertir el dinero en finca raíz es bueno porque se compra ladrillos, cemento, mano de obra, a precio actual. Todos esos elementos van subiendo de precio por la inflación. La vivienda es un activo que absorbe la inflación, es decir, el dinero que se invierta no va a perder valor de la manera que lo haría si se deja en una cuenta de ahorros, porque un inmueble se valoriza”, asevera Iván Tunjano, docente de Finanzas del Politécnico Grancolombiano.

El factor tasas de interés

Vivienda y crédito van de la mano, pues son pocos los que pueden darse el lujo de pagar de contado su inmueble. Así las cosas, mejores condiciones de crédito pueden inclinar la balanza de la compra de vivienda.

A finales de enero, la ministra de Vivienda, Catalina Velasco, matizó las cifras en rojo que Camacol ha presentado. Para ella, las caídas son una “estabilización” de la vivienda tras el golpe de la pandemia y señaló que las tasas de interés de los bancos son los mayores culpables del menor ritmo de las ventas de unidades.

¿Cómo está el clima del endeudamiento en este momento? En sus dos últimas reuniones, el Banco de la República recortó en 50 puntos básicos su tasa de intervención, es decir, la tasa de interés que aplica en sus créditos al mercado financiero. Cuando el Emisor sube o baja sus tasas, las miradas se vuelcan en los bancos comerciales y se analiza qué tan rápido esa decisión se transmite al resto de tasas del mercado. Si bien pueden pasar meses para esto último ocurra, en el arranque de 2024 ya se están viendo mejores condiciones de crédito que en 2023.

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Alexander Reyes, economista principal de BBVA Research para Colombia, señala que las tasas de los créditos se han reducido 569 puntos básicos (5,69 %) para consumo, 247 puntos básicos (2,47 %) para empresas y 156 puntos básicos (1,56 %) para vivienda. “En todos los casos, las reducciones son más tempranas y más marcadas que las de la tasa del Banrep”, añade.

Aunque la tasa promedio de créditos hipotecarios que ofrecen los bancos se ha reducido en cerca de dos puntos porcentuales en el último año, el docente Germán Machado anota que las tasas aumentaron cinco puntos en años recientes.

Así las cosas, pese a que se han hecho más asequibles que antes, los créditos de vivienda todavía tienen un camino por delante de baja de tasas. Los analistas consultados por este diario coinciden en que, si quiere endeudarse y su sueño de vivienda propia puede esperar, mantenga la calma.

Con corte al 2 de febrero de 2024, la tasa promedio para créditos de vivienda está en un 15,63 % efectivo anual, es decir, hay bancos con tasas por encima o por debajo de dicho valor.

El siguiente gráfico ilustra la tasa para crédito hipotecario que están manejando las diferentes entidades financieras del país con corte al 2 de febrero de 2024.

La recomendación del docente Germán Machado es esperar a final de año, cuando se prevé que el costo del crédito haya bajado: “en general, las tasas de interés de crédito hipotecario están hoy en punto que sigue alto para su promedio histórico, así que se sugeriría esperar unos meses antes de tomar el crédito. La expectativa es que podamos ver tasas cercanas al 12 % a final de año (es decir más de tres puntos porcentuales por debajo de lo que están hoy), lo que se convertiría en una gran oportunidad para los compradores”.

El factor subsidio

El Ministerio de Vivienda señaló que la meta de asignación de Mi Casa Ya en 2024 -el programa de subsidios para la compra de vivienda nueva- es de 50.000 subsidios, los cuales ya tienen asignada una cobertura de tasa de interés. En todo el Gobierno, se entregarán 200.000 subsidios.

Este año, Mi Casa Ya ofrece un subsidio a la cuota inicial equivalente a 30 salarios mínimos (unos $39 millones) para hogares clasificados en los subgrupos A1 y C8 del Sisbén. Para los hogares clasificados entre los grupos C9 y D20, el subsidio será equivalente a 20 salarios mínimos, es decir, $26 millones.

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Adicional a lo anterior, si la familia está interesada en una vivienda de interés prioritario (VIP), el Gobierno otorgará una cobertura a la tasa de interés del crédito hipotecario equivalente a cinco puntos porcentuales. Para vivienda VIS, la cobertura será de cuatro puntos porcentuales. Estas coberturas, cabe resaltar, se aplican sobre el crédito o el contrato de leasing habitacional, y este beneficio tendrá una duración de siete años.

Para los constructores, las menores ventas de vivienda en 2023 impactarán los inicios de obra de 2024. Menos inicios de obra se sentirán en la generación de empleo, lo que a su vez repercute en el Producto Interno Bruto (PIB) y, por consiguiente, en el crecimiento económico del país. De ahí que los gremios reclamen una política de vivienda más ambiciosa que incentive la demanda este año.

Comprar vivienda en 2024: ¿sí o no?

Una vez explicados los factores que marcarán la dinámica habitacional en este 2024, lo propio es responder a la pregunta: ¿qué tan buen negocio es la vivienda nueva en este momento? Consultamos a varios expertos y esto fue lo que dijeron:

En primer lugar, Mauricio Hernández, economista de BBVA Research para Colombia, resalta que las condiciones financieras de los hogares están mejorando progresivamente y eso impulsará de nuevo el mercado de vivienda. Tasas de interés y la inflación muestran una tendencia decreciente y aliviará el balance financiero de los hogares, impulsando las decisiones de compra”, añade.

El economista argumenta que el ahorro de los hogares alcanzó niveles mínimos durante 2021 y 2022, lo cual fue un condicionante para completar la cuota inicial necesaria para empezar un negocio inmobiliario. Según Hernández, el ahorro aumentó a lo largo de 2023, lo que será un impulso para que las tasas de interés se sigan reduciendo.

“El reto más importante para que esta recuperación se consolide es mantener las buenas condiciones del mercado laboral, el cual empezó a mostrar señales de desaceleración a finales del año pasado”, advierte el economista de BBVA Research para Colombia.

Por su parte, Hernando Espitia, director de la Escuela de Contabilidad y Finanzas Globales del Politécnico Grancolombiano, les recuerda a los potenciales compradores que la vivienda no debería estar motivada por momentos específicos del mercado.

“La compra de vivienda debe estar motivada a una visión de largo y no de corto plazo. En este momento, en términos de rentabilidad no se recomienda comprar vivienda. Podría funcionar como proyecto de vida para familias que se estén conformando. Ahora mismo, faltan incentivos que puedan motivar la compra”, indica Espitia.

En un año que, como indican los pronósticos de analistas, Gobierno y el mismo Banco de la República, será retador en lo económico, Adriana Montenegro, de Cusezar, afirma que la inversión en vivienda es segura, debido a la tendencia de los bienes raíces a aumentar de valor a largo plazo y la utilidad tangible que proporciona una propiedad.

“A pesar de que las actuales tasas de interés de los créditos hipotecarios pueden ser un factor disuasorio, también es cierto que el recorte en las tasas de interés del Banco de la República que se ha venido dando se refleje en el corto plazo en unas condiciones más favorables para la financiación (...), lo que a menudo lleva a una disminución en las tasas de interés para préstamos, incluidos los créditos hipotecarios. Esto puede hacer que la compra de vivienda sea más accesible y potencialmente más atractiva para los inversionistas y compradores en 2024″, estima Montenegro.

Recomendaciones si va a invertir

Si después de evaluar todas las variables en la ecuación de la compra de vivienda sigue interesado en cerrar un negocio, tenga en cuenta algunas recomendaciones.

Lo más importante es definir el presupuesto disponible para la compra de vivienda y sacar la calculadora para evaluar si su capital (familiar o individual) le permite comprar sin crédito hipotecario. Tenga en cuenta ahorros, cesantías y subsidios. Los proyectos que se encuentren sobre planos, es decir, que se construirán en los próximos meses, pueden ser una opción para obtener mejores precios de la vivienda. Además, cuando termine de pagar la cuota inicial, es probable que las tasas de interés ya hayan bajado más.

Según datos del portal Fincaraíz.com.co, se registraron más de 172 millones de consultas de inmuebles en todo el país durante el 2023. De estas, aproximadamente el 62 % correspondieron a consultas para inmuebles en arriendo, mientras que el 38 % fueron para inmuebles en venta. Las expectativas del mercado para 2024 están en que esta tendencia hacia el arriendo pueda revertirse e inclinarse más hacia la compra.

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