Comprar vivienda: las tasas bajan, pero recuperar la confianza llevará más tiempo
A partir de la segunda mitad de 2024, los bancos se han embarcado en una reducción de tasas para créditos hipotecarios. Si bien un crédito más barato favorece las ventas, la reactivación podría tardar por cuenta de un mercado precavido y a la espera de mejores señales. ¿Qué hace falta para acelerar la reactivación en este sector?
Daniel Felipe Rodríguez Rincón
La segunda mitad de 2024 marcó un punto de inflexión para los créditos hipotecarios en Colombia. Ante un mercado lento (que llegó a caer más de 40 % respecto a 2022, según los gremios), los principales bancos fueron anunciando reducciones en sus tasas de interés para la compra de vivienda. De entrada, un crédito más barato es un alivio a los interesados en hacerse de una vivienda propia, pero para hablar de reactivación en forma deberán alinearse otros astros.
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La segunda mitad de 2024 marcó un punto de inflexión para los créditos hipotecarios en Colombia. Ante un mercado lento (que llegó a caer más de 40 % respecto a 2022, según los gremios), los principales bancos fueron anunciando reducciones en sus tasas de interés para la compra de vivienda. De entrada, un crédito más barato es un alivio a los interesados en hacerse de una vivienda propia, pero para hablar de reactivación en forma deberán alinearse otros astros.
Al 6 de septiembre, la tasa promedio ponderada de los créditos hipotecarios llegó a 12,09 % efectivo anual (E.A.), es decir, una caída de casi 4 % respecto a los niveles que tenían a comienzos de 2024 (15,98 % E.A.). Las entidades que han reportado bajas en sus intereses representaron el 88 % del valor de desembolsos de créditos para adquisición de vivienda, según la Superintendencia Financiera.
La tendencia a la baja en las tasas de interés salta a la vista -algo que han reconocido las carteras de Vivienda y Hacienda del Gobierno- y viene gestándose, incluso, en un escenario en el que las recientes reducciones en la tasa de política monetaria del Banco de la República han sido calificadas como conservadoras.
Lo que está ocurriendo con las tasas, sin duda, es un viento a favor para la compra de vivienda y es un pie en el acelerador hacia la ansiada reactivación, teniendo en cuenta que la construcción de edificaciones (incluidas las de tipo residencial) ha sido una de las actividades más lentas de los últimos trimestres en el Producto Interno Bruto (PIB) nacional.
Para la ministra de Vivienda, Helga María Rivas, el camino a la reactivación tiene una parada obligatoria en tasas de interés más flexibles.
En un reciente diálogo con medios, Rivas manifestó que la reducción en intereses “es un pilar para generar un impacto macroeconómico y generar empleo, que es lo que nos preocupa. La banca está comprometida y el presidente Gustavo Petro ha sido enfático en que ese es el primer punto”.
No obstante, resulta apresurado deducir que, con este nuevo capítulo del sistema financiero, habría un incremento mayúsculo en las ventas de vivienda, pues hay otros factores que pueden retrasar el efecto tangible de las bajas en tasas.
Tasas de interés y ventas de vivienda
Tasas y ventas de vivienda van de la mano, debido a que la abrumadora mayoría de los colombianos depende de créditos hipotecarios para financiar la que, probablemente, sea la compra más grande de sus vidas por monto de dinero. Cuando las tasas de interés son altas, el costo de los préstamos se incrementa, lo que reduce la capacidad de compra de los consumidores y, por ende, afecta la demanda de vivienda.
Pero, ¿qué tan bajas están las tasas de interés para vivienda a la fecha?
Por ejemplo, una persona quiere tomar un crédito hipotecario a 20 años por un monto equivalente a 70 % del precio final de la vivienda (un estándar en el mercado colombiano), con una tasa de interés del 18 % E.A. -como la observada en febrero de 2023-. Además, como condición, la primera cuota a pagar del crédito no puede superar 30 % de los ingresos de esa persona, esto es el tope de endeudamiento para la vivienda No VIS, según la normativa actual (para vivienda VIS es 40 %).
En este escenario, sólo 15,6 % de los hogares urbanos en Colombia podría potencialmente comprar una vivienda de 150 salarios mínimos ($195 millones aproximadamente), según cálculos de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol).
Ahora bien, si se toman las mismas condiciones que antes, pero con una tasa de interés más flexible, de 11 % E.A. (la media ofrecida por los bancos actualmente), Camacol indica que sube a 26,7 % la porción de hogares urbanos que podría comprar esa misma vivienda de $190 millones aproximadamente (11,1 puntos porcentuales más).
En resumen, mejores tasas de interés amplían el tamaño del mercado potencial de vivienda al cual le está apuntando.
“Una reducción en las tasas de interés puede ser un factor clave en la reactivación tanto del mercado de la vivienda como de la industria de la construcción, especialmente en momentos de desaceleración económica, donde estas áreas suelen tener un impacto significativo en el crecimiento general de la economía”, señala Michael Ortegón, decano de la Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas de UNINPAHU.
Cifras de la Superintendencia Financiera indican que, en lo corrido del año (al 6 de septiembre), los bancos han hecho 3.291 desembolsos de créditos para vivienda, frente a los 3.121 que había en el mismo punto del 2023.
Mejores tasas no son suficientes
Luego de un 2023 complejo para la vivienda, cuando las cifras en rojo en indicadores como ventas e iniciaciones de proyectos fueron una constante, el cierre de 2024 será más optimista, en parte, por las tasas de interés.
Alejandro Valbuena, director del Sistema Habitacional del Ministerio de Vivienda, le dijo a este diario que prevén “que 2024 terminará bastante mejor que 2023. Ese año fue desafiante para el sector de la construcción, probablemente el más desafiante en la historia para la construcción de vivienda nueva en Colombia, y las tasas de interés no colaboraban. Ya se está viendo un repunte en ventas desde el mes pasado (agosto), dado por esa guerra de tasas de interés”.
En lo anterior coincide ANIF. En un reciente informe, este centro de estudios económicos indicó que “bajo la senda de recortes de la tasa de política monetaria, las perspectivas para el cierre de 2024 mantenían en terreno negativo la variación de las ventas de vivienda, mientras que con la “guerra” el sector podría alcanzar crecimientos al cierre del año”.
La lógica dice que, con créditos más caros, las personas evitarán comprar vivienda (entre muchos otros bienes y servicios). Según Camacol, un incremento de 1 punto porcentual en la tasa de interés puede llevar a caídas en la tasa de crecimiento de las ventas de 9,3 puntos porcentuales en el renglón de Vivienda de Interés Social (VIS) y de 3,9 puntos porcentuales en el No VIS.
Así las cosas, ¿si bajan los intereses, suben las ventas? Sí, pero no.
Según expertos, los periodos de reducción de tasas (como el actual) no suelen tener un efecto tan acelerado como al subir tasas. De hecho, según el gremio de constructores, una disminución de 1 % en intereses históricamente ha llevado a incrementos en ventas de 6,1 % en el renglón VIS y de 1,4 % en el No VIS. Es decir, bajar tasas ayuda al mercado, pero no lo suficiente.
En parte, la cuestión es de confianza, teniendo en cuenta que el mercado de vivienda (y la economía colombiana en general) está subiendo las revoluciones tras un periodo de enfriamiento, y así lo perciben los compradores.
“Los consumidores pueden tardar en percibir estos cambios como permanentes y en sentirse lo suficientemente confiados en el entorno económico para comprometerse con una deuda a largo plazo, como lo es una hipoteca. La confianza del consumidor, que también depende de factores como el empleo y el poder adquisitivo, juega un papel importante en la disposición a comprar vivienda”, explica el académico de UNINPAHU, quien añade que, aunque la inflación ha mostrado una tendencia a la baja, aún se mantiene en niveles que podrían afectar las expectativas del mercado.
En la misma línea, Laura Llano, investigadora sénior de ANIF enfatiza en que “estamos en un momento en el que los hogares están siendo más precavidos, especialmente, con una inversión tan grande y a largo plazo como lo es la vivienda. Seguramente, esperarán a que las tasas vuelvan eventualmente a sus tasas históricas y su situación económica sea acorde para asumir un crédito a largo plazo con tasa fija, como en la mayoría de los casos”.
La investigadora de ANIF insiste en que este retorno de la confianza es un proceso que tarda su tiempo. “Seguramente en 2025, a mediados o finales, veremos un mercado de vivienda más acorde a la capacidad de compra de los hogares, en la medida en que estos sean capaces de asumir deudas más grandes”.
Y no hay que olvidar que el Banco de la República ha sido cauteloso con la velocidad a la que reduce su tasa de intervención, lo que significa que los bancos comerciales no necesariamente trasladan de inmediato estas reducciones a sus clientes en forma de mejores tasas hipotecarias.
Estímulos pendientes
Si las tasas del mercado financiero -por sí mismas- no revierten la situación de la vivienda, ¿qué otros engranajes deberían moverse para avanzar a la reactivación? La respuesta podría estar en generar estímulos desde la política pública. Algo en lo que el Ministerio de Vivienda asegura que está trabajando.
Además de los 50.000 subsidios de Mi Casa Ya (el subsidio del Gobierno a la cuota inicial de una vivienda VIS) que ya están asegurados en 2024 y sus coberturas a la tasa de interés, el gabinete del Minvivienda indica que ya hay borradores de decretos para dinamizar otros segmentos de vivienda. La viceministra de Vivienda, Aydeé Marsiglia Bello, indicó que las medidas podrían estar dirigidas al segmento No VIS (de más de $175 millones, aproximadamente).
Y es que, por tipo de inmueble, las cuentas del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) sobre la cartera hipotecaria de vivienda indican que hubo una expansión de 4,3 % en el saldo destinado a la financiación de viviendas VIS en el segundo trimestre de 2024, mientras que el destinado a No VIS creció sólo 0,1 %.
Desde la banca se ha insistido en incrementar lo que los expertos llaman Loan To Income (LTI) en el segmento No VIS, es decir, la proporción de su ingreso que los hogares pueden destinar para pagar la cuota del préstamo hipotecario. En 2021, por ejemplo, el LTI pasó de 30 % a 40 % en el segmento VIS, lo que terminó siendo un estímulo positivo para el sector.
“Actualmente, (el LTI) se encuentra en 30 % en el segmento No VIS, generando así una importante barrera salarial, limitando el acceso a los créditos a familias que devenguen más de 5 salarios mínimos”, indicó Asobancaria.
La propuesta del gremio es llevar el LTI hasta 40 % en el segmento No VIS, lo que permitiría el acceso a este tipo de inmuebles a un decil más de la población, “pues las familias necesitarían demostrar menos ingreso salarial. Los cálculos arrojan que los hogares con más de 3,5 salarios mínimos lograrían entrar como compradores potenciales en este mercado, unos 1,4 millones de hogares en total”, dice el gremio bancario.
Sobre lo dicho por Asobancaria, la viceministra de Vivienda señaló que “es una iniciativa que analizamos y la vemos con buenos ojos. Vamos a trabajar en el tema regulatorio para impulsar las No VIS. La construcción ha estado atada a subsidios y (ahora) queremos potencializar ese otro segmento. Esto se puede dar con esa medida regulatoria”.
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