En Colombia, la regulación de los contratos de arrendamiento está claramente definida por la Ley 820 de 2003, conocida como la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta normativa establece los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, asegurando un marco legal que protege a ambas partes.
“El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado”, se lee en la norma.
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos estipula que el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento una vez hayan transcurrido al menos seis meses desde el inicio del contrato.
Para ello, debe comunicar su intención al arrendador con una antelación mínima de 90 días. Este preaviso es fundamental para que el arrendador tenga tiempo suficiente para buscar un nuevo inquilino y evitar pérdidas económicas.
“El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento”, según la Ley.
¿Cuál es el procedimiento para la terminación del contrato?
- Revisión del contrato: Es esencial que el inquilino revise las cláusulas específicas del contrato de arrendamiento. Algunos contratos pueden incluir condiciones adicionales pactadas entre las partes, que deben ser respetadas.
- Notificación por escrito: La comunicación de la intención de finalizar el contrato debe realizarse por escrito. Este documento debe ser entregado al arrendador con al menos tres meses de antelación. La notificación escrita es una prueba formal de la intención del inquilino y protege sus derechos en caso de disputas.
- Indemnización: En algunos casos, el contrato puede establecer una indemnización por desistimiento. Esta indemnización suele ser equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Si el período restante es inferior a un año, la indemnización se calculará de manera proporcional.
- Entrega del inmueble: Al finalizar el contrato, el inquilino debe entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo el desgaste normal por el uso. Es recomendable realizar un inventario detallado al inicio y al final del contrato para evitar malentendidos.
En caso de que el contrato sea inferior al año, el inquilino debe avisar al propietario con al menos 90 días de antelación. Esta disposición asegura que incluso en contratos de corta duración, el arrendador tenga tiempo para encontrar un nuevo inquilino.
Y en caso de que se renueve cada año, si el inquilino desea finalizar el contrato antes de la fecha de renovación, debe preavisar también con tres meses de antelación. Este preaviso es crucial para evitar penalizaciones y asegurar una transición ordenada.
🏠 ¿Qué pasa si es el arrendatario quien desea terminar el contrato?
También deberá preavisar al inquilino tres meses antes de la fecha esperada. Esto significa que no es posible exigir la entrega inmediata del inmueble sin este aviso previo. El inquilino tiene derecho a un tiempo razonable para encontrar una nueva vivienda y organizar su mudanza.
Para iniciar un procedimiento de desahucio, el propietario debe seguir estos pasos:
- Notificación: El propietario debe enviar una notificación formal al inquilino con un preaviso de tres meses. Esta notificación debe ser clara y específica, indicando la fecha en que se espera que el inquilino desocupe el inmueble.
- Demanda de desahucio: Si el inquilino no desocupa el inmueble tras el preaviso, el propietario puede presentar una demanda de desahucio ante un juez. Esta demanda debe incluir toda la documentación relevante, como el contrato de arrendamiento y la notificación de desalojo.
- Audiencia: El juez programará una audiencia donde ambas partes pueden presentar sus argumentos. El inquilino puede argumentar razones para no desocupar, como situaciones de vulnerabilidad.
- Decisión judicial: Si el juez falla a favor del propietario, se emitirá una orden de desahucio. Esta orden establece un plazo adicional para que el inquilino desocupe el inmueble.
- Ejecución: La orden de desahucio será ejecutada por las autoridades competentes, quienes se encargarán de desalojar al inquilino si es necesario.
El objetivo de esta normativa es proteger los derechos de los inquilinos, asegurando que tengan un tiempo razonable para encontrar una nueva vivienda y organizar su mudanza. Además, busca establecer un marco legal claro para la terminación de contratos de arrendamiento, evitando abusos y conflictos entre las partes.
Excepción para la indemnización
Según la Ley 820 de 2003, el propietario de un inmueble puede terminar el contrato de arrendamiento sin indemnizar al inquilino en el caso de que necesite el inmueble para vivir en él por al menos un año, reparaciones o demoliciones o venta del inmueble.
Sin embargo, deberá brindar una garantía (caución), que equivale a seis meses de renta. Esto se hará efectivo en caso de que el propietario incumpla la razón, y el inquilino podrá reclamar la garantía.
Desahucio en casos de vulnerabilidad
En situaciones de vulnerabilidad, como personas en riesgo de exclusión social, la ley permite una suspensión temporal del desahucio. Un tribunal puede otorgar un plazo adicional de hasta dos meses para personas físicas y cuatro meses para personas jurídicas. Esto da más tiempo a los inquilinos en situaciones difíciles para encontrar una solución.
El incumplimiento de estas normativas puede resultar en sanciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Por ejemplo, si el propietario no respeta el preaviso de tres meses, el inquilino puede presentar una queja ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), entidad encargada de velar por la protección de los derechos del consumidor. Además, el propietario podría enfrentar multas y otras sanciones legales.
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