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“Se arrienda” es una de las tantas imágenes que reflejan la crisis económica que desató la pandemia del COVID-19 en Colombia. Es inevitable sentir escalofríos al ver cómo el edificio en el que se vive, o la calle en la que se solía almorzar con los amigos, se llenaron de estos letreros. Precisamente por este frenesí de viviendas y locales comerciales que entraron a ofertarse fue que en el segundo trimestre de 2020 se dio un fuerte desplome de los precios de los arriendos. Sin embargo, las cifras de 2021 dan esperanza de recuperación, con segmentos creciendo a doble dígito. ¿Cómo está el mercado?
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El Espectador tuvo acceso a los datos del portal Fincaraíz.com.co, que cuenta con siete millones de visitas mensuales y 4,4 millones de usuarios. Esta información sirve para entender cómo se comporta tanto la oferta como la demanda de este mercado. Y a nivel general se aprecia una mejora de los precios de los arriendos.
Por ejemplo, mientras en los primeros cuatro meses de 2020 los apartamentos más ofertados (con más avisos en el portal) tenían arriendos entre los $700.000 y $800.000, entre enero y abril de 2021 los más publicados oscilaban entre 2 y $2,5 millones: un segmento que registra un crecimiento del 22 % en lo corrido del año.
Por su parte, la mayor oferta de apartaestudios en arriendo en 2020 era de entre $500.000 y $600.000, y para 2021 era de $600.000 a $700.000. Pero se destaca que el rango que más crece es el de entre 1,9 y $2 millones, con un incremento del 67 %.
Y respecto a las casas, tanto en 2020 como en 2021 las más ofertadas fueron aquellas cuyo arriendo oscila entre los $3 y $4 millones, pero este año registra una caída del 3 % en el número de avisos publicados.
No solo habría una recuperación de la oferta, sino también de la demanda si se le mide respecto a las cifras de usuarios buscando arriendo dentro del portal. Martín Monzón, CEO de Fincaraíz.com.co, explica que “en 2021 vemos un aumento e interés en las búsquedas de inmuebles residenciales en arriendo, con niveles superiores al primer trimestre de 2020, cuando no había pandemia”.
De hecho, uno de los lugares donde más crecen las búsquedas es Cundinamarca, con un alza del 38 % entre enero y abril de 2021 respecto al mismo período de 2020; le siguen Armenia (36 %), Bucaramanga (26 %), Cali (14 %), Santa Marta (12 %) y Bogotá (10 %, pero es donde más se publican avisos). Y las viviendas de estratos 3 y 4 fueron las más buscadas, al igual que las de 51 a 60 m2 de área.
Sin embargo, hay ciertos segmentos que siguen arrastrando los problemas de la pandemia, por ejemplo, los arriendos de bodegas, locales y oficinas. “Los inmuebles comerciales han sido los más afectados en interés y búsqueda, sin lograr recuperarse totalmente en este 2021 frente a 2020”, asegura Monzón.
Pero no todo es malo para los arriendos comerciales: hay ciertas ciudades en las que las búsquedas sí han crecido este año. El caso más destacado es Cali, con un alza de 85 % entre enero y abril de este año. Le siguen Armenia (36 %), Manizales (20 %) y Bucaramanga (1 %). Y hasta ahora la oferta de arriendos comerciales, es decir, el número de avisos publicados, se ha mantenido estable entre 2020 y 2021.
Las inmobiliarias también confirman el comportamiento mixto (residenciales vs. comerciales) de los arriendos en Colombia, pero advierten de algunos cambios en las preferencias de los consumidores que podrían impactar al mercado.
Francisco Paillé, director regional de Re/Max Colombia, explica que “los precios de los arriendos residenciales ya se encuentran a niveles prepandemia. En cuanto a los alquileres comerciales, aún continúa la incertidumbre en el rumbo que tomarán dichos inmuebles. Ya ha habido reacomodo en precios de locales y oficinas. Quienes han estado abiertos a renegociar han logrado alquilar sus inmuebles”.
Paillé agrega que “aunque los arriendos residenciales están movidos en 2021, la compra de vivienda se ha movido más. La gente después de la pandemia quiere reubicarse, pues se adquirió una nueva forma de habitar. Además, la mayoría siempre preferirá ser propietario que arrendatario y la oferta de subsidios del Gobierno motiva a que las personas compren, que cumplan sus sueños. Pero, al mismo tiempo, muchas veces quienes han podido comprar desocupan inmuebles en arriendo y todo eso mueve el mercado”.
¿Qué pasará con los arriendos?
De acuerdo con el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), los precios de los alquileres efectivos subieron 0,14 % en mayo, y en lo corrido del año acumulan un alza del 1,15 %. Sin embargo, las cifras muestran que históricamente la mayor parte del incremento de los precios se da en los primeros cuatro meses del año, lo cual se atribuye a un factor estructural sobre la forma en que se ajustan los alquileres. Por esto, en el resto del 2021 el alza de los arriendos no será tan marcada.
En efecto, el mercado de arriendos es relativamente estable, es decir, no suele destacarse por grandes variaciones en sus precios. Pero en el próximo año puede haber una serie de factores que influirían en los alquileres, tanto positiva, como negativamente.
Frente a los arriendos comerciales hay gran expectativa por la reactivación de la economía colombiana. Por ejemplo, Bogotá anunció que desde este 8 de junio prácticamente todas las actividades (con unas excepciones) podrán operar sin restricción. Si bien se espera un efecto directo en los alquileres de locales, como restaurantes y tiendas, el impacto no es tan claro en el mercado de oficinas. La virtualidad podría haber dejado un influjo permanente.
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De hecho, Colliers Colombia dijo en febrero de 2021 que esperan un fenómeno de alternancia: el 25 % trabajaría en casa y el 75 % en oficinas. Pero aseguran que los espacios de trabajo seguirán siendo demandados.
Respecto a los arriendos residenciales, los analistas advierten sobre la incertidumbre política del país. Por ejemplo, Paillé indica que “el paro nacional sí ha influido un poco, pues las personas dilatan su decisión, aunque el negocio traía un muy gran ritmo y por tanto se mantienen las buenas cifras. Por otro lado, las elecciones presidenciales siempre han incidido en este mercado, pues se genera incertidumbre. Pero esta afectación es más en precio y por sectores que en volumen de transacciones”.
También se debe tener en cuenta que este año las condiciones de la economía cambiaron. Por un lado, Colombia perdió el grado de inversión, y la inflación se disparó en el último mes: el DANE reveló que en mayo de 2021 el Índice de Precios al Consumidor (IPC) registró una variación mensual del 1 % (en 2020 fue -0,32 %) y una anual del 3,3 % (en 2020 fue 2,85 %). Es decir, la inflación acumulada en lo corrido del año se sitúa en 3,18 % (en 2020 fue 1,5 %).
La combinación de factores podría llevar al Banco de la República a subir sus tasas de interés antes de lo esperado. Por esto, entre los analistas hay un importante consenso: que es inevitable que desaparezcan las tasas de interés para comprar vivienda históricamente bajas. Lo que puede desacelerar la compra y por ende dinamizar el mercado de arriendos residenciales.
Por ahora se destaca que el mercado residencial ya se encuentra con indicadores muy similares a los que registraba antes de la pandemia y los comerciales están a la expectativa de la reactivación de la economía. Entonces, hay motivos para ser optimistas de que al menos los arriendos ya estarían superando el COVID-19.
