Si está pensando en darle un “nuevo aire” a su casa y usted vive en un conjunto residencial, sepa que el régimen de propiedad horizontal prohíbe ciertas remodelaciones. Incluso si son de puertas para adentro.
También hay otras modificaciones para las cuales deberá contar con autorización de la asamblea de copropietarios y unas cuentas requieren permiso de la curaduría urbana.
Primero lo primero
Comencemos por el principio: en el régimen de propiedad horizontal no hay propietarios, sino copropietarios de inmuebles. Lo anterior quiere decir que por más que se le antoje construir un balcón, tener un sótano o elevar un piso, usted no tiene la última palabra.
Este régimen, además, pretende mantener la uniformidad de la unidad residencial y cualquier obra, modificación o remodelación que pueda alterar dicha uniformidad deberá ser votada en asamblea.
Además, la palabra “remodelación” es un término muy amplio que puede prestarse a confusiones: ¿se trata de una reparación locativa o de una ampliación? ¿Una modificación estructural o un mejoramiento?
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El Decreto Nacional 1077 de 2015 establece las ampliaciones, las modificaciones estructurales y otras modificaciones menores deben contar con licencia de construcción.
Cuando estas obras conllevan la alteración de bienes comunes o puedan afectar la convivencia en la unidad residencial (por ser una fuente de ruido, malos olores o polvo) deberán tener aprobación de la asamblea.
Remodelaciones permitidas
Hablemos de las remodelaciones que sí se pueden hacer. La norma define diferentes tipos de reformas:
- Reparaciones locativas: en este grupo están metidas las obras menores destinadas al mejoramiento del inmueble. Pintar paredes, resanes por humedades, cambios de piso, nuevo mobiliario para la cocina, entre otras. No requieren de autorización para realizarse.
- Remodelaciones estructurales: obras como eliminar muros internos, hacer ampliaciones o construir balcones no se permiten si el copropietario no tiene permiso de construcción por parte de la curaduría urbana y previa autorización de la asamblea de copropietarios.
- Reformas arquitectónicas o estéticas: cuando se trata de fachadas, zonas exteriores o áreas comunes deben ser aprobadas por la asamblea.
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Remodelaciones prohibidas
La Ley 675 de 2001, que establece el régimen de propiedad horizontal, obliga a los copropietarios a abstenerse de realizar dos tipos de obras:
Primero, remodelaciones que comprometan la seguridad o solidez del edificio o conjunto. Por ejemplo, en una torre de apartamentos, quienes vivan en el último piso no pueden elevar nuevos pisos; así como los del primer piso no pueden hacer excavaciones.
Segundo, obras en redes internas de gas, agua o alcantarillado.
Un apartado adicional obliga a los propietarios a hacer, de manera inmediata, reparaciones de bienes privados que puedan provocar daños mayores en toda la copropiedad, tales como humedades en paredes o techos.
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