Las dificultades para comprar vivienda

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Ángela y Carlos* son una pareja joven que quiere conformar un hogar. Hace meses encontraron una vivienda que se adaptaba a sus necesidades en un exclusivo sector residencial de la capital. Sin embargo, no pudieron concretar su aspiración porque ni sumando sus ingresos mensuales ($9 millones) lograban que una entidad financiera les prestara los $500 millones que cuesta el apartamento, lo máximo que consiguieron fue $400 millones y a cuotas mensuales que se acercan a los $4 millones por veinte años, una deuda que no están seguros de poder sostener.

Pablo*, de treinta años, se organizó con su hermano para comprar un apartamento de $250 millones en Bogotá. Con un ingreso acumulado de $5 millones el banco solo les ofrece $140 millones en la opción más generosa que tiene el mercado, lo que los pone en el dilema de qué comprar con ese presupuesto. Aun así, ambos hogares pertenecen a un selecto grupo en el que solo están el 10 % de las personas en el país: la clase alta, según estadísticas oficiales.

Esta es la realidad que viven millones de personas en el país con la ilusión de tener casa propia. De acuerdo con el último reporte de Inclusión Financiera, el crédito de vivienda es uno de los productos con más baja penetración, apenas 1,1 millones de adultos contaba con uno para diciembre de 2017, frente a los 9,2 millones de personas con tarjeta de crédito. De hecho, los créditos hipotecarios solo representan el 5,25 % de todos los préstamos vigentes en el país.

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Las cifras del DANE dan cuenta de que la cartera hipotecaria de vivienda (suma del valor de los créditos otorgados) para el primer trimestre del año ronda los $63,1 billones y apenas creció el 1,5 % respecto al trimestre anterior en 2018, cifra equivalente al doble del presupuesto del sector salud para este año. Por su parte, el número de créditos llegó a 1,15 millones y tuvo un incremento del 0,4 %. Los reportes consolidados por la Superintendencia Financiera revelan que este año, con corte a abril, se han desembolsado $6,5 billones en créditos de vivienda, 1,4 % menos que en el mismo período para 2018.

Son varias las cifras que demuestran el rezago en los créditos de vivienda, lo que no es determinante es si se deba a las exigencias de los bancos para aprobarlos o al temor de las personas por adquirir una deuda a largo plazo. Una de ellas es la penetración de crédito de vivienda (medida como el número de personas que tenía uno), que cayó 1,9 % en 2017 respecto a 2016 después de crecimientos históricos de dos dígitos.

La Asociación Bancaria y de Entidades Financieras (Asobancaria) también lo registra: el desembolso de créditos hipotecarios cayó 5 % en valor y 4 % en número a febrero de 2019 respecto al mismo mes el año anterior. Incluso las cuentas de ahorro programado, diseñadas para recibir aportes mensuales destinados a la compra de vivienda, vienen cayendo. A febrero de 2019, el gremio reportó un poco más de 639.000 cuando el año pasado superaban las 649.000. Sin embargo, las cuentas de ahorro y fomento a la construcción (AFC) sí continúan con una tendencia creciente: a febrero se contaban 250.000 con un saldo de $1,19 billones.

Una de las limitantes para acceder al sistema financiero son los ingresos. De acuerdo con Clara Guzmán, líder del programa de bienestar financiero de Old Mutual, una familia no debería gastar más del 30 % de su presupuesto en pagar un préstamo hipotecario, lo que significa que para asumir cuotas mensuales de $1 millón el ingreso debe superar los $3 millones. Este cálculo les complica el proceso a muchos hogares de bajos ingresos, cuyos gastos superan el 70 % o que tienen otras deudas que les impiden destinar la mencionada proporción a la inversión, eso sin sumar los costos asociados: cuota inicial, gastos notariales, impuestos, adecuaciones. Aun así Guzmán es enfática en que adquirir vivienda es una posibilidad para todo el mundo cuando se organizan las finanzas.

También hay un filtro importante con la edad, la mayoría de los créditos de vivienda los tienen las personas que tienen de 31 a 40 años; para los más jóvenes es dos veces más difícil completar los requisitos, igual que para los mayores, la experiencia crediticia, los ingresos y el plazo de amortización son algunos de los factores que juegan en su contra.

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Por otro lado, existen incentivos como la tasa de interés. El histórico del Banco de la República muestra que el promedio para abril de todas las modalidades de créditos de vivienda es del 8,86 % efectivo anual; sin embargo, hace diez años para el mismo mes era del 12,91 %. Un reporte de la Superfinanciera con corte a mayo muestra que en el mercado hay opciones desde el 8,99 % efectivo anual para vivienda de interés social (VIS) y desde el 9,78 % para los demás tipos de vivienda. Estos costos son inferiores a los de países como México (alrededor del 11 %) y Perú (promedio del 18 %), aunque están por encima de otros como Chile (del 4 % al 6 %), según el portal Compara Bien.

Una de las propuestas de este Gobierno es modificar la estructura de los créditos, de manera que puedan financiar a más plazo —el máximo actual es de veinte años— y un mayor porcentaje del precio de la vivienda, reduciendo así la cuota inicial, que hoy oscila del 20 % al 30 % del valor del inmueble y debe ser colocada por el comprador.

Esto podría reactivar también la demanda de las clases media y alta, que es la de peor desempeño, especialmente porque tres de los seis programas vigentes son para familias con ingreso entre uno y dos salarios mínimos; también desapareció el subsidio para la vivienda no VIS entre $105 y $340 millones. La duda, según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), está en si estos incentivos mitigarían los factores externos que han generado incertidumbre para invertir en vivienda, como el aumento en impuestos, la falta de instrumentos de garantías financieras y el incremento del desempleo.

Sin embargo, Edwin Armando Luis, investigador de la Universidad Nacional, advirtió que los titulares de créditos no VIS están expuestos significativamente al riesgo de incumplimiento, porque no cuentan con un amplio conjunto de políticas que busquen subsidiar su adquisición por medio de auxilios monetarios y cobertura de tasa. Datos del DANE evidencian que el capital de una o más cuotas vencidas para no VIS fue de casi $750 millones al tercer trimestre de 2018.

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Bancolombia, el banco con mayor participación en créditos de vivienda, con un 23,18 % de la cartera ($12,7 billones), le dijo a El Espectador que los colombianos sí están interesados en adquirir vivienda. Con corte a mayo han recibido solicitudes por aproximadamente 34.000 créditos de vivienda, 5 % más de lo registrado el año pasado para el mismo período. “Solicitar financiación para comprar vivienda es muy fácil, no requiere experiencia crediticia y mejora el perfil de crédito del cliente, convirtiéndose en estabilidad patrimonial para las familias. Comprar vivienda es quizás uno de los sueños más representativos de los colombianos”, indicó Luz María Velásquez, vicepresidenta de personas, pymes y empresas de Bancolombia.

*Nombres cambiados por solicitud.