Mucho se ha discutido sobre el deterioro del urbanismo de la Bogotá de los últimos años. Pero los proyectos de la empresa privada apuntan a delinear la historia de la ciudad del futuro.
Es el caso del megadesarrollo que lidera el industrial Nayib Neme, presidente de Chaid Neme Hermanos, un conglomerado de autopartes, negocios inmobiliarios, construcción y hotelería que apunta a darle otra cara a la capital.
El sueño, que con el pasar de los días se ha venido haciendo realidad, comenzó cuando el Grupo Neme adquirió en 2007 un lote en la Avenida Caracas con calle 26, que era propiedad de Luis Carlos Sarmiento Angulo, donde alguna vez se pensó construir la sede del Banco de la República. Neme comenta que “por las dimensiones, ubicación y características de la propiedad, se pensó en un desarrollo inmobiliario que se convirtiera en un ícono para la ciudad”.
Pero cuando se preparaba la etapa de diseño apareció la posibilidad de adquirir el lote adjunto. Con una sonrisa, Nayib Neme recuerda un viejo refrán: “El lote del vecino siempre florece más que el propio”. Ocurrió que el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo decidió vender el Centro de Convenciones Gonzalo Jiménez de Quesada y el parqueadero contiguo, consolidándose de paso un área de 17 mil metros cuadrados. “Lo compramos, dejamos de pensar en el diseño y comenzamos a soñar en un proyecto de dimensiones mundiales, con una inversión de US$300 millones”, dice el presidente del Grupo Neme.
Por ello, un proyecto inmobiliario se convirtió en un desafío urbanístico de alto impacto para el corazón de la capital, que además se verá enriquecido por nuevos desarrollos de la ciudad. Transmilenio tiene planeado comprar en la zona tres cuadras (30 mil metros cuadrados) para construir una gran estación central y un interconector vial donde confluyan las rutas de los cuatro puntos cardinales de la ciudad. Se invertirán US$4.000 millones en un desarrollo subterráneo. La idea es que en la superficie los empresarios privados puedan llevar a cabo otros proyectos. Incluso, en la planeación del metro se tiene proyectada una estación allí.
“Estamos hablando del cambio urbanístico más importante de la ciudad en muchos años. Se tiene en mente algo parecido a Victoria Station, en Londres, o Pennsylvania Station, en Nueva York. Bogotá necesita un proyecto ícono, como un Guggenheim de Bilbao o, en su momento, unas torres gemelas de Nueva York”, comenta Neme.
El corazón del proyecto será una gran alameda peatonal y comercial, transformando la plazoleta que hoy existe sobre el centro de convenciones. Se incorporaría a un corredor ambiental integrando por el Parque Nacional, el de la Independencia, el del Renacimiento y que bajaría hasta el Simón Bolívar. Se ha pensado que la calle 26 tenga un pedazo subterráneo y que en la superficie se construya la alameda que integre los parques.
Un constructor de ciudad
Pero un desarrollo de estas dimensiones requiere más que de arquitectos e ingenieros, de un constructor de ciudad. Por el vuelo que ha tomado el proyecto se pensó en alguien de talla mundial. Se consideraron nombres como los de los arquitectos Norman Foster, creador del Lumiere Residences, en Sídney (Australia), y del estadio de Wembley, en Londres; Richard Myers, de Estados Unidos; el español Santiago Calatrava y el de Sir Richard Rogers, considerado uno de los mejores urbanistas del mundo, quien fue elegido para edificar este proyecto.
Rogers desarrollará también el complejo olímpico de Londres 2012, con un presupuesto de 11.000 millones de libras esterlinas. Otro de sus proyectos es el Centro Cultural George Pompidou, en París.
Entre las fortalezas del diseño del arquitecto inglés se encuentra el manejo del medio ambiente. Por ello ha venido varias veces a Bogotá, una ciudad a la cual le ve inmenso potencial, a estudiar el entorno, las normas de urbanismo y a dimensionar el impacto que el desarrollo va a generar.
La ubicación del terreno tiene una feliz coincidencia que Nayib Neme, que es arquitecto de profesión, menciona y es que en ese sector hay muy pocas restricciones urbanísticas, se permiten 40 mil metros cuadrados de parqueaderos, que es la medida que regula la altura y los metros cuadrados que se pueden construir.
Se piensa que se edificarán 30 mil metros cuadrados de área comercial y hotelería; en vivienda de alto nivel y oficinas cerca de 170 mil metros cuadrados distribuidos en tres o cuatro torres de diferentes alturas, en las cuales el hall de entrada estaría en el cuarto piso, mientras los tres primeros serían de comercio.
¿Cómo se financiará?
Es otra gran obra, esta vez de ingeniería financiera. Por ello Rafael Londoño, gerente del proyecto, dice que por incluir diversos usos (comercio, oficinas, hotelería y vivienda) permite que varias categorías de compradores se interesen, razón por la cual se desarrollará por etapas, las cuales serán parte de la planeación.
Sobre los mecanismos de financiación, en Colombia tradicionalmente los desarrollos inmobiliarios se estructuran sobre preventas y recursos del sistema financiero. Pero este proyecto incorporará nuevos esquemas, como la posición propia, que consiste en que los promotores e inversionistas se quedan con parte de la propiedad del proyecto, como la hotelera o el comercio, y lo entregan a un operador especializado.
Otra novedad será un esquema que en el país funciona poco y es la venta de flujos. Consiste en que unos inversionistas compran y construyen un edificio y lo venden a fondos inmobiliarios o de pensiones como mecanismo de inversión.
Aunque la etapa de promoción no ha comenzado, se conoce del interés de inversionistas canadienses, chilenos e incluso de uno de los más importantes de AbuDabi en temas inmobiliarios. Entre las colombianas se sabe que Ecopetrol está buscando oficinas para su sede administrativa, por lo cual ha habido acercamientos.
Por el impacto y las dimensiones, un proyecto de estas características debe incorporar a las autoridades de la ciudad. Planeación Distrital lo ha acogido como prioridad porque redefine el corazón de la ciudad. Al respecto, Londoño señala que “por ello, este proyecto no irá a una curaduría a sacar licencias, se tramitarán de la mano de Planeación, que ha sido ágil en los estudios y permisos”.
Sobre la construcción, se desarrollará en su totalidad con firmas colombianas en un proyecto que, como lo reconoce Nayib Neme, redefinirá el centro financiero de la ciudad y se convertirá en referente nacional e internacional.
“En esto queremos pensar en grande”, puntualiza el presidente del grupo Chaid Neme Hermanos.
Urbanismo con impacto en el medio ambiente
Los diseños del proyecto también han incluido aspectos del medio ambiente, como la luminosidad en la zona a diferentes horas del día y del año, así como la ventilación, para incorporarlos en la planeación de los edificios, con el fin de generar el menor impacto posible al medio ambiente y reducir costos.
De igual manera, el arquitecto Sir Richard Rogers ha tenido en cuenta los desarrollos futuros de la zona, como el centro de conexiones de Transmilenio y la masa de gente que va a generar, cerca de 800 mil personas diarias.
Sobre el Centro de Convenciones cabe la posibilidad de que se pueda construir uno sobre el actual, con un diseño vanguardista y que incluya los más modernos desarrollos para este tipo de edificaciones, aunque habría que concertar con las autoridades de la ciudad porque con la demarcación actual sería difícil.