Ladrillo a ladrillo: los retos en vivienda tras la salida de Catalina Velasco

Desde hace un par de años, a la vivienda en Colombia se le ha llamado un paciente con “pronóstico reservado” por sus síntomas de bajas ventas, incremento en desistimientos y mayores inventarios terminados. Y desde hace semanas se rumoraba que el médico tratante iba a cambiar. Y así sucedió, con la salida de Catalina Velasco del Ministerio de Vivienda, que fue anunciada este lunes por la noche. Helga María Rivas ahora lidera esta cartera.

Desde hace un par de años, a la vivienda en Colombia se le ha llamado un paciente con “pronóstico reservado” por sus síntomas de bajas ventas, incremento en desistimientos y mayores inventarios terminados. Y desde hace semanas se rumoraba que el médico tratante iba a cambiar. Y así sucedió, con la salida de Catalina Velasco del Ministerio de Vivienda, que fue anunciada este lunes por la noche. Helga María Rivas ahora lidera esta cartera.

Velasco era una de las pocas piezas del gabinete que venían desde los primeros días del gobierno del presidente Gustavo Petro y esto, en parte, explica su salida, pues el mandatario busca oxigenar su equipo de gobierno.

La salida de Velasco llega luego de un periodo en el que la construcción ha tenido que enfrentar un panorama económico nada halagador, con varios indicadores en números rojos y con algunos disgustos por parte de empresarios en el sector.

A esto hay que sumarle factores que no dependen del sector vivienda, pero que al final lo impactan, como una desaceleración generalizada y profunda que pegó en 2023 (con un anémico resultado del PIB para el año, 07 %), altas tasas de interés (que golpean fuerte a un sector que vive del crédito) y un bajo consumo generalizado de los hogares.

Primero, las cifras grandes: desde 2016, cuando la construcción alcanzó su máxima participación en el Producto Interno Bruto –PIB- (7,3 %), hasta 2023, la construcción ha perdido tres puntos porcentuales (4,3 %), según un reciente reporte de BBVA Research con datos del DANE.

El año pasado, el sector fue impulsado (en más de la mitad) por la construcción de edificaciones residenciales y no residenciales.

Dentro de este grupo, las casas y apartamentos (VIS y No VIS) aportaron la mayor parte del PIB constructor de 2023. Esto da cuenta del peso enorme que tienen estos renglones en toda la gestión y salud del sector.

En Colombia más de 18 millones de colombianos (poco menos de 5,2 millones de hogares) viven en déficit habitacional, es decir, requieren una vivienda o necesitan mejorar su inmueble para que este tenga condiciones mínimas de habitabilidad.

No es sólo un asunto de bienestar macroeconómico, sino un asunto vital (en una forma más literal de la que se piensa) para millones. Las decisiones del Ministerio de Vivienda repercuten, para bien o para mal, en estos colombianos vulnerables y el escenario que recibirá quien asuma esta entidad está relacionado íntimamente con asuntos como: certezas sobre subsidios, decisiones con tasas de interés y recuperación del gasto hogares.

Las luces y sombras de la vivienda en Colombia

Las empresas de construcción suman unas 7.400 firmas aproximadamente, de las cuales un 39 % está en la actividad residencial, según datos de BBVA Research. Las cifras de dichas constructoras ayudan a pintar el paisaje de la vivienda hoy.

Entre enero y mayo de 2024 las ventas de vivienda registraron una caída de 14 % frente al mismo periodo del año anterior, según el informe Coordenada Urbana, construido a través de las cifras que reportan las constructoras agremiadas a la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol).

En los cinco primeros meses del año se registraron preventas por $15,46 billones, una cifra menor a la registrada en el mismo periodo de 2023 ($17,35 billones) y 2022 ($27,25 billones). El mercado registra una contracción de 10,9 % frente a 2023.

El valor de las ventas de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) creció 58,8 %, $299.704 millones entre enero y mayo de 2024, pero todo el resto del segmento de Vivienda de Interés Social (VIS) y No VIS registró una caída de $2,19 billones.

Así mismo, la construcción de nuevas viviendas también registra números rojos, específicamente, un -11,2 % a mayo. Por segmentos, la VIS creció 1 % por una variación de cerca de 4.237 unidades iniciadas en el segmento de hasta 90 salarios mínimos, es decir, vivienda VIP.

Al ir más atrás en los datos, la situación que salta a la vista es que el mercado de vivienda nueva en Colombia pasó de los gozosos a los dolorosos en un corto tiempo. Mientras que en 2021 se alcanzó el récord de 209.000 unidades vendidas, hoy se habla de la urgencia de reactivar este sector.

En este punto hay que decir que la construcción, como cualquier renglón de la economía, sube y baja a lo largo del tiempo. Luego del desmadre de consumo y producción de 2022 (que a su vez vino luego del letargo de la pandemia en 2020 y 2021), estos años son de reajuste económico.

Detrás de ese récord de ventas en 2021 había una concurrencia de factores que permitió que la locomotora de la vivienda avanzara a altas velocidades. Entre las condiciones de base, el país salía de la pandemia, el gasto estaba al alza y se tenían tasas de interés muy bajas, lo que favoreció el endeudamiento hipotecario.

Y, aun más importante, había subsidios que facilitaban a una familia cerrar un proyecto de vivienda: Mi Casa Ya, FRECH (subsidio a la tasa de interés) o Semillero de Propietarios, entre otros, aprovechados por compradores (y constructores) en todo el país.

El Gobierno Petro llegó y uno de los primeros anuncios de la ministra Velasco, palabras más o palabras menos, es que había que cerrarles el grifo a los subsidios de vivienda porque la plata no alcanzaba para más. En este punto hay que romper una lanza en favor del Gobierno, pues la intención detrás de “pasarle la tijera” a programas como Mi Casa Ya era reducir los altos niveles de gasto público que se alcanzaron en tiempos de pandemia.

Así las cosas, la vivienda está regresando a niveles de producción y consumo más normales y, por definición, más bajos que los registrados en años anteriores.

Lo anterior se dice fácil, pero el miedo que persiste es que los números en rojo en ventas e iniciaciones (de nuevo, frente a años de “vacas gordas”) termine por repercutir en el empleo que genera el sector.

Caídas en ventas, iniciaciones y licenciamientos derivan en menos empleo en la construcción (que pone un millón de puestos de trabajo en un año normal) y, de ahí en adelante, los efectos en la economía no son nada positivos.

Estimaciones del Departamento Nacional de Planeación indican que, por cada empleo creado en el sector constructor, se generan alrededor de 2,17 empleos indirectos.

Para Mauricio Hernández, economista sénior de BBVA Research, las ventas de vivienda se recuperarán gradualmente hasta un rango entre 150.000 y 180.000 unidades en 2025.

“Los inventarios y los desistimientos se mantendrán altos durante el primer semestre de 2024, para después ceder poco a poco. El empleo podría caer por la menor actividad. Los costos presionados al alza por la mano de obra”, agrega.

El Ministerio y los constructores

En medio de este panorama adverso, Velasco supo ser el pararrayos del Gobierno frente a los reclamos de los constructores.

La ahora exministra reiteró (casi hasta el cansancio) que las cifras en rojo que presenta el gremio de constructores se explican por una “estabilización” de la vivienda tras el golpe de la pandemia y señaló que las tasas de interés de los bancos son los mayores culpables del menor ritmo de las ventas de unidades.

Podría decirse, además, que la funcionaria murió de pie defendiendo que la situación no está tan mal como la pintan los constructores. La ahora exministra explicó en su momento que, aunque la pandemia generó un choque “serísimo”, las iniciaciones consolidadas de 2023 son equivalentes a las de 2019 (139.000 y 138.000 respectivamente), y las ventas de vivienda, que fueron altas en 2021 y 2022, tuvieron ajustes en 2023, algo que ocurrió en el resto de la economía.

Los balances de Camacol, por su parte, resaltan que 2023 terminó con 38.000 hogares que tuvieron que desistir de la compra de su vivienda durante 2023, es decir, los desistimientos se incrementaron en un 62,9 % frente a 2022.

Un estudio realizado por Camacol preguntó a las familias la causa de su desistimiento y la mayoría mencionó los cambios del Ministerio de Vivienda al programa Mi Casa Ya.

El futuro de Mi Casa Ya

Durante más de siete años, Mi Casa Ya transcurrió bajo un modelo por “orden de llegada”, es decir, garantizaba el subsidio a quienes cumplían primero con los requisitos de acceso que, básicamente, siempre fueron cumplir con el requisito de ingresos, no ser propietario de vivienda en el territorio nacional y no haber recibido un subsidio de vivienda en el pasado.

En el Gobierno de Gustavo Petro, se ha buscado una mayor focalización para el programa y, de hecho, los subsidios de Mi Casa Ya vienen asignándose a través de la Encuesta Sisbén IV y otros criterios de priorización. Incluso, se adoptó un enfoque diferencial para madres cabeza de familia, trabajadoras del sector informal, víctimas de la violencia, entre otros.

Bien entrado 2024, el Ministerio moderó su enfoque y terminó reconociendo que algunos cambios en Mi Casa Ya generaban lastres en la asignación de subsidios y, por consiguiente, en la venta de inmuebles.

A través de un video, la ahora exministra aseguró en su momento que “sabiendo que ya avanzamos en los propósitos de política, hemos escuchado a los constructores, que nos han dicho que el esquema de puntajes genera confusión y que no necesariamente incentiva la producción de vivienda VIP en las grandes ciudades”.

Y el Gobierno le siguió soltando las tuercas a los subsidios. El pasado 22 de junio, se conoció que el Ministerio de Vivienda arrancará los trámites presupuestales para garantizar la financiación de las 17.000 coberturas a la tasa de interés que actualmente carecen de recursos para así cubrir los 50.000 subsidios anunciados para este año como parte del programa “Mi Casa Ya”, según le confirmó a este diario Guillermo Herrera Castaño, presidente de Camacol (gremio de los constructores).

Esta era una de las medidas de reactivación del sector que había pedido Camacol en medio de las cifras rojas que se han registrado este año y poco antes de que se conocieran los malos resultados del PIB para el primer trimestre (que registró un crecimiento de 0,7 %).

Según Herrera, durante una reunión que tuvo esta semana con la ministra de Vivienda, Catalina Velasco, la funcionaria aseguró, además, que no habrá recortes en “Mi casa Ya”.

Dos ajustes que fueron celebrados por el gremio constructor. Cuando estas disposiciones prometían echarle carbón a la caldera de la vivienda, la cartera pierde a su principal doliente.

Dice el refrán que “quien cosecha tamarindos no recoge tamarindos” y eso, precisamente, se ve en el sector constructor, donde lo que se haga hoy tiene un efecto a largo plazo. Se espera que quien asuma la dirección del Ministerio de Vivienda pueda continuar con las medidas de reactivación con los pies en el suelo, pues el cumplimiento de la regla fiscal, por lo pronto, no permitiría un mayor endeudamiento que reviva los “Mi Casa Ya” de años anteriores.

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