A reactivar la vivienda en Colombia, pero más allá de los subsidios

De forma paulatina y con algunos altibajos, asuntos complejos de la economía colombiana que tienen una importancia capital en las dinámicas de la vivienda –como la inflación, las tasas de interés o el consumo de los hogares– han evolucionado de forma satisfactoria, como se reconoce desde múltiples orillas.

De forma paulatina y con algunos altibajos, asuntos complejos de la economía colombiana que tienen una importancia capital en las dinámicas de la vivienda –como la inflación, las tasas de interés o el consumo de los hogares– han evolucionado de forma satisfactoria, como se reconoce desde múltiples orillas.

En este camino hacia la recuperación, el componente macroeconómico ya es más favorable y, para muchos, el balón ahora está en la cancha del Gobierno (a través de sus políticas y estímulos en clave de reactivación) y del sector privado, cuyos esfuerzos serán claves para aprovechar las oportunidades que vengan.

La ministra de Vivienda, Helga María Rivas, dijo recientemente que se prevé un mayor impulso para el mercado de vivienda en los próximos meses, de la mano de tasas de interés más bajas para créditos hipotecarios (estas se han reducido unos cinco puntos porcentuales a lo largo de 2024) y de la estabilización del Índice del Costo de Construcción de Edificaciones, cuyas variaciones actuales son menores al 4 %, frente al 13 % que registraba el indicador a principios de 2023. Con este escenario, hay que ponerse manos a la obra.

Para pasar la página de la vivienda, lo primero es tener claro qué hay que dejar atrás. Desde la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), el gremio de los constructores, se ha visto con preocupación el deterioro de indicadores como ventas de vivienda e iniciaciones de obras en los últimos 25 meses.

Guillermo Herrera, presidente ejecutivo de Camacol, señaló que, a septiembre de este año, se vendieron unas 106.000 unidades de vivienda nueva en todo el país, es decir, 1,2 % menos respecto al mismo periodo de 2023 (107.000). La cifra se queda corta, entre otras cosas, porque este año ha mejorado el panorama de los créditos hipotecarios y anuncios, como el llamado “Pacto por el crédito” entre el Gobierno y el sector financiero, auguran un escenario más favorable para quienes desean endeudarse.

Así mismo, las iniciaciones de obras se redujeron 23,1 % frente al mismo mes de 2023, completando así el peor septiembre en la última década, según el gremio. La cuestión no es solo de plata o ingresos no obtenidos: para el líder gremial, la baja en 84.000 puestos de trabajo (en agosto) es la cifra más diciente de los problemas que atraviesa el sector y del costo de no tener una política pública de vivienda que contrarreste estos deterioros.

El Gobierno, a través del Ministerio de Vivienda, ya ha revelado sus cartas para avanzar hacia la reactivación. La cartera dejó en claro que, debido a las limitaciones presupuestarias, los subsidios para la compra de vivienda nueva (como los de Mi Casa Ya) no serán un eje central de su estrategia.

¿Reactivación con menos subsidios?

Durante el Congreso Colombiano de Construcción, la ministra Rivas presentó la política integral de hábitat que se seguirá hasta 2026; esto es la hoja de ruta con los mecanismos que contempla el Gobierno para, entre otras cosas, avanzar en el cierre del déficit cuantitativo (la falta de unidades habitacionales) y el déficit cualitativo (deficiencias en calidad de vivienda).

En su intervención, Rivas reiteró que se priorizarán las estrategias que aborden lo cualitativo, es decir, le apunten a crear condiciones mínimas de habitabilidad (en infraestructura o en servicios públicos, por ejemplo) en barrios y casas, pues este tipo de carencias representan 76 % del déficit total.

De ahí que programas como el de mejoramiento de viviendas (el Gobierno ha ejecutado 127.163 mejoramientos) tendrán prelación por encima de los subsidios para vivienda nueva. “Según el Departamento Nacional de Planeación, en comparación con la construcción de vivienda nueva, las actividades de mejoramiento generan un mayor impacto sobre la generación de empleo, la reducción de la desigualdad y la economía en general”, dijo Rivas.

Entre otras tácticas, la estrategia de reactivación del Gobierno también pasará por iniciativas como ‘Barrios de Paz’, los cuales permitirán revitalizar territorios en condiciones precarias. Lo anterior vendría acompañado de mayores esfuerzos desde el ejecutivo para actualizar los planes de ordenamiento territorial de los municipios (cerca del 80 % no tienen actualizados dichos planes) con miras a llevar una mayor oferta de los constructores a las regiones.

En la misma línea, la cartera está implementando un esquema de autogestión y autoconstrucción que beneficiará a hogares que quieren una vivienda nueva, pero tienen dificultades para acceder al sector financiero y que están agrupadas en organizaciones populares de vivienda, asociaciones y juntas de acción comunal.

Más allá de la política, lo cierto es que el Ministerio de Vivienda está haciendo sumas y restas, y es altamente probable que la cartera deba aterrizar sus aspiraciones por cuenta de los ajustes en el Presupuesto General de la Nación para 2025.

Ante el complejo panorama fiscal del país, el Gobierno ha anunciado recortes en el presupuesto de vivienda para el próximo año y, con ello, los recursos destinados a programas como Mi Casa Ya, el cual brinda subsidios a la cuota inicial para la compra de vivienda nueva. Según los cálculos del Minvivienda, solo habría recursos para 20.500 de los 50.000 subsidios prometidos para 2025 y que son claves para cumplir la meta de 200.000 subsidios en los cuatro años de la administración Petro.

Durante su intervención, la ministra de Vivienda aclaró que la cuota del Gobierno para programas de vivienda se reducirá en 39 % frente a 2024 de no aprobarse la ley de financiamiento en el Congreso de la República. Sobre este punto, cabe recordar que la administración Petro llevó al legislativo una suerte de reforma tributaria (pero acotada a financiar el presupuesto) con la cual se pretende recaudar $12 billones. Según lo dicho por el Gobierno, si el Congreso rechaza el proyecto, esto llevaría a la parálisis de muchos gastos.

Los problemas estructurales de la vivienda, por un lado, y las inflexibilidades del presupuesto de inversión de la Nación, por el otro, obligarán a buscar nuevas fuentes de financiamiento; una causa con el potencial de llevar al Gobierno y a los privados por el mismo camino. Incluso, por la trocha misma.

La mirada en las regiones

Los constructores han ido entendiendo -casi a regañadientes- que los planes de reactivación del Gobierno definitivamente no pasan por incrementar los subsidios a la compra de vivienda nueva. Aunque los pedidos para robustecer programas como Mi Casa Ya se seguirán oyendo en el futuro, los privados hoy quieren avanzar de la mano de entidades territoriales.

Los agremiados en Camacol afirman que la reactivación de la vivienda será en las regiones y que, en los próximos años, el sector sacará a relucir sus capacidades para poner a rodar economías regionales.

La historia muestra que los problemas estructurales del país se extrapolan en las regiones, de ahí que avanzar en un modelo más descentralizado, que dé mayor autonomía a ciudades y municipios para ejecutar proyectos de vivienda (con la concurrencia del sector público y el privado), podría ser la vía para cerrar los déficits habitacionales.

“Los programas regionales de vivienda movilizarán cerca de $17 billones en inversiones en vivienda, con un aporte de los municipios de $2 billones que serán claves en la estrategia de desarrollo local de los próximos años”, dijo Guillermo Herrera durante el Congreso Colombiano de la Construcción.

Estas iniciativas ya están dando resultados. En grandes ciudades, constructores, alcaldías y cajas de compensación han unido esfuerzos para crear subsidios locales de vivienda a través de esquemas de concurrencia. Por ejemplo, ‘Mi Casa Bacana’, en la región Caribe, complementa los subsidios del Gobierno Nacional para facilitar el acceso de más hogares a viviendas de interés social (VIS), de acuerdo con el gobernador del Atlántico, Eduardo De la Rosa.

“Las ciudades de Bogotá, Medellín, Cali o Barranquilla han lanzado programas que buscan ofrecer hasta 115.000 soluciones de vivienda nueva o mejoramientos”, destacó Helga María Rivas, quien resaltó que los recursos de entidades territoriales, así como los del Sistema General de Regalías y con mecanismos como obras por impuestos, podrían ser esas nuevas fuentes de financiación que tanto se necesitan para reactivar al sector y conseguir esos subsidios faltantes para adquisición de vivienda nueva y usada para población vulnerable, así como más mejoramientos de vivienda y programas de autogestión.

Pese a que las esperanzas de reactivación de la vivienda están en las regiones (y, dicho sea de paso, en manos de los gobiernos locales, con los peligros y oportunidades que esto tiene detrás), el Gobierno Nacional no puede deslindarse de lo regulatorio, es decir, deberá seguir creando las condiciones para que la construcción de vivienda sea viable y, con ello, se siga avanzando en la reducción del déficit cuantitativo.

Algunos de los temas a resolver son los sobrecostos que, según el gremio de constructores, están causando los aranceles que impuso el Gobierno a la importación de algunos productos de acero y aluminio, la ampliación de licencias de construcción para proyectos con obras estancadas por falta de ventas (el Gobierno alista un decreto en este sentido) y el incremento del 30 % al 40 % en la relación cuota del crédito/ingreso del hogar para los interesados en viviendas no VIS.

A estas alturas, las cifras en rojo del mercado de vivienda y la construcción residencial en Colombia se han vuelto parte del paisaje de lo que va mal en el país, pero que promete mejorar... Algún día. La palabra reactivación es ya vox populi, repetida hasta el cansancio en los anuncios tanto del Gobierno como de los gremios, sin que las ilusiones se materialicen -todavía- en resultados concretos. El país espera que el 2025 sea diferente.

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