Al rescate de la vivienda: ¿cómo se vería un plan de reactivación para el sector?

El más reciente informe del Producto Interno Bruto (PIB) de 2023, presentado por el DANE el pasado jueves 15 de febrero, dejó un maremágnum de opiniones que oscilaban entre la incertidumbre, el pesimismo y la cautela sobre el futuro económico del país. Superada ya la sorpresa inicial por un dato que, palabras más palabras menos, denota un frenazo en seco de este carro llamado Colombia, es hora de orientar la mirada hacia adelante; en el carro vamos todos y para coger velocidad en 2024, habrá que enfocarse en pensar en soluciones, no en señalar culpables.

El más reciente informe del Producto Interno Bruto (PIB) de 2023, presentado por el DANE el pasado jueves 15 de febrero, dejó un maremágnum de opiniones que oscilaban entre la incertidumbre, el pesimismo y la cautela sobre el futuro económico del país. Superada ya la sorpresa inicial por un dato que, palabras más palabras menos, denota un frenazo en seco de este carro llamado Colombia, es hora de orientar la mirada hacia adelante; en el carro vamos todos y para coger velocidad en 2024, habrá que enfocarse en pensar en soluciones, no en señalar culpables.

Un crecimiento económico anual por debajo de todas las previsiones dejó el GPS de la economía colombiana en modo “recalculando”. ¿Hacia dónde fijar el rumbo ahora? Un buen punto de partida podría estar en la construcción, el renglón que más cayó en 2023 y, como lo explicó el mismo ministro de Hacienda, Ricardo Bonilla, es un determinante del crecimiento económico del país.

Los datos del DANE dejan ver que la construcción acumula cinco trimestres consecutivos con cifras negativas, es decir, la cosa viene mal desde 2022, y si bien la caída en el cuarto trimestre de 2023 (-1,6 %) fue menor a la del tercer trimestre (-7,8 %), en el consolidado del año el sector se contrajo un 4,2 %. Al diseccionar las cifras, el renglón de edificaciones completa dos trimestres con cifras negativas en su PIB.

¿Qué indica una caída del 4,2 % en el PIB constructor? A grandes rasgos, que en 2023 hubo caídas en el desarrollo de infraestructuras, menor inversión en el sector y, como lo señaló Piedad Urdinola, directora del DANE, una menor entrada de viviendas al stock nacional.

“Hay una reducción importante en el sector vivienda. Las ventas de este se contrajeron en un 49 %, jalonado por la vivienda VIS. La más afectada. Esto quiere decir que también se contrajo la tasa de inversión por parte de los hogares, de unos $20 billones frente al PIB. Este es un indicador que llama mucho la atención de cara a la economía de 2024, porque el sector vivienda lleva a otros de la mano, es un jalonador”, señala Sebastián Chacón, director de la Escuela de Negocios y Desarrollo Internacional del Politécnico Grancolombiano.

La menor entrada de viviendas al stock es el síntoma más representativo de una enfermedad llamada desaceleración de la construcción.

Problemas en el stock

Para entender los problemas por los que pasa la vivienda en Colombia, piense un momento en el inventario de una tienda. Para rotar este inventario, la tienda necesita ir vendiendo productos. Además, se tendrá un catálogo tan grande o tan pequeño de acuerdo a la demanda que haya en el barrio: si hay pocos compradores, no vale la pena tener una mayor cantidad de productos disponibles, y si no hay nuevos productos para vender, el negocio no crece.

Por lo tanto, se necesita de un inventario en movimiento para que un tendero pueda comprarles más productos a sus proveedores, para pagar el salario de sus empleados, para que todos los vecinos del barrio satisfagan su necesidad y para que la tienda, en últimas, deje ganancias que permitan abrir más tiendas en un futuro, por ejemplo.

Ahora bien, el mercado de la vivienda en Colombia padece desde más de un año de problemas en la rotación de su inventario. Hay que partir de que las ventas no están en su mejor momento, de ahí que los constructores no se motiven a iniciar nuevos proyectos. Sin nuevos proyectos que construir, la demanda de mano de obra y las compras de insumos de construcción se reducen, lo cual le pega al empleo y a la producción de las industrias que proveen productos al sector constructor.

Simplificando el asunto, están llegando menos viviendas al stock nacional, afectando las cifras de un sector clave en la generación de empleo y la producción industrial vía encadenamientos. Los expertos en la materia llaman “estancamiento” a eso que está pasando con la construcción y que los datos del PIB respaldan.

Puede interesarle: Compra de vivienda: ¿cómo pinta el mercado en 2024?

Cifras de Camacol, el gremio de los constructores, indican que las ventas de vivienda completan 19 meses con caídas continuas. Además, según Guillermo Herrera, su presidente, “en el sector de edificaciones acumulamos dos trimestres de caídas en el PIB, que se explica por una caída de la inversión, que supera el 9,8 %, y que nos muestra que estamos acumulando tres meses de menor producción de área residencial, que cierra 2023 con un crecimiento negativo de -2,5 %”.

En 2024, Colombia tiene un stock de 170.000 viviendas. De estas, alrededor de 113.000 son inmuebles sobre planos (no construidos y que se entregarán en el futuro) y más del 70 % son de interés social.

De ahí que, para revertir la tendencia negativa que dejó el 2023 -y que lastrará cualquier esfuerzo en 2024, dicho sea de paso-, se esté proponiendo desde el empresariado un plan de reactivación.

“Inquieta que en 2023 se registró una caída de la formación bruta de capital de -24,8 % y, dentro de este, la formación bruta de capital fijo de - 8,9 %. Esto pone en evidencia, una vez más, la necesidad de ejecutar de manera urgente una estrategia de crecimiento económico que incluya, no solo iniciativas en el corto plazo, sino también propuestas para el mediano y largo plazo”, aseguró Bruce Mac Master, presidente de la ANDI y actual cabeza del Consejo Gremial Nacional.

¿Cómo luciría y qué ingredientes tendría en la receta de una estrategia de reactivación para la vivienda?

Pensar la reactivación

Por su incidencia en varios renglones de la economía y las diferentes naturalezas de los problemas que la aquejan, la vivienda necesita de una estrategia de reactivación que le pegue, así como una bola en el billar, a varios ámbitos.

El norte de este plan estaría en incrementar la demanda, lo cual sería gasolina para subir las revoluciones de la construcción. Crear incentivos para que los hogares tomen la decisión de comprar vivienda, alcancen el respectivo cierre financiero y puedan financiarse sin mayores descalabros son algunos ejemplos de tácticas de corto plazo para convertir esos deseos de compra de personas que vienen aplazando la compra de vivienda (por las condiciones macroeconómicas actuales) en negocios reales.

“Cuando las condiciones mejoran, esta demanda reprimida puede contribuir a una rápida reactivación del mercado”, indica Adriana Montenegro, gerente comercial y de mercadeo de la constructora Cusezar.

Lo urgente

Una estrategia para reactivar la vivienda podría comenzar atacando el alto costo del crédito que hay actualmente en Colombia. A la fecha, la tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios que ofrecen los bancos se ha reducido solo dos de los cinco puntos porcentuales que escaló en años recientes. Con corte al 2 de febrero de 2024, la tasa promedio para créditos de vivienda está en un 15,63 % efectivo anual.

“Recordemos que la vivienda, especialmente en segmentos VIS, viene muy respaldada no solo por subsidios a la tasa de interés, sino también en financiamiento. Dado los altos costos (del crédito), estos generan unas ventas de vivienda tan contraídas como las que hemos visto, afirma Laura Clavijo Muñoz, directora de Investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercado de Bancolombia, .

Si bien en el horizonte de política monetaria del Banco de la República se esperan más y mayores recortes en sus tasas de interés, no hay que olvidar que las decisiones del Emisor suelen tomar meses -y hasta un año- en hacer efecto en el mercado (los bancos comerciales).

“Estamos en un escenario de altas que continuará así a lo largo de 2024. Veremos algo de moderación, pero no vamos a ver tasas de interés del 8 %, que más o menos es lo que el sector calificaría como una buena tasa de interés. Altas tasas han complicado que las personas accedan a créditos y también han impactado el crédito constructor”, afirma Laura Llano, investigadora del centro de pensamiento ANIF.

Puede interesarle: ¿Es buen momento para endeudarse?: así está el panorama del crédito en 2024

Para Llano, reactivar la vivienda pasa por crear programas de coberturas a la tasa de interés, especialmente para la vivienda No VIS (por encima de los $190 millones, según los topes vigentes en 2024). “Podría pensarse en programas que hubo en el pasado, como Frech no VIS o en escalamientos con el Fondo Nacional del Ahorro. En últimas, el segmento no VIS es el que genera más valor agregado al sector. Se necesitan incentivos para generar movimientos en un mercado que no necesita de un subsidio per se, pero sí un apoyo, una garantía”.

Precisamente, las propuestas de los consultores coinciden en que hay que hacer algo con las tasas de interés para revertir la tendencia en los indicadores de comercialización de viviendas.

“Hay que vender rápido para empezar a construir. Un frente de este plan de reactivación implicaría buscar de manera transitoria coberturas de algunos puntos de esa tasa de interés, mientras bajan las tasas de interés, que hoy se sitúan en el orden del 14,4 % para vivienda VIS”, le dijo Guillermo Herrera a este diario.

La propuesta de Camacol es que pueda subsidiarse una fracción de las tasas de interés actual para créditos hipotecarios por los próximos tres años. Esta iniciativa podría impulsar las ventas de vivienda por un valor total de $40 billones, según los cálculos del gremio.

“¿Por qué planteamos las coberturas? Porque eso es lo que se ha hecho tradicionalmente desde el Gobierno cuando hay que enfrentar este tipo de crisis. Tenemos muchos antecedentes: el programa Frech en 2009; Pipe 1.0, en 2013; Pipe 2.0, en 2015, y Mi Casa Ya en 2020 con la pandemia. Pensemos que con una inversión cercana a $1 billón podríamos impulsar ventas de vivienda por 120.000 unidades VIS y 60.000 no VIS”, explicó Herrera.

En palabras del líder gremial, incentivar la demanda de vivienda significaría incrementar la producción de bienes durables en Colombia (la industria) y salir de este apuro que hoy nos presenta la economía, a partir de un mayor impulso a un sector como la construcción, que incide en muchos otros renglones del aparato colombiano.

“Es clave que haya un impulso en la demanda. Hablamos de subsidios, tasas de interés reguladas para acceder a créditos hipotecarios, beneficios tributarios para implementar exenciones o reducciones de impuestos para compra de vivienda nueva o programas de leasing con cuotas bajas”, postula Adriana Montenegro, quien menciona otras iniciativas como programas de ayuda a los compradores por primera vez y programas de estímulo económico.

Lo importante

Durante gran parte de 2023, los cambios al programa de subsidios para la compra de vivienda nueva en Colombia fueron motivo de desencuentros casi que permanentes entre el Gobierno y los constructores. No obstante, ambas partes coinciden en que Mi Casa Ya es un dinamizador de la demanda y, ante un momento donde esta última está en caída libre, el programa podría robustecerse.

Para acelerar la dinámica del renglón VIS, se ha propuesto flexibilizar los requisitos de Mi Casa Ya, para que más hogares accedan a este subsidio.

Puede interesarle: Minvivienda y Camacol, dos lecturas sobre los resultados de la vivienda en 2023

“Para incrementar la demanda de forma inmediata, deberíamos alivianar el esquema de priorización. Se necesita agilidad (en el programa), una asignación más rápida del puntaje de Sisbén. O si podemos volver a una barrera de entrada solamente asociada a los ingresos, esto permitiría un flujo de ingresos al sector constructor mucho más rápido”, afirma Laura Llano.

En esta línea, la investigadora de ANIF critica que, a la fecha, haya un cuello de botella en las entregas del subsidio. “Parte de las asignaciones que se hicieron en 2023 no se han desembolsado por el esquema de priorización. Son recursos asignados, pero que no han entrado al mercado y que podrían dar un poco más de respiro hacia 2024″, precisa.

El Ministerio de Vivienda señaló que la meta de asignación de Mi Casa Ya en 2024 -el programa de subsidios para la compra de vivienda nueva- es de 50.000 subsidios, los cuales ya tienen asignada una cobertura de tasa de interés. En todo el Gobierno, se entregarán 200.000 subsidios.

“Para 2024, puede haber un faltante de unos 20.000 o 25.000 cupos de subsidios. De acuerdo con las proyecciones que tenemos en el gremio, calculamos que este año se van a entregar unas 75.000 viviendas que se vendieron en 2021 o 2022, que ya están en construcción o se están terminando. El anuncio es que solo hay 50.000 subsidios. Claramente, una estrategia de reactivación debería garantizar subsidios para ese inventario acumulado, para que este año no se vean los altos niveles de desistimiento que observamos el año pasado”, precisa Guillermo Herrera.

Lo necesario

Los expertos consultados para este artículo coinciden en que también se requieren cambios desde la oferta, como parte de unas iniciativas más estructurales, pero menos inmediatistas, para reencauzar a la vivienda.

“En temas de oferta, se necesita una visión estratégica, arrancando por reglamentar topes de vivienda VIS a la necesidad de cada territorio. Para ciudades como Medellín, Bogotá, Cali o Barranquilla, esos topes se han quedado pequeños. Allí, los terrenos son más costosos, se necesitan edificaciones con condiciones distintas. Eso lleva a la necesidad de pensar un esquema de topes diferenciados, lo cual va de la mano con actualizaciones en los planes de ordenamiento territorial”, postula la investigadora de ANIF.

Puede interesarle: ¿Cómo se ve el bajo PIB en la vida diaria?: el sector calzado ofrece una visión

Garantizar la óptima operación del programa Mi Casa Ya va de la mano con asegurar recursos para los subsidios de este año, del próximo y del siguiente a este, entendiendo que la reactivación de la vivienda es un proceso de largo alimento. Para este fin, no debería descartarse la formulación de un CONPES que reafirme a Mi Casa Ya como una política de Estado y no tanto de Gobierno.

Finalmente, sin importar la orilla política, una estrategia de reactivación no debe perder de vista un enfoque multisectorial y regional, que permita articular los incentivos del Gobierno Nacional y a entes territoriales con la inversión de los privados, la oferta de las entidades financieras y los enfoques disruptivos de la academia. Por deseo general, el 2024 no puede cerrar con retrocesos en materia de déficit habitacional.

💰📈💱 ¿Ya te enteraste de las últimas noticias económicas? Te invitamos a verlas en El Espectador.