El panorama de la construcción en Colombia más allá de la estadística

El Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) reveló que en el segundo trimestre de 2021 la economía colombiana creció 17,6%. Y en esta oportunidad todas las actividades económicas registraron variaciones anuales positivas, incluyendo la construcción: uno de los sectores más importantes pero que está en recesión desde hace 10 trimestres.

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Puntualmente, el PIB constructor creció un 17,3% en el segundo trimestre de 2021 respecto al mismo periodo de 2020. Sin embargo, el mismo director del Dane, Juan Daniel Oviedo, explicó que gran parte del repunte se debe por un efecto de la base estadística: entre abril y junio del año pasado la construcción cayó 31,7%, por lo que la actual normalización de la actividad se percibe matemáticamente más fuerte con base a ese punto de comparación.

De esta manera, no es claro si el repunte se trata de solo un efecto estadístico o si hay señales claras de recuperación de la construcción en Colombia. Vea lo que dicen los analistas y los indicadores relacionados.

¿Efecto estadístico?

El Ministerio de Vivienda reconoce que hay un efecto de la base estadística, y asegura que el crecimiento pudo ser mayor en el segundo trimestre de 2021 si no fuera por el paro nacional y los bloqueos en las vías.

Sin embargo, la entidad asegura que hay señales de un cambio de tendencia positivo: “Esto se confirma cuando observamos las cifras de área causada del censo de edificaciones del Dane que muestra un crecimiento de 47,4% frente al segundo trimestre de 2020. Este comportamiento se explica por el liderazgo de las edificaciones residenciales, en donde el segmento No VIS aumentó 44,5% y contribuyó 22,5 puntos porcentuales (pps) a la variación; y el segmento VIS se incrementó 63,0% y aportó 17,2 pps. Por otra parte, los destinos no residenciales presentaron una variación anual de 35,1% y contribuyeron 7,8 pps a la variación del área causada”.

Incluso para Luis Felipe Henao, exministro de vivienda, hay “razones para pensar que este comportamiento se mantendrá en los próximos trimestres, principalmente por las excelentes cifras de comercialización que se observaron el año pasado y que se han mantenido este año. Teniendo en cuenta que tres de cada cuatro unidades que se venden lo hacen sobre planos, existe un importante stock de proyectos que están por arrancar obra y que seguirán sumando a la generación de valor agregado en el tercer y cuarto trimestre”.

Asimismo, Sandra Forero, presidenta de la Cámara Colombiana de la Construcción, explica que “el ciclo de generación de valor agregado del sector constructor es de larga duración (dos años aproximadamente), tiempo en el cual se generan dinámicas económicas: industriales, comerciales y de servicios que imprimen valor a la actividad. Por ejemplo, en materia de comercialización de vivienda estamos en máximos históricos, los inicios de obra han crecido en términos anuales un 37% y otros indicadores referentes a la actividad muestran un repunte: desembolsos hipotecarios, despachos de cemento, empleo, confianza del consumidor, etc”.

¿Qué dicen los otros indicadores de la construcción?

La construcción es un sector complejo y uno de los más grandes de la economía, por lo que para analizarlo es necesario revisar una serie de indicadores que suelen influir en su presente y futuro. Y se debe empezar por el subgrupo o rama más importante: las edificaciones.

Al analizar la rama se encuentran que en el primer trimestre de 2021 el PIB edificador solo cayó 2,2%, un comportamiento relativamente positivo teniendo en cuenta que se compara frente a un periodo con solo un mes de pandemia (enero-marzo de 2020). Y en el segundo trimestre (de 2021) creció 15,9% respecto al periodo de abril-junio de 2020 (cuando cayó 38,7%). De esta manera, en lo corrido del año (2021) las edificaciones acumulan un crecimiento del 6%.

Para el Ministerio de Vivienda “otros indicadores que reafirman el buen momento de las edificaciones residenciales son el área iniciada, que creció 111,7% (en el segundo trimestre de 2021), el área en proceso que se expandió 46,0% y el área paralizada que disminuyó 41,0%. De acuerdo con lo anterior y según estimaciones del MVCT, durante el segundo trimestre de 2021 el valor agregado del segmento residencial aumentó 22% frente al mismo trimestre de 2020”.

También son importantes otros indicadores que suelen influir en el comportamiento de los próximos meses de la construcción. Por ejemplo, las licencias de construcción registraron un crecimiento del 51% en junio de 2021 (644.519 m2 adicionales), al pasar de 1.256.442 m2 (junio de 2020) a 1.900.961 m2.

Lo interesante de este indicador es que también creció en el análisis bienal, pues el área aprobada en junio de 2021 aumentó 9,7% con respecto a junio de 2019. Por lo que en este caso se puede decir que las licencias ya superaron el COVID-19, e incluso crecen por encima de niveles prepandemia.

También sobresale que en el segundo trimestre de 2021 el saldo total de créditos hipotecarios creció 7,2% respecto al mismo trimestre del 2020. Y al desagregar se encuentra que el saldo de los créditos de vivienda VIS registró una variación anual de 8,6% y el de las No VIS de 6,4%.

Sin embargo, es llamativo que la brecha entre los tipos de cartera se profundizó: en el segundo trimestre de 2019 la cartera vigente crecía al 8,8% y 12,8% la vencida, y en 2021 las variaciones eran 6,8% y 12,4% respectivamente.

¿PIB injusto?

Desde hace casi un año la construcción ha sido motivo de confusión: mientras el PIB constructor reflejaba signos de debilidad, las ventas de vivienda no han dejado de romper récords históricos desde septiembre de 2020.

La diferencia entre ambos reportes se debe por un lado porque la composición de la vivienda ha venido cambiando debido a los subsidios del Gobierno: en los últimos dos años las Viviendas de Interés Social (VIS) han ganado 13 puntos porcentuales de participación en la oferta total de vivienda nueva del país.

El problema es que el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) estima el Producto Interno Bruto con base en el valor agregado de cada rama de la economía. Es decir, toma el resultado de restar el precio final (el precio de ventas) menos los costos de producción (los insumos).

Esta metodología puede ser particularmente negativa para las Viviendas de Interés Social, pues debido a su precio (bajo) no generan tanto valor agregado y por ende afecta al PIB total constructor.

Pero es claro que cuando le va bien al sector de edificaciones, como pasó en el reporte del PIB del segundo trimestre de 2021, también le va bien a la construcción en general.

De hecho, el Ministerio de Vivienda explica que “en el segundo trimestre de 2021, las edificaciones fueron las que más aportaron al crecimiento del valor agregado del sector (8,4 pps), seguido de obras civiles (5,3 pps) y actividades especializadas para la construcción (3,6 pp). En definitiva se trata de buenas noticias para el sector y estamos seguros que esto marca un cambio de tendencia que seguirá afirmándose en los próximos trimestres”.

¿Y los subsidios?

El Gobierno tiene la meta de entregar 200.000 subsidios de vivienda para el 2022, auxilios que han tenido un efecto visible en las cifras de comercialización y construcción en Colombia.

“En Colombia hay una demanda insatisfecha por vivienda de buena calidad, especialmente en los estratos bajos y medios. Y al seguir con incentivos al desarrollo y a la compra, por ejemplo por medio de descuentos en la tasa de interés, se espera que la actividad edificadora siga creciendo. Entonces, creo que los subsidios están teniendo un rol clave pues ayudan a conectar esa demanda de vivienda con la oferta disponible. Y esto va a seguir pasando a medida que se sigan viendo los beneficios”, comentó Sebastián Muñoz, analista de construcción.

En efecto, actualmente, hay una oferta de subsidios que cubre prácticamente todo el espectro del mercado: tanto VIS (programas como Mi Casa Ya dan subsidio a la cuota inicial como a la tasa de interés), como No VIS (el Gobierno da apoyo mensual de $439.000 por 7 años para inmuebles entre $131 y $438 millones). Incluso este año se lanzó el subsidio de vivienda para jóvenes, entre 18 y 28 años, con el que podrán comprar casa con la tasa de interés hipotecaría más baja de la historia (menos del 7% E.A.).

Si bien hay consenso entre los analistas sobre la importancia de los subsidios para reactivar la construcción y la economía colombiana, hay inquietud sobre la dependencia de estas ayudas. En especial porque queda menos de un año para las próximas elecciones presidenciales.

Frente a esta inquietud el Ministerio de Vivienda indicó que “el Gobierno Nacional ha trabajado por garantizar que la política de vivienda sea una política de Estado, lo cual se muestra en la garantía de recursos para programas más allá del cuatrienio, como Mi Casa Ya que se encuentra asegurado hasta 2025, y que también quedó consignado en la Ley de Vivienda y Hábitat. Entonces, no creemos que los grandes resultados que se han observado en la construcción de edificaciones residenciales, y en la vivienda de interés social en particular, dependan de los ciclos políticos o de los resultados de las elecciones”.

¿Terminó la recesión?

La construcción es uno de los sectores más importantes de la economía colombiana, generando más de 3,4 millones de empleos directos e indirectos. Por esto hay gran expectativa de que esta actividad supere su larga recesión, de casi tres años.

“Nosotros podemos afirmar que el sector edificador ya superó la recesión, estamos convencidos que en los periodos a venir se van a mantener las cifras positivas en crecimientos. Según proyecciones de este ministerio en 2021 y 2022 el crecimiento estará por encima de los dos dígitos, esto gracias a las cifras de comercialización que están alcanzando niveles históricos y que ya se están reflejando en iniciaciones. En julio de 2021 las iniciaciones alcanzaron 21.703 unidades, siendo el mejor resultado histórico para un séptimo mes del año. De hecho, en iniciaciones VIS es el mejor mes del que se tenga registro en la historia lo cual da muy buenas perspectivas para el cierre del año”, explicó el Ministerio de Vivienda.

Es decir, gran parte de la estrategía del Gobierno para reactivar la construcción es por medio de impulsos a las edificaciones. Sin embargo, se requiere que se cumplan ciertas condiciones para que el crecimiento sea sostenible.

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“Los indicadores líderes de actividad nos señalan que la reactivación es una realidad. Ahora bien, es importante tener en cuenta que para hacer sostenible este crecimiento se requiere que los inicios de obra sigan el mismo desempeño que la actividad comercial, y que la construcción de proyectos comerciales e institucionales muestre señales más claras de repunte. Vamos en el camino correcto. Esperamos un tercer trimestre positivo, con una generación de valor agregado que refleje una tasa de crecimiento anual cercana al 8%” señaló Forero.

De hecho, para la presidenta de Camacol, hay tres factores que impulsarán la construcción el próximo año: “que se consolide la reactivación, y acompañada de generación de nuevo empleo; segundo, que se mantenga la suficiencia de subsidios de vivienda social y los estímulos para la inversión en el segmento medio; y tercero, que en línea con el plan de vacunación se siga ganando confianza entre todos los actores del mercado: hogares, financiadores, desarrolladores, etc”.

Entonces, más allá del efecto estadístico, el crecimiento de 17,3% en el segundo trimestre de 2021 refleja una serie de fuertes dinámicas económicas que vislumbran un razonable panorama esperanzador para la construcción en Colombia, sobre todo para la rama de edificaciones. Pero es un crecimiento que requiere cuidado del Gobierno y todos los agentes de mercado.

El Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) reveló que en el segundo trimestre de 2021 la economía colombiana creció 17,6%. Y en esta oportunidad todas las actividades económicas registraron variaciones anuales positivas, incluyendo la construcción: uno de los sectores más importantes pero que está en recesión desde hace 10 trimestres.

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Puntualmente, el PIB constructor creció un 17,3% en el segundo trimestre de 2021 respecto al mismo periodo de 2020. Sin embargo, el mismo director del Dane, Juan Daniel Oviedo, explicó que gran parte del repunte se debe por un efecto de la base estadística: entre abril y junio del año pasado la construcción cayó 31,7%, por lo que la actual normalización de la actividad se percibe matemáticamente más fuerte con base a ese punto de comparación.

De esta manera, no es claro si el repunte se trata de solo un efecto estadístico o si hay señales claras de recuperación de la construcción en Colombia. Vea lo que dicen los analistas y los indicadores relacionados.

¿Efecto estadístico?

El Ministerio de Vivienda reconoce que hay un efecto de la base estadística, y asegura que el crecimiento pudo ser mayor en el segundo trimestre de 2021 si no fuera por el paro nacional y los bloqueos en las vías.

Sin embargo, la entidad asegura que hay señales de un cambio de tendencia positivo: “Esto se confirma cuando observamos las cifras de área causada del censo de edificaciones del Dane que muestra un crecimiento de 47,4% frente al segundo trimestre de 2020. Este comportamiento se explica por el liderazgo de las edificaciones residenciales, en donde el segmento No VIS aumentó 44,5% y contribuyó 22,5 puntos porcentuales (pps) a la variación; y el segmento VIS se incrementó 63,0% y aportó 17,2 pps. Por otra parte, los destinos no residenciales presentaron una variación anual de 35,1% y contribuyeron 7,8 pps a la variación del área causada”.

Incluso para Luis Felipe Henao, exministro de vivienda, hay “razones para pensar que este comportamiento se mantendrá en los próximos trimestres, principalmente por las excelentes cifras de comercialización que se observaron el año pasado y que se han mantenido este año. Teniendo en cuenta que tres de cada cuatro unidades que se venden lo hacen sobre planos, existe un importante stock de proyectos que están por arrancar obra y que seguirán sumando a la generación de valor agregado en el tercer y cuarto trimestre”.

Asimismo, Sandra Forero, presidenta de la Cámara Colombiana de la Construcción, explica que “el ciclo de generación de valor agregado del sector constructor es de larga duración (dos años aproximadamente), tiempo en el cual se generan dinámicas económicas: industriales, comerciales y de servicios que imprimen valor a la actividad. Por ejemplo, en materia de comercialización de vivienda estamos en máximos históricos, los inicios de obra han crecido en términos anuales un 37% y otros indicadores referentes a la actividad muestran un repunte: desembolsos hipotecarios, despachos de cemento, empleo, confianza del consumidor, etc”.

¿Qué dicen los otros indicadores de la construcción?

La construcción es un sector complejo y uno de los más grandes de la economía, por lo que para analizarlo es necesario revisar una serie de indicadores que suelen influir en su presente y futuro. Y se debe empezar por el subgrupo o rama más importante: las edificaciones.

Al analizar la rama se encuentran que en el primer trimestre de 2021 el PIB edificador solo cayó 2,2%, un comportamiento relativamente positivo teniendo en cuenta que se compara frente a un periodo con solo un mes de pandemia (enero-marzo de 2020). Y en el segundo trimestre (de 2021) creció 15,9% respecto al periodo de abril-junio de 2020 (cuando cayó 38,7%). De esta manera, en lo corrido del año (2021) las edificaciones acumulan un crecimiento del 6%.

Para el Ministerio de Vivienda “otros indicadores que reafirman el buen momento de las edificaciones residenciales son el área iniciada, que creció 111,7% (en el segundo trimestre de 2021), el área en proceso que se expandió 46,0% y el área paralizada que disminuyó 41,0%. De acuerdo con lo anterior y según estimaciones del MVCT, durante el segundo trimestre de 2021 el valor agregado del segmento residencial aumentó 22% frente al mismo trimestre de 2020”.

También son importantes otros indicadores que suelen influir en el comportamiento de los próximos meses de la construcción. Por ejemplo, las licencias de construcción registraron un crecimiento del 51% en junio de 2021 (644.519 m2 adicionales), al pasar de 1.256.442 m2 (junio de 2020) a 1.900.961 m2.

Lo interesante de este indicador es que también creció en el análisis bienal, pues el área aprobada en junio de 2021 aumentó 9,7% con respecto a junio de 2019. Por lo que en este caso se puede decir que las licencias ya superaron el COVID-19, e incluso crecen por encima de niveles prepandemia.

También sobresale que en el segundo trimestre de 2021 el saldo total de créditos hipotecarios creció 7,2% respecto al mismo trimestre del 2020. Y al desagregar se encuentra que el saldo de los créditos de vivienda VIS registró una variación anual de 8,6% y el de las No VIS de 6,4%.

Sin embargo, es llamativo que la brecha entre los tipos de cartera se profundizó: en el segundo trimestre de 2019 la cartera vigente crecía al 8,8% y 12,8% la vencida, y en 2021 las variaciones eran 6,8% y 12,4% respectivamente.

¿PIB injusto?

Desde hace casi un año la construcción ha sido motivo de confusión: mientras el PIB constructor reflejaba signos de debilidad, las ventas de vivienda no han dejado de romper récords históricos desde septiembre de 2020.

La diferencia entre ambos reportes se debe por un lado porque la composición de la vivienda ha venido cambiando debido a los subsidios del Gobierno: en los últimos dos años las Viviendas de Interés Social (VIS) han ganado 13 puntos porcentuales de participación en la oferta total de vivienda nueva del país.

El problema es que el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) estima el Producto Interno Bruto con base en el valor agregado de cada rama de la economía. Es decir, toma el resultado de restar el precio final (el precio de ventas) menos los costos de producción (los insumos).

Esta metodología puede ser particularmente negativa para las Viviendas de Interés Social, pues debido a su precio (bajo) no generan tanto valor agregado y por ende afecta al PIB total constructor.

Pero es claro que cuando le va bien al sector de edificaciones, como pasó en el reporte del PIB del segundo trimestre de 2021, también le va bien a la construcción en general.

De hecho, el Ministerio de Vivienda explica que “en el segundo trimestre de 2021, las edificaciones fueron las que más aportaron al crecimiento del valor agregado del sector (8,4 pps), seguido de obras civiles (5,3 pps) y actividades especializadas para la construcción (3,6 pp). En definitiva se trata de buenas noticias para el sector y estamos seguros que esto marca un cambio de tendencia que seguirá afirmándose en los próximos trimestres”.

¿Y los subsidios?

El Gobierno tiene la meta de entregar 200.000 subsidios de vivienda para el 2022, auxilios que han tenido un efecto visible en las cifras de comercialización y construcción en Colombia.

“En Colombia hay una demanda insatisfecha por vivienda de buena calidad, especialmente en los estratos bajos y medios. Y al seguir con incentivos al desarrollo y a la compra, por ejemplo por medio de descuentos en la tasa de interés, se espera que la actividad edificadora siga creciendo. Entonces, creo que los subsidios están teniendo un rol clave pues ayudan a conectar esa demanda de vivienda con la oferta disponible. Y esto va a seguir pasando a medida que se sigan viendo los beneficios”, comentó Sebastián Muñoz, analista de construcción.

En efecto, actualmente, hay una oferta de subsidios que cubre prácticamente todo el espectro del mercado: tanto VIS (programas como Mi Casa Ya dan subsidio a la cuota inicial como a la tasa de interés), como No VIS (el Gobierno da apoyo mensual de $439.000 por 7 años para inmuebles entre $131 y $438 millones). Incluso este año se lanzó el subsidio de vivienda para jóvenes, entre 18 y 28 años, con el que podrán comprar casa con la tasa de interés hipotecaría más baja de la historia (menos del 7% E.A.).

Si bien hay consenso entre los analistas sobre la importancia de los subsidios para reactivar la construcción y la economía colombiana, hay inquietud sobre la dependencia de estas ayudas. En especial porque queda menos de un año para las próximas elecciones presidenciales.

Frente a esta inquietud el Ministerio de Vivienda indicó que “el Gobierno Nacional ha trabajado por garantizar que la política de vivienda sea una política de Estado, lo cual se muestra en la garantía de recursos para programas más allá del cuatrienio, como Mi Casa Ya que se encuentra asegurado hasta 2025, y que también quedó consignado en la Ley de Vivienda y Hábitat. Entonces, no creemos que los grandes resultados que se han observado en la construcción de edificaciones residenciales, y en la vivienda de interés social en particular, dependan de los ciclos políticos o de los resultados de las elecciones”.

¿Terminó la recesión?

La construcción es uno de los sectores más importantes de la economía colombiana, generando más de 3,4 millones de empleos directos e indirectos. Por esto hay gran expectativa de que esta actividad supere su larga recesión, de casi tres años.

“Nosotros podemos afirmar que el sector edificador ya superó la recesión, estamos convencidos que en los periodos a venir se van a mantener las cifras positivas en crecimientos. Según proyecciones de este ministerio en 2021 y 2022 el crecimiento estará por encima de los dos dígitos, esto gracias a las cifras de comercialización que están alcanzando niveles históricos y que ya se están reflejando en iniciaciones. En julio de 2021 las iniciaciones alcanzaron 21.703 unidades, siendo el mejor resultado histórico para un séptimo mes del año. De hecho, en iniciaciones VIS es el mejor mes del que se tenga registro en la historia lo cual da muy buenas perspectivas para el cierre del año”, explicó el Ministerio de Vivienda.

Es decir, gran parte de la estrategía del Gobierno para reactivar la construcción es por medio de impulsos a las edificaciones. Sin embargo, se requiere que se cumplan ciertas condiciones para que el crecimiento sea sostenible.

También te puede interesar: ¿Cuánto tiempo más podrá comprar vivienda con intereses en mínimos?

“Los indicadores líderes de actividad nos señalan que la reactivación es una realidad. Ahora bien, es importante tener en cuenta que para hacer sostenible este crecimiento se requiere que los inicios de obra sigan el mismo desempeño que la actividad comercial, y que la construcción de proyectos comerciales e institucionales muestre señales más claras de repunte. Vamos en el camino correcto. Esperamos un tercer trimestre positivo, con una generación de valor agregado que refleje una tasa de crecimiento anual cercana al 8%” señaló Forero.

De hecho, para la presidenta de Camacol, hay tres factores que impulsarán la construcción el próximo año: “que se consolide la reactivación, y acompañada de generación de nuevo empleo; segundo, que se mantenga la suficiencia de subsidios de vivienda social y los estímulos para la inversión en el segmento medio; y tercero, que en línea con el plan de vacunación se siga ganando confianza entre todos los actores del mercado: hogares, financiadores, desarrolladores, etc”.

Entonces, más allá del efecto estadístico, el crecimiento de 17,3% en el segundo trimestre de 2021 refleja una serie de fuertes dinámicas económicas que vislumbran un razonable panorama esperanzador para la construcción en Colombia, sobre todo para la rama de edificaciones. Pero es un crecimiento que requiere cuidado del Gobierno y todos los agentes de mercado.