Vivienda social en Colombia: cuáles son las tensiones que definirán su futuro

Desde mediados del año pasado, el panorama de 2023 se anunciaba retador, por decir lo menos. Las proyecciones de prácticamente todo el mundo daban por sentado que después de la explosión de crecimiento de 2022 lo que vendría este año sería un ciclo de ajuste, que es una forma elegante para decir que todo bajará de temperatura.

Desde mediados del año pasado, el panorama de 2023 se anunciaba retador, por decir lo menos. Las proyecciones de prácticamente todo el mundo daban por sentado que después de la explosión de crecimiento de 2022 lo que vendría este año sería un ciclo de ajuste, que es una forma elegante para decir que todo bajará de temperatura.

El Banco de la República, por ejemplo, estima que Colombia crecerá por debajo de 1 % este año, un pronóstico que comparte, por ejemplo, BBVA Research, que esta semana actualizó sus proyecciones y situó en 0,7 % la expansión del PIB nacional para el año.

Esta desaceleración se sentirá en prácticamente todos los rincones de la economía, comenzando por el consumo de los hogares (que se ralentizará en un escenario de altas tasas de interés e inflación que no termina por ceder) hasta la construcción.

Y este último factor puede ser preocupante, si se tiene en cuenta que uno de los motores estructurales de la economía es, justamente, el sector de la construcción.

Desde el Ministerio de Vivienda, por ejemplo, aseguran que el mejor resultado para el año será no bajar de las cifras de 2022. Esta perspectiva habla elocuentemente de cómo se encuentra el panorama.

Esto tiene en una cierta alerta a todos los actores de este sector, quienes a su vez han propuesto varios caminos para contrarrestar lo que pareciera ser una tormenta perfecta.

Lea también: Desaceleración y otros problemas que enfrenta el sector constructor

Matices en el ambiente

Gobierno y constructores (agremiados por la Cámara Colombiana de la Construcción -Camacol-) han elaborado hojas de ruta con un objetivo común: fortalecer el acceso a la vivienda de interés social (VIS) para los hogares de menores recursos, con el programa Mi Casa Ya como columna vertebral. Eso sí, cada uno propone medios diferentes.

Antes que nada, ¿por qué se habla tanto de VIS? Además de sus implicaciones evidentemente sociales, éste es un renglón fundamental en toda la ecuación: el segmento representa más del 70 % de las ventas totales de vivienda en el país, por lo que es el motor que mantiene andando todo el engranaje de la construcción y sus encadenamientos productivos.

Si todo lo demás sale mal, al final del día VIS suele “salvar la patria”, por decirlo de alguna forma.

Dos visiones

Los constructores, por un lado, exhortan al Gobierno Nacional a aumentar la asignación presupuestal a $3,3 billones para 2023 vía Ley de Adición Presupuestal (el Gobierno solo contempla un presupuesto de unos $2,2 billones sin incluir aquí vigencias futuras).

Por lo tanto, se atenderían los subsidios de Mi Casa Ya pendientes de vigencias pasadas, se garantizarían los subsidios asignados durante este año y se podría pensar en aumentar el número de cupos disponibles para este año, todo en aras de impulsar las ventas de vivienda social.

El Gobierno Nacional, por su parte, ha reiterado la necesidad de mejorar la focalización de Mi Casa Ya. Como lo señaló la ministra de Vivienda, Catalina Velasco, en una reciente entrevista con este diario, “(el subsidio) se concentra en tres grandes ciudades y áreas metropolitanas: Cali, Barranquilla y Bogotá, y debemos llegar a otro tipo de municipios y ciudades, al resto del país, especialmente, a municipios de categorías tres, cuatro, cinco y seis”.

De ahí que la cartera esté impulsando una nueva política habitacional que reoriente los requisitos y condiciones de entrega del subsidio, sin darle prelación al aumento en el número de asignaciones.

La desaceleración según Camacol

Esta semana, Camacol presentó un informe sobre el comportamiento del mercado de vivienda en el primer bimestre de 2023.

El gremio resaltó que, desde 2022, el país ya empezaba a sentir una contracción en las ventas totales de vivienda nueva, dinámica que se agudizó en 2023. Según cifras de Coordenada Urbana, Colombia pasó de vender 189.000 unidades de vivienda (enero y febrero de 2022) a tan solo 12.000 (mismo periodo de 2023), lo que representa un deterioro del 64 %.

De entrada, el presidente del gremio, Guillermo Herrera, manifestó que gran parte del problema de la desaceleración de la vivienda radica en la falta de recursos para cumplir con la asignación de recursos a Mi Casa Ya por parte del Gobierno Nacional.

Lo anterior, según comentó Camacol, ha generado un represamiento de 40.000 viviendas VIS terminadas, pero que no se han podido entregar por falta de subsidios.

“Tener esa cantidad de viviendas sin entregar representa grandes gastos para los hogares colombianos, pues son 40.000 familias que están esperando el subsidio para vivienda y, mientras tanto, deben asumir, aproximadamente, $15.720 millones mensuales en arrendamiento”, señaló Herrera.

En medio de este panorama, Camacol destacó que las iniciaciones de proyectos se mantienen en niveles similares a años anteriores y que se están construyendo más de 180.000 unidades de vivienda desde el último año, un indicador que determinará las inversiones en recurso humano e insumos de construcción que dinamizan la economía.

De acuerdo con el Banco de la República, las estimaciones para 2023 y 2024 proyectan que el PIB del sector constructor no crecerá más de 1 %.

¿Por qué cambiar Mi Casa Ya?

Entre tanto, Minvivienda ha ido sorteando inconsistencias presupuestales que, de acuerdo con la cartera, heredó del gobierno pasado, como la asignación de las vigencias 2023 de los subsidios antes de que el gabinete Petro tomara posesión.

Más allá de esto, la entidad ha reiterado que hará cambios sustanciales a Mi Casa Ya, a través de una política pública que le dé prelación a la asignación de subsidios para “quienes más lo necesitan”, priorizando la ruralidad, el acceso al agua, la vivienda VIP (de interés prioritario), entre otros ejes.

He ahí la importancia de una herramienta de focalización como el Sisbén IV que, pese a tener tiempos mucho más largos y trámites más engorrosos a comparación con la mecánica “a un clic” que caracterizaba al Mi Casa Ya de otros años, permite conocer con mayor detalle los aspectos socioeconómicos de las familias que aplican para que, como busca el Ministerio, la herramienta beneficie a quienes más la necesitan.

Lea también: Mi Casa Ya: cómo aplicar, requisitos y todo lo que tiene que saber del subsidio

La búsqueda del equilibrio

Los cambios a Mi Casa Ya también pretenden que haya un “equilibrio territorial” en las asignaciones de dicho subsidio.

Como lo señaló la ministra Velasco en su entrevista con este diario, “si hay más equilibrio territorial, pues eso es bueno para todos. Los precios de la vivienda y del suelo son menores. La calidad de vida y el desarrollo económico si es más repartido, pues es mejor (…). Entonces, estamos mandando señales de ubicar los subsidios con base en esos criterios, de manera que la oferta, si quiere acceder a subsidios, se reoriente”.

En días pasados, la jefe de la cartera también trajo a la palestra la concentración de subsidios que está ocasionando Mi Casa Ya en las cinco constructoras más grandes del país, en detrimento de empresas más pequeñas y que podrían llevar oferta de vivienda a las regiones.

Frente a esto, el presidente de Camacol señaló en una entrevista con Blu Radio que uno de los factores que condiciona la iniciación de proyectos habitacionales en las regiones es el atraso en la actualización de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT), lo que dificulta la definición de los suelos donde se levantará vivienda VIS, así como el rezago en infraestructura (como vías de acceso y redes de agua y alcantarillado) en los municipios.

Mirada al futuro

Priorizar, de una vez por todas, a las familias cuyo sustento puede provenir de la informalidad y a los municipios más pequeños por sobre las grandes urbes es, sin duda, un esfuerzo loable para combatir la desigualdad y la pobreza, dos condiciones estructurales en el déficit habitacional en Colombia.

Y, sin embargo, esta priorización debe hacerse en armonía con un mercado (y un sector) que resulta vital, especialmente en momentos en los que se espera una desaceleración generalizada de la economía.

Todo esto debe hacerse con el fin último de aliviar las cargas hipotecarias de las familias colombianas, especialmente las de menores recursos.

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