Mi Casa Ya cumplirá en 2024, pero en 2025 las cuentas no son claras

Cuando despertó, Mi Casa Ya todavía estaba allí. Parafraseando el célebre microrrelato de Augusto Monterroso, la longevidad del programa de subsidios a la Vivienda de Interés Social (VIS) es digna de resaltar, especialmente en un país acostumbrado a apretar el botón de reset en cuestiones de política pública con cada cambio de gobierno.

Cuando despertó, Mi Casa Ya todavía estaba allí. Parafraseando el célebre microrrelato de Augusto Monterroso, la longevidad del programa de subsidios a la Vivienda de Interés Social (VIS) es digna de resaltar, especialmente en un país acostumbrado a apretar el botón de reset en cuestiones de política pública con cada cambio de gobierno.

Mi Casa Ya completa una década de existencia (aunque, en el pasado, ha habido programas similares bajo otros nombres) siendo la herramienta predilecta de varios gobiernos para mantener andando los engranajes de la construcción, un sector que por sus encadenamientos y por el peso que tiene en la generación de empleo (1,5 millones de puestos) suele ser un termómetro de la economía colombiana. Cuando las obras están andando, el país hace lo propio.

Si bien los aportes del renglón VIS al acceso efectivo y más equitativo a la vivienda son innegables, no hay que dejar a un lado que este es un renglón fundamental en lo económico, por cuanto representa más del 70 % de las ventas totales de la vivienda en el país. La vivienda VIS, entonces, es uno de los motores de la construcción y, por consiguiente, la producción de materias primas, el empleo, la inversión del sector privado, entre otros eslabones beneficiados, y lo lógico es propender por incentivos que mantengan un buen ritmo tanto la oferta como la demanda de vivienda VIS.

¿Qué pasa cuando la situación de las finanzas públicas obliga al país a apretarse el cinturón?

En plena recuperación de la vivienda, tras un 2023 de caídas y un tibio 2024 en materia de ventas e iniciaciones de proyectos, Mi Casa Ya tiene un futuro incierto para 2025. De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, a la fecha solo 20.500 de los 50.000 subsidios de Mi Casa Ya para el próximo año tienen recursos garantizados. Esta es la situación y las alternativas que está explorando la cartera.

Las cuentas de Mi Casa Ya

Hablando en tiempo presente, el Gobierno de Gustavo Petro escribió en piedra (o en el Plan Nacional de Desarrollo -PND-) que la meta de asignación de subsidios de Mi Casa Ya será de 200.000 hasta finales de su periodo (2026), a razón de 50.000 subsidios cada año.

Cifras del Fondo Nacional de Vivienda (Fonvivienda), la “bolsa” de donde salen los recursos para los subsidios, indican que en 2023 se asignaron 52.239 subsidios (un sobrecumplimiento de la meta) y, como lo explicó Arturo Galeano, director del Fonvivienda, el 2024 podría terminar con una asignación cercana a los 52.000 subsidios. A agosto de 2024, se han asignado unos 39.000.

En el Ministerio de Vivienda existe plena confianza con que los recursos de los 50.000 subsidios de este año están asegurados, incluyendo sus coberturas a la tasa de interés, lo que disipa las sospechas sobre el balance de Mi Casa Ya en 2024. La preocupación latente está en el recorte que tendría la cartera de vivienda en 2025 y que limitaría las aspiraciones del Gobierno con los subsidios.

De entrada, el proyecto de Presupuesto General de la Nación para el próximo año contempla un recorte en torno al 39 % para la cartera de vivienda y, puntualmente, una reducción del 18 % para el Fonvivienda. Como lo ha señalado el Gobierno en varias oportunidades, el plan de gastos para el próximo año (que tendrá su primer debate este martes en el Congreso de la República) responde al complejo panorama de las finanzas públicas, donde resaltan fuertes presiones fiscales, especialmente por la baja en el recaudo tributario.

Así las cosas, los recursos con los cuales dispondría el Fonvivienda sólo permitirían garantizar 20.500 subsidios de los 50.000 prometidos por el Gobierno.

María Clara Rodríguez, jefe de la Oficina Asesora de Planeación del Ministerio de Vivienda, calcula en $1,9 billones el “hueco” que tendrían los subsidios para vivienda en el próximo año. “Tenemos un faltante de $1,9 billones para seguir cumpliendo con los programas que viene ejecutando el Ministerio, entre ellos, toda la oferta habitacional: subsidios de adquisición (Mi Casa Ya), de mejoramiento de vivienda, el programa de autoconstrucción”, manifestó Rodríguez.

La cartera de Vivienda ha señalado que, para llenar el hueco, se hace necesario que el Congreso de la República apruebe la ley de financiamiento presentada por el Gobierno, una suerte de reforma tributaria que financiará una parte ($12 billones) del monto total del Presupuesto General ($523 billones).

Aydeé Marsiglia Bello, viceministra de Vivienda, insiste en que el futuro de más de la mitad de los subsidios de Mi Casa Ya para la vigencia 2025 depende de la definición del Presupuesto en el Congreso. “Con el resto de los subsidios, dependemos de cuánto se asigne en el Presupuesto de 2025 y de la ley de financiamiento. Este tema ya es de conocimiento de los gremios (...). Es importante que nos acompañen en las discusiones en el Congreso y hagan ver lo importante de tener recursos para los 50.000 subsidios del PND”, puntualizó Bello.

La situación fue reconocida por la propia ministra de Vivienda, Helga María Rivas, quien afirmó que “tenemos un problema que es evidente: el tema presupuestal. Como sector estamos trabajando arduamente para revisar qué fuentes de financiación podemos conseguir, qué concurrencias, qué tipo de trabajos con regalías, obras por impuestos, con el sector financiero (...), porque somos conscientes de la importancia de Mi Casa Ya”.

En un reciente diálogo con medios, el gabinete del Minvivienda enfatizó en que, pese a los nubarrones en el presupuesto, hay motivos para el optimismo, porque se ha cumplido lo prometido en 2023 y 2024, y porque el Gobierno actual sabe de la importancia que tienen los subsidios para generar concurrencias que permitan la reactivación de la vivienda. De acuerdo con la viceministra, de los $7,2 billones que ha entregado Mi Casa Ya en su historia, $3 billones han sido pagados por la actual administración, es decir, 1 de cada 3 subsidios.

Por otro lado, desde el Minvivienda reconocen que la construcción ha estado atada a los subsidios y que, tras varios gobiernos que se han concentrado solo en lo cuantitativo (la cantidad de viviendas vendidas), este Gobierno le está apostando a lo cualitativo (la calidad de las viviendas ya construidas), de ahí que el foco actual esté en los subsidios de mejoramiento y no tanto en los subsidios para compra de vivienda.

El futuro de los subsidios

Mi Casa Ya alcanzó tal grado de maduración que se volvió la fórmula clásica para subirle las revoluciones a la construcción cuando la situación lo amerita, como cuando la economía se enfría y la demanda cae. En 2021, cuando la pandemia de Covid-19 hacía estragos en el empleo y en el consumo de los hogares, paradójicamente ese fue uno de los mejores años en materia de ventas de inmuebles VIS.

La cuestión es sencilla: un subsidio a la cuota inicial (que supera los $20 millones) y que, en ciertos momentos, ha incluido coberturas a la tasa de interés del crédito hipotecario, junto a concurrencias como el subsidio de las cajas de compensación, es un factor decisivo para que una familia decida seguir adelante con su sueño de vivienda propia. De ahí que este incentivo sea gasolina para el mercado de vivienda y para la construcción.

Es por esto que Gobierno y constructores (agremiados por la Cámara Colombiana de la Construcción -Camacol-) se encuentran trabajando en alternativas que permitan superar este hueco en el presupuesto. Como lo manifestó Guillermo Herrera, presidente de Camacol hace unos días, la importancia del asunto yace en que el sector es clave para la actividad económica del país. Por ejemplo, la construcción genera cada año encadenamientos por $54 billones en compra de insumos, de los cuales casi $40 billones provienen de industria nacional, según comentó Herrera.

¿50.000 son suficientes?

Según cifras de Camacol, a la fecha hay 625.000 viviendas en proceso de oferta o construcción, que representan una inversión de más de $170 billones. De estas, unas 370.000 están en obra y, a la fecha, hay viviendas separadas por $124 billones.

Y es que, tras 25 meses de caídas continuas en las ventas de vivienda nueva, en agosto este indicador registró un crecimiento del 5,7 %.

Para el presidente del gremio, estos datos confirman la senda de corrección que ha tomado la vivienda este año. “Además de los empresarios, que mantienen esta apuesta de inversión, la gente está viendo que el horizonte de su inversión muestra un panorama que se va a recuperar. Hay confianza”, precisó Guillermo Herrera.

En la misma línea, Alejandro Valbuena, director del Sistema Habitacional del Ministerio de Vivienda, le dijo a este diario que el 2024 podría terminar “bastante mejor” que 2023. Ese año fue desafiante para el sector de la construcción, probablemente el más desafiante en la historia para la construcción de vivienda nueva en Colombia, y las tasas de interés no colaboraban. Ya se está viendo un repunte en ventas desde el mes pasado (agosto), dado por esa guerra de tasas de interés”.

En un momento en que la vivienda muestra signos de reactivación, los subsidios -como se ha visto en otras coyunturas- podrían ser el instrumento para que esa corrección sea de largo aliento. Pero antes, Mi Casa Ya y el resto de la oferta habitacional del Gobierno tendrá que vérselas con el Congreso, donde el ambiente no es el mejor para la aprobación del Presupuesto de 2025.

Pese a la inversión que ha realizado el actual Gobierno en Mi Casa Ya resalta el hecho de que la meta de asignación de subsidios es inferior frente a los resultados obtenidos en las tres administraciones anteriores. Según datos del Departamento Nacional de Planeación (DNP), los 200.000 subsidios de este Gobierno se traducen en una reducción del 45,7 % frente al cuatrienio 2018-2022; de un 49,3 %, frente al periodo 2014-2018, y de 29,3 %, frente a 2010-2014.

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