El refrán “quien siembra tamarindos no recoge tamarindos” bien puede resumir los ciclos de la construcción: lo que ocurra hoy se reflejará tiempo después. De ahí que, para evaluar los resultados actuales del sector, siempre haya que poner el espejo retrovisor.
Un proyecto de vivienda, precisamente, tiene un ciclo de vida de cuatro a seis años desde que se compra el terreno y se hacen los preparativos para la construcción, se inician las ventas, se ponen los ladrillos, hasta que los propietarios, llave en mano, se mudan a su nuevo inmueble. En esta franja pueden ocurrir muchas cosas.
Entendido esto, los resultados del sector de la construcción el año pasado estuvieron lastrados por lo ocurrido en años anteriores: un 2021 y un 2022 donde las economías de todo el mundo sufrieron los embates de la pandemia del Covid-19, principalmente. Pero también, dos años en los que se dio un repunte en las ventas de vivienda, y se aplicó una política de vivienda (de subsidio, más precisamente) distinta a la actual, con otros requisitos de asignación y criterios de focalización.
Este es el telón de fondo en el que se han encontrado dos lecturas, opuestas entre sí, sobre lo que pasó con la vivienda en 2023. La ministra de Vivienda, Catalina Velasco, valoró recientemente lo ocurrido el año pasado como una “estabilización”; mientras que los datos de ventas, iniciaciones y desistimientos reportados por Camacol, el gremio de constructores en cabeza de Guillermo Herrera, dejan en el aire la idea de que fue un 2023 de crisis en la vivienda.
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Las cifras de la vivienda en 2023
En su más reciente informe, publicado esta semana, Camacol informo que durante 2023 se vendieron un total de 106.554 viviendas menos frente a 2022, lo que representa una caída del 44,9 %. El descenso estuvo jalonado por el segmento de vivienda de interés social (VIS) que registró las mayores pérdidas, de acuerdo con los reportes que envían los constructores a la herramienta Coordenada Urbana, la fuente de información del gremio.
El balance de Camacol también indicó que hay caídas en las iniciaciones de proyectos de vivienda, es decir, el comienzo de obras. Según cifras de Coordenada Urbana, para diciembre de 2023 se habían iniciado un total de 138.418 viviendas, una cifra menor a la que de 2022, cuando se contabilizaron 193.387 unidades iniciadas (caída del 28,4 %). Y los desistimientos se incrementaron en un 62,9 % frente a 2022, llegando a los 38.000.
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“El menor ritmo de iniciaciones se ha dado de manera generalizada en la No VIS, que cae a una tasa del 22,5 %, mientras que la VIS cerró el año con una reducción del 30,6 % frente al 2022. Menores niveles de obra anticipan posibles efectos en el empleo y el PIB, de manera que es imperativo implementar una estrategia que permita impulsar la construcción de nuevas viviendas”, señaló Guillermo Herrera, presidente ejecutivo de Camacol.
Y los últimos datos del Producto Interno Bruto (PIB), con corte al tercer trimestre, tampoco son positivos con la actividad constructora, especialmente en las edificaciones. El rubro mostró una caída anual del 8 %.
Una mirada amplia de la vivienda
Todos los datos mencionados tienen como referencia al 2022. Un año que, de nuevo, estuvo marcado por los coletazos del Covid-19. Pero, ¿y si se analiza a la vivienda desde una mirada más amplia, comparándola con los registros prepandemia? En esto se basa la postura de la ministra de Vivienda, Catalina Velasco, para negar la existencia de una crisis.
En una reciente entrevista, la ministra matizó las cifras en rojo que presentó el gremio de constructores. Para Velasco, se trata de una “estabilización” de la vivienda tras el golpe de la pandemia y señaló que las tasas de interés de los bancos son los mayores culpables del menor ritmo de las ventas de unidades.
Para la ministra, las iniciaciones de vivienda de 2023 son consistentes con las cifras de 2019, antes de la pandemia. “La pandemia generó un choque serísimo, pero el sector se está estabilizando y las cifras de 2023 así lo demuestran. Las iniciaciones de 2023 son equivalentes a las del año 2019 (139.000 y 138.000 respectivamente), y las ventas de vivienda, que fueron altas en 2021 y 2022, tuvieron ajustes en 2023. Pero hay algo realmente importante: el empleo del sector de edificaciones aumenta”, dijo.
La cabeza de la cartera de Vivienda del Gobierno indicó que las ventas de vivienda de 2016 a 2019 estuvieron por el orden de 189.000 unidades al año. “En la pandemia, 2021 y 2022, tuvimos aumentos importantes, con hasta 254.000 unidades vendidas. Ese exceso en ventas, comparado con la tendencia anterior a la pandemia, nos genera una disminución en 2023″, precisó.
“Si uno ve antes y después de la pandemia, ve que en el año 2023 comenzó la estabilización del sector y en el 2024 continuará, porque ya vemos variables macroeconómicas más optimistas: vemos que la inflación bajó y la tasa de interés empieza a mejorar. Estamos volviendo a tendencias antes de la pandemia y la volatilidad del sector se está apaciguando”, agregó la ministra.
¿Quién tiene la culpa de los desistimientos?
El balance de Camacol, publicado el pasado martes, indicó que unos 38.000 hogares tuvieron que desistir de la compra de su vivienda durante 2023, es decir, los desistimientos se incrementaron en un 62,9 % frente a 2022. Un estudio realizado por Camacol preguntó a las familias la causa de su desistimiento y la mayoría mencionó los cambios del Ministerio de Vivienda al programa Mi Casa Ya.
La ministra de Vivienda señaló que el hallazgo de Camacol no corresponde a la realidad. “Los desistimientos son por la alta tasa de interés. En 2022, hicimos un esfuerzo presupuestal enorme para garantizar las coberturas, el subsidio a la tasa de interés, del 4 % y 5 %. Pero los desistimientos tienen dos características: cuando uno desiste, otro compra”, aseveró.
La ministra fue enfática en que los subsidios de Mi Casa Ya en 2023 (unos 75.000) se entregaron en su totalidad. “Eso nos permite señalar que los recursos están entrando, puede que no a la familia inicial (la que desistió), sino a la siguiente”, afirmó Velasco en los micrófonos de Blu Radio.
Durante más de siete años, Mi Casa Ya transcurrió bajo un modelo por “orden de llegada”, es decir, garantizaba el subsidio a quienes cumplían primero con los requisitos de acceso que, básicamente, siempre fueron cumplir con el requisito de ingresos, no ser propietario de vivienda en el territorio nacional y no haber recibido un subsidio de vivienda en el pasado.
En el Gobierno de Gustavo Petro, se ha buscado una mayor focalización para el programa y, de hecho, los subsidios de Mi Casa Ya vienen asignándose a través de la Encuesta Sisbén IV y otros criterios de priorización. Incluso, se adoptó un enfoque diferencial para madres cabeza de familia, trabajadoras del sector informal, víctimas de la violencia, entre otros.
Si en algo coinciden Catalina Velasco y Guillermo Herrera es que las condiciones macroeconómicas para la compra de vivienda en 2024 podrían mejorar, al menos, en lo que respecta a las tasas de interés. El Banco de la República ya empezó a recortar las tasas de interés y, a la fecha, estas se ubican en un 13 %. Las recientes caídas de la inflación podrían llevar a que el Emisor continúe recortando sus tasas.
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