¿Qué está pasando con la construcción en Colombia?

¿Debería preocuparle a usted que la construcción de vivienda en Colombia esté en obra gris? ¿Que el sector que durante años fue el jalonador de la economía no esté pasando por sus mejores épocas? ¿Que puede haber una relación directa entre esta mala pasada y las elevadas cifras de desempleo, que ya llegaron al 10,3 %, de acuerdo con el DANE en abril? ¿Que si le hablan de construcción usted no solo asocie que le están hablando de ladrillos, cemento y concreto? Pues como si estuviéramos edificando una vivienda, vamos a explicar qué está pasando en el país, como para entender por qué este sector, el de la construcción, que durante los tres primeros meses del año registró una caída pronunciada, tiene angustiada a toda una cadena productiva con más de 32 industrias que dependen de él.

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“Este es un sector que considero vital para el desarrollo de nuestro país”, advirtió el entonces candidato Iván Duque, ahora presidente de Colombia, durante el Congreso Colombiano de la Construcción, hace exactamente un año, en junio de 2018. Meses han pasado desde ese momento y ahora el Departamento Nacional de Estadística (DANE) publicó que entre enero y abril de 2019 “el valor agregado de la construcción decrece 5,6 % en su serie original, comparado con el mismo período de 2018”. Detalla que la “construcción de edificaciones residenciales y no residenciales decrece 8,8 %”, que las “actividades especializadas para la construcción de edificaciones y obras de ingeniería civil (alquiler de maquinaria y equipo de construcción con operadores) decrece 5,9 %”, pero que en medio de esa mezcla aparece una buena cifra: “construcción de carreteras y vías de ferrocarril, de proyectos de servicio público y de otras obras de ingeniería civil crece 8,5 %”. Con esta lectura macroeconómica de cifras y enfocándonos en vivienda, ¿cómo se puede entender lo que está sucediendo?

Analistas y gremios

“Venimos con un estancamiento fuerte de los estratos 5 y 6. Estamos demorándonos más de 12 meses para vender, la rotación es muy baja y la única forma de poder tener medidas contracíclicas es vivienda de interés social más IVA. Y la otra es poder despertar a la clase media. En la primera, este Gobierno tiene un programa que se llama ‘Semillero de propietarios’, pero todavía está en piloto. Puede ser una buena alternativa, pero como lo ha señalado el ministro, no va a despegar antes de dos años. No hay cómo llenar el vacío que dejaron programas como el de vivienda gratuita, que puede tener críticas, pero fue una herramienta importante para la construcción de vivienda”, explica Luis Felipe Henao, exministro de Vivienda.

“Lo segundo es que al quitarle el Frech (beneficio que facilitaba la adquisición y financiación) a la vivienda de hasta $250 millones, que es la de profesionales, acceder al crédito para ciertos sectores es muy, muy difícil. Creo que es necesario hacer una revisión de políticas para profundizar el crédito”, agrega. Para hacer más entendible, un ejemplo: países como Chile tienen un 25 % de profundización de crédito de cartera hipotecaria y Colombia apenas tiene un 6 %. “Eso quiere decir que casi no recurrimos a crédito hipotecario para adquirir vivienda y es muy difícil todavía el acceso a él. Eso se debe a que todavía tenemos secuelas de lo que pasó en el UPAC y medidas que no permiten un acceso adecuado al crédito”, agrega Henao.

¿Y cómo se entiende desde el gremio más importante del país, la Andi, la caída en las cifras de vivienda? Bruce Mac Master, su presidente, lo analizó en conversación con El Espectador: “Este es el resultado de cuatro cosas. La caída fuerte en la demanda en los años 2016 y 2017, propiciada por el aumento de la tasa de interés. La política monetaria funcionó perfecto porque quería aumentar la tasa de interés, bajar el ingreso disponible y bajar la inflación, eso funcionó perfecto”, pero, recalca, “lo hizo tarde” y “quizá fue demasiado drástico”. Mac Master cree que “el efecto sobre la demanda fue gigantesco y lo ha venido pagando el resto de la economía. Y si hay un sector sensible al financiamiento es la construcción. Entonces todavía vivimos el guayabo de la política monetaria”.

La segunda “tiene que ver con las expectativas: la gente compra un bien duradero como la vivienda cuando siente que las cosas están muy bien, pero en el 2017 y 2018 hubo muchas incertidumbres desde el punto de vista político, entonces la gente tomó la decisión de aplazar la compra, y eso no se ha despertado. La tercera es que en los años anteriores hubo un boom gigantesco: la oferta fue muy grande como para atender muchos años y esa oferta aún está disponible con proyectos que no se han terminado de vender o colocar. Y el cuarto punto es que veníamos de un inmenso dinamismo en las políticas de vivienda del Gobierno, especialmente en VIS y VIP, cuando se levantó el acelerador, en ese estrato se vio golpeado. Y eso había significado muchísimo en todas las cifras macro de la construcción”.

En este análisis explicativo, ¿cabe una opinión más? Sí. “Hay principalmente tres factores que están explicando el limitado desempeño del sector en generación de valor agregado: un menor volumen de actividad constructiva, un menor ritmo en la ejecución de los proyectos y una menor participación de segmentos de actividad no residencial y vivienda no social, en los cuales se concentra la mayor generación de valor agregado del sector. En el segmento residencial, lo anterior está asociado en gran medida al aún débil dinamismo de la comercialización de proyectos y a factores externos que han generado incertidumbre para invertir en el sector”, cuenta la presidenta ejecutiva de Camacol, Sandra Forero. Factores que “han generado incertidumbre para invertir en el sector, como el impuesto al consumo de bienes inmuebles y un deterioro en las condiciones del empleo que se traducen en que se pospongan las decisiones de compra”.

A esto se suma una preocupación generalizada de la industria. Mac Master advierte que “este es uno de los sectores con mayor encadenamiento de la economía colombiana. Eso quiere decir que hay 32 subsectores que dependen de la construcción: muebles para baños, luminarias, ventanerías, pisos, techos, cementos, acero, ladrillo, tuberías, etc., todos afectados. Pero afortunadamente ha habido dos hechos importantes: obras civiles sí mantuvieron su dinámica y hierro y acero mantuvieron sus ventas a buenos niveles, y la otra es que ha habido una diversificación internacional grande. Sin embargo, el efecto, sin duda, ha sido gigantesco. Y ojo con eso: es muy probable que la caída en el empleo esté explicada con la caída de la construcción porque la capacidad de generar empleo de un sector como la construcción en nuestro país es inmensa y pesa muchísimo”.

Las consecuencias son claras, por eso también son claras las peticiones sectoriales hechas al Ejecutivo por parte de Forero, de Camacol: “Hemos propuesto al Gobierno Nacional actuar oportunamente, generar todas las condiciones y adoptar las acciones para que mejore la perspectiva de la actividad. Necesitamos que se lancen proyectos y se estimule la inversión para reactivar rápidamente el sector”. Y a eso se suma la Andi: “No nos podemos olvidar de que desde los años 70, cuando se creó el UPAC, el sector constructor jugó un papel fundamental para el sector financiero, para el empleo, para este encadenamiento del que hablamos y, por supuesto, en el PIB. Colombia ha fundamentado una muy buena parte de su desarrollo económico en el sector construcción; entonces, cuando este se ve resentido, inmediatamente se traslada a todos los demás”.

La banca, el Gobierno

En todo este escenario, ¿dónde quedan los banqueros? ¿Qué dicen sobre la construcción, sobre el empleo que esta genera y sobre la financiación? Aunque “la tasa de desempleo continuó elevándose en lo corrido de 2019, situándose, al corte de marzo, en 10,8 %”, “el sector de la construcción continúa siendo motor generador de puestos de trabajo en el país”, entonces “de los 21,9 millones de ocupados en el período enero-marzo de 2019, cerca de 1,4 millones de puestos de trabajo se adjudicaron al sector de la construcción, un 6,4 % de la población ocupada”, detalló Asobancaria en su edición de Semana Económica fechada el 27 de mayo de 2019.

Sobre las obras, el documento gremial analiza minuciosamente la información disponible y lanza una alarma: “Si bien la caída del área iniciada para la construcción de vivienda se presenta tanto en los rangos de precio VIS y No VIS (...) las caídas del segmento No VIS son las más alarmantes, teniendo en cuenta que su participación en el total del área iniciada se aproxima al 70 %, hecho que podría llegar a afectar el desempeño del valor agregado del sector constructor para el 2019 y 2020, como ya ocurrió en el primer trimestre del presente año”. A pesar de esto, al final ven la realidad con ojos más alegres: “Esta desaceleración en las iniciaciones de vivienda, más que una noticia negativa para el sector, podría interpretarse como una respuesta responsable a cambios en la dinámica del mercado, la cual puede anteceder a una nueva dinámica positiva”.

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En otras palabras, ¿eso significa que hay que preocuparse o no? Pues Asobancaria lo ve desde ya por buen camino y lanza una hipótesis, advirtiendo que todo este ajuste obedecería a “una priorización por los oferentes de la comercialización del inventario de años anteriores frente al inicio de nuevos proyectos”, a los “ajustes en las políticas de evaluación de riesgo de entidades financiadoras —crédito constructor— que, entre otras, contemplaron exigencias superiores en materia de cumplimiento de puntos de equilibrio para la iniciación de los proyectos”, y a un “efecto de la extensión en plazos para pago de cuotas iniciales a cargo de adquirentes, como estrategia de comercialización por parte de los constructores”.

Sobre la coyuntura que vive el sector, el viceministro de Vivienda, Víctor Saavedra, tiene su propia lectura. Dice que los principales indicadores que miden el desempeño de vivienda de interés social mantienen un comportamiento favorable: “el área licenciada para vivienda creció un 3,3 % durante el primer trimestre de 2019 frente al periodo anterior, explicada por un crecimiento de 9,9 % de la vivienda de interés social”. Resaltó que el programa Mi Casa Ya: “se está profundizando y logrando niveles récord de asignación de subsidios”. Según cifras de la cartera desde agosto de 2018 se han otorgado más de 47.000 subsidios para la cuota inicial y las tasas de interés. “La meta con este programa, incluida en el Plan Nacional de Desarrollo, es otorgar 255.000 subsidios durante el gobierno del presidente Duque”, agregó.

¿Debería preocuparle a usted que la construcción de vivienda en Colombia esté en obra gris? ¿Que el sector que durante años fue el jalonador de la economía no esté pasando por sus mejores épocas? ¿Que puede haber una relación directa entre esta mala pasada y las elevadas cifras de desempleo, que ya llegaron al 10,3 %, de acuerdo con el DANE en abril? ¿Que si le hablan de construcción usted no solo asocie que le están hablando de ladrillos, cemento y concreto? Pues como si estuviéramos edificando una vivienda, vamos a explicar qué está pasando en el país, como para entender por qué este sector, el de la construcción, que durante los tres primeros meses del año registró una caída pronunciada, tiene angustiada a toda una cadena productiva con más de 32 industrias que dependen de él.

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“Este es un sector que considero vital para el desarrollo de nuestro país”, advirtió el entonces candidato Iván Duque, ahora presidente de Colombia, durante el Congreso Colombiano de la Construcción, hace exactamente un año, en junio de 2018. Meses han pasado desde ese momento y ahora el Departamento Nacional de Estadística (DANE) publicó que entre enero y abril de 2019 “el valor agregado de la construcción decrece 5,6 % en su serie original, comparado con el mismo período de 2018”. Detalla que la “construcción de edificaciones residenciales y no residenciales decrece 8,8 %”, que las “actividades especializadas para la construcción de edificaciones y obras de ingeniería civil (alquiler de maquinaria y equipo de construcción con operadores) decrece 5,9 %”, pero que en medio de esa mezcla aparece una buena cifra: “construcción de carreteras y vías de ferrocarril, de proyectos de servicio público y de otras obras de ingeniería civil crece 8,5 %”. Con esta lectura macroeconómica de cifras y enfocándonos en vivienda, ¿cómo se puede entender lo que está sucediendo?

Analistas y gremios

“Venimos con un estancamiento fuerte de los estratos 5 y 6. Estamos demorándonos más de 12 meses para vender, la rotación es muy baja y la única forma de poder tener medidas contracíclicas es vivienda de interés social más IVA. Y la otra es poder despertar a la clase media. En la primera, este Gobierno tiene un programa que se llama ‘Semillero de propietarios’, pero todavía está en piloto. Puede ser una buena alternativa, pero como lo ha señalado el ministro, no va a despegar antes de dos años. No hay cómo llenar el vacío que dejaron programas como el de vivienda gratuita, que puede tener críticas, pero fue una herramienta importante para la construcción de vivienda”, explica Luis Felipe Henao, exministro de Vivienda.

“Lo segundo es que al quitarle el Frech (beneficio que facilitaba la adquisición y financiación) a la vivienda de hasta $250 millones, que es la de profesionales, acceder al crédito para ciertos sectores es muy, muy difícil. Creo que es necesario hacer una revisión de políticas para profundizar el crédito”, agrega. Para hacer más entendible, un ejemplo: países como Chile tienen un 25 % de profundización de crédito de cartera hipotecaria y Colombia apenas tiene un 6 %. “Eso quiere decir que casi no recurrimos a crédito hipotecario para adquirir vivienda y es muy difícil todavía el acceso a él. Eso se debe a que todavía tenemos secuelas de lo que pasó en el UPAC y medidas que no permiten un acceso adecuado al crédito”, agrega Henao.

¿Y cómo se entiende desde el gremio más importante del país, la Andi, la caída en las cifras de vivienda? Bruce Mac Master, su presidente, lo analizó en conversación con El Espectador: “Este es el resultado de cuatro cosas. La caída fuerte en la demanda en los años 2016 y 2017, propiciada por el aumento de la tasa de interés. La política monetaria funcionó perfecto porque quería aumentar la tasa de interés, bajar el ingreso disponible y bajar la inflación, eso funcionó perfecto”, pero, recalca, “lo hizo tarde” y “quizá fue demasiado drástico”. Mac Master cree que “el efecto sobre la demanda fue gigantesco y lo ha venido pagando el resto de la economía. Y si hay un sector sensible al financiamiento es la construcción. Entonces todavía vivimos el guayabo de la política monetaria”.

La segunda “tiene que ver con las expectativas: la gente compra un bien duradero como la vivienda cuando siente que las cosas están muy bien, pero en el 2017 y 2018 hubo muchas incertidumbres desde el punto de vista político, entonces la gente tomó la decisión de aplazar la compra, y eso no se ha despertado. La tercera es que en los años anteriores hubo un boom gigantesco: la oferta fue muy grande como para atender muchos años y esa oferta aún está disponible con proyectos que no se han terminado de vender o colocar. Y el cuarto punto es que veníamos de un inmenso dinamismo en las políticas de vivienda del Gobierno, especialmente en VIS y VIP, cuando se levantó el acelerador, en ese estrato se vio golpeado. Y eso había significado muchísimo en todas las cifras macro de la construcción”.

En este análisis explicativo, ¿cabe una opinión más? Sí. “Hay principalmente tres factores que están explicando el limitado desempeño del sector en generación de valor agregado: un menor volumen de actividad constructiva, un menor ritmo en la ejecución de los proyectos y una menor participación de segmentos de actividad no residencial y vivienda no social, en los cuales se concentra la mayor generación de valor agregado del sector. En el segmento residencial, lo anterior está asociado en gran medida al aún débil dinamismo de la comercialización de proyectos y a factores externos que han generado incertidumbre para invertir en el sector”, cuenta la presidenta ejecutiva de Camacol, Sandra Forero. Factores que “han generado incertidumbre para invertir en el sector, como el impuesto al consumo de bienes inmuebles y un deterioro en las condiciones del empleo que se traducen en que se pospongan las decisiones de compra”.

A esto se suma una preocupación generalizada de la industria. Mac Master advierte que “este es uno de los sectores con mayor encadenamiento de la economía colombiana. Eso quiere decir que hay 32 subsectores que dependen de la construcción: muebles para baños, luminarias, ventanerías, pisos, techos, cementos, acero, ladrillo, tuberías, etc., todos afectados. Pero afortunadamente ha habido dos hechos importantes: obras civiles sí mantuvieron su dinámica y hierro y acero mantuvieron sus ventas a buenos niveles, y la otra es que ha habido una diversificación internacional grande. Sin embargo, el efecto, sin duda, ha sido gigantesco. Y ojo con eso: es muy probable que la caída en el empleo esté explicada con la caída de la construcción porque la capacidad de generar empleo de un sector como la construcción en nuestro país es inmensa y pesa muchísimo”.

Las consecuencias son claras, por eso también son claras las peticiones sectoriales hechas al Ejecutivo por parte de Forero, de Camacol: “Hemos propuesto al Gobierno Nacional actuar oportunamente, generar todas las condiciones y adoptar las acciones para que mejore la perspectiva de la actividad. Necesitamos que se lancen proyectos y se estimule la inversión para reactivar rápidamente el sector”. Y a eso se suma la Andi: “No nos podemos olvidar de que desde los años 70, cuando se creó el UPAC, el sector constructor jugó un papel fundamental para el sector financiero, para el empleo, para este encadenamiento del que hablamos y, por supuesto, en el PIB. Colombia ha fundamentado una muy buena parte de su desarrollo económico en el sector construcción; entonces, cuando este se ve resentido, inmediatamente se traslada a todos los demás”.

La banca, el Gobierno

En todo este escenario, ¿dónde quedan los banqueros? ¿Qué dicen sobre la construcción, sobre el empleo que esta genera y sobre la financiación? Aunque “la tasa de desempleo continuó elevándose en lo corrido de 2019, situándose, al corte de marzo, en 10,8 %”, “el sector de la construcción continúa siendo motor generador de puestos de trabajo en el país”, entonces “de los 21,9 millones de ocupados en el período enero-marzo de 2019, cerca de 1,4 millones de puestos de trabajo se adjudicaron al sector de la construcción, un 6,4 % de la población ocupada”, detalló Asobancaria en su edición de Semana Económica fechada el 27 de mayo de 2019.

Sobre las obras, el documento gremial analiza minuciosamente la información disponible y lanza una alarma: “Si bien la caída del área iniciada para la construcción de vivienda se presenta tanto en los rangos de precio VIS y No VIS (...) las caídas del segmento No VIS son las más alarmantes, teniendo en cuenta que su participación en el total del área iniciada se aproxima al 70 %, hecho que podría llegar a afectar el desempeño del valor agregado del sector constructor para el 2019 y 2020, como ya ocurrió en el primer trimestre del presente año”. A pesar de esto, al final ven la realidad con ojos más alegres: “Esta desaceleración en las iniciaciones de vivienda, más que una noticia negativa para el sector, podría interpretarse como una respuesta responsable a cambios en la dinámica del mercado, la cual puede anteceder a una nueva dinámica positiva”.

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En otras palabras, ¿eso significa que hay que preocuparse o no? Pues Asobancaria lo ve desde ya por buen camino y lanza una hipótesis, advirtiendo que todo este ajuste obedecería a “una priorización por los oferentes de la comercialización del inventario de años anteriores frente al inicio de nuevos proyectos”, a los “ajustes en las políticas de evaluación de riesgo de entidades financiadoras —crédito constructor— que, entre otras, contemplaron exigencias superiores en materia de cumplimiento de puntos de equilibrio para la iniciación de los proyectos”, y a un “efecto de la extensión en plazos para pago de cuotas iniciales a cargo de adquirentes, como estrategia de comercialización por parte de los constructores”.

Sobre la coyuntura que vive el sector, el viceministro de Vivienda, Víctor Saavedra, tiene su propia lectura. Dice que los principales indicadores que miden el desempeño de vivienda de interés social mantienen un comportamiento favorable: “el área licenciada para vivienda creció un 3,3 % durante el primer trimestre de 2019 frente al periodo anterior, explicada por un crecimiento de 9,9 % de la vivienda de interés social”. Resaltó que el programa Mi Casa Ya: “se está profundizando y logrando niveles récord de asignación de subsidios”. Según cifras de la cartera desde agosto de 2018 se han otorgado más de 47.000 subsidios para la cuota inicial y las tasas de interés. “La meta con este programa, incluida en el Plan Nacional de Desarrollo, es otorgar 255.000 subsidios durante el gobierno del presidente Duque”, agregó.