En un entorno caracterizado por tasas de interés elevadas que enfriaron el mercado inmobiliario en los primeros meses del año, la reciente decisión del Banco de la República de reducir su tasa de interés ha generado expectativas de recuperación en las ventas de vivienda. Constructores y analistas prevén un impacto positivo en el acceso al crédito hipotecario, lo que podría estimular la demanda en los próximos meses.
De acuerdo con un informe de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), el ajuste en las tasas de interés coincide con un leve retroceso en las ventas de vivienda nueva durante 2023.
Actualmente, la tasa del Emisor se sitúa en 10,75 %, tras una reducción de 50 puntos básicos en julio, y se proyecta que cierre el año en 8,75 %. Esta disminución de 200 puntos básicos en los próximos meses afectará directamente la tasa de interés hipotecaria, facilitando la adquisición de vivienda.
La reducción de las tasas de interés impacta directamente la capacidad de compra de los hogares. Un análisis del informe de Camacol indica que una disminución de 100 puntos básicos en la tasa hipotecaria podría incrementar las ventas de viviendas de interés social en 9,3 % a lo largo de nueve meses y en 3,9 % en las No VIS después de seis meses. Si se materializan las proyecciones de reducción de tasas, la demanda potencial de vivienda nueva se expandiría, aumentando las posibilidades de que más familias accedan a una vivienda propia.
El presidente del gremio, Guillermo Herrera, destacó el trabajo conjunto entre el sector privado y el Gobierno para la reactivación de la industria edificadora. Luego de 25 meses de caídas en las ventas de vivienda nueva, agosto mostró un crecimiento de 5,7 %, un repunte en la confianza de los privados en la industria, y un claro incentivo a los hogares.
Para la próxima reunión del 30 de septiembre, se espera un nuevo ajuste que pueda alterar la tendencia actual.
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💸 El panorama de las tasas para vivienda
Ahora bien, con la disminución en las tasas de interés, se anticipa una recuperación progresiva del sector para el último trimestre del año. Las tasas más bajas mejoran las condiciones de acceso al financiamiento, facilitando el proceso de compra para quienes buscan una primera vivienda o desean mejorar su situación habitacional actual.
Las ventas de vivienda se habían ralentizado durante los primeros meses del año debido al encarecimiento del crédito hipotecario, lo que afectó la capacidad de compra de los colombianos.
Las tasas hipotecarias ya han comenzado a descender. Para el segundo semestre de 2024, las tasas de interés para viviendas de interés social (VIS) se ubican en 13,06 %, mientras que para los demás segmentos (No VIS) se registran en 14,64 %.
Se estima que estas tasas seguirán disminuyendo, con proyecciones de cierre en 12,5 % para VIS y 12,6 % para No VIS al finalizar el año. Para diciembre de 2025, se espera que las tasas desciendan aún más, alcanzando niveles de 11,3 % en VIS y 10,2 % en No VIS.
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📈 Dos posibles escenarios para el sector
La mejora en las condiciones crediticias plantea dos escenarios para las ventas de vivienda nueva. En el escenario base, que asume una continuidad de las políticas actuales y una relación histórica estable entre la tasa de intervención y las tasas hipotecarias, se proyecta una caída de 7,3 % en las ventas totales en 2024, con 132.212 unidades comercializadas. Esta contracción refleja la inercia negativa acumulada hasta julio, a pesar de la reducción de tasas. Sin embargo, para 2025, se espera un repunte de 15,4 %, con 152.622 unidades vendidas, impulsado por una mayor accesibilidad crediticia y la estabilización de la economía.
El segundo escenario, más optimista, contempla un esfuerzo conjunto entre el Gobierno y el sector financiero para dinamizar el mercado a través de mayores reducciones en las tasas y el lanzamiento de programas de reactivación económica.
En este contexto, se anticipa que las ventas de vivienda en 2024 podrían crecer 2,7 %, alcanzando 146.531 unidades, mientras que en 2025 se proyecta un incremento del 21,0 %, con 177.275 unidades comercializadas. Este crecimiento permitiría recuperar parte del terreno perdido en los últimos dos años, aunque las cifras aún estarían lejos de los niveles máximos alcanzados en 2021 y 2022.
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🏗️ Un problema: la brecha entre demanda y oferta
A pesar de la mejora en las condiciones crediticias, persiste una brecha significativa entre la demanda potencial de vivienda y la oferta disponible.
Según el DANE, la formación de hogares urbanos entre 2024 y 2035 será en promedio de 372.817 unidades anuales, en contraste con la proyección de ventas de 177.275 viviendas para 2025, incluso en el escenario más optimista.
Esta diferencia resalta la necesidad de fortalecer los esfuerzos de construcción a nivel nacional para reducir el déficit habitacional y evitar que muchas familias recurran a soluciones habitacionales inadecuadas.
Así, la disminución de las tasas de interés hipotecarias genera un panorama alentador para el sector de vivienda en Colombia, especialmente hacia 2025. Sin embargo, cerrar la brecha entre la oferta de vivienda y la demanda requerirá un compromiso adicional por parte del Gobierno y el sector privado para garantizar que los avances en la reactivación económica se traduzcan en un acceso real a la vivienda para la mayoría de los colombianos.
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