¿Una relación a distancia con las grandes ciudades?

Las crisis sistémicas, como la del COVID-19, son disruptivas y generan cambios en varios ejes de la sociedad. Por esto, hay en este momento mucho análisis, incluso especulación, sobre el futuro de los sectores y actividades de la economía. Las dinámicas residenciales son uno de los puntos que está generando debate, pues la emergencia ha demostrado que no necesariamente hay que habitar las grandes ciudades para poder trabajar en ellas. Entonces, es válido preguntarse: ¿se viene una nueva forma de vivir?

No ha pasado el suficiente tiempo de cuarentena como para olvidar los problemas de las grandes ciudades colombianas: Planes de Ordenamiento Territorial desactualizados, sistemas de transporte insuficientes y una tortuosa infraestructura vial son apenas algunos de ellos. Entre otros, son factores que hacen la vida en la ciudad difícil y desigual en muchísimos casos.

Por ejemplo, al buscar en páginas de venta de inmuebles se encuentra que un apartamento en una zona de alta actividad económica puede costar el doble que un inmueble del mismo metraje en una zona residencial promedio. Es decir, es un privilegio encontrar un hogar con una ubicación estratégica, incluso cuando esto tampoco asegura comodidad.

Este fenómeno implica que la mayoría de ciudadanos deben enfrentar largos trayectos hacia el trabajo, para comenzar. De hecho, el Observatorio de Movilidad de la Universidad Nacional explica que solo en Bogotá los ciudadanos pueden gastar diez horas semanales en transporte, lo que implica que al menos uno de los cinco días laborales se pasa en el tránsito.

Un problema que desapareció durante la cuarentena por el trabajo en casa. Aunque haya sido a las malas, las empresas aprendieron que muchos de sus procesos no requieren presencialidad. Por esto, ahora es viable considerar nuevos modelos: requerir al trabajador una vez por semana en la oficina, o incluso reducir los días laborales. De hecho, en el Decreto 770 del Ministerio del Trabajo se permitió durante la cuarentena la creación de jornadas de trabajo de cuatro días a la semana (pero con mutuo acuerdo entre el empleador y el trabajador, cabe aclarar).

Estos nuevos modelos implican que se pasará más tiempo en el hogar, y esto renueva el interés por tener un mejor espacio en casa. Y gracias a las nuevas modalidades de trabajo, los consumidores ya no están atados a las grandes ciudades para poder satisfacer este cambio de expectativas.

Francisco Paillé, presidente director regional de la inmobiliaria RE/MAX Colombia, explica que “con la pandemia hemos aprendido que hay muchos trabajos que se pueden realizar virtualmente. Y los compradores ya nos están preguntando por viviendas con mayor tamaño y más abiertas: buscan más casas, más jardines, más terrazas. Les interesa mucho que tengan un lugar para poner una oficina. Entonces, ya estamos viendo que las personas se están replanteando sus espacios de residencia. Por esto, creo que se viene un movimiento hacia ciudades intermedias o poblaciones de menor tamaño, que traerá también sus beneficios económicos, pues ya no hay que pagar un gran arriendo por estar en una buena ubicación”.

Los menores costos tienen especial relevancia en esta coyuntura. No se puede ignorar el efecto que ha tenido el COVID-19 en la economía colombiana: solo en abril de 2020 se perdieron 5,3 millones de empleos, y el PIB del primer trimestre cayó hasta 1,1 % con apenas quince días de aislamiento. Una gran parte de los hogares colombianos han sufrido una reducción, cuando no una desaparición, de sus ingresos.

Por esto Sebastián Muñoz, líder de la práctica de real estate en Deloitte para la región Andina, explica que “los hogares van a replantear sus expectativas de compra, aplazando la decisión por no ser financieramente viable, bajando el presupuesto que tenía destinado para la compra, o buscando el mejor sustituto: el arriendo, que muchas veces se convierte en la mejor opción. Y en la búsqueda de reducción de costos migrar a la ruralidad también puede ser una buena alternativa. Pero muchas personas le dan mayor valor a la conveniencia de contar con ‘todo cerca’. Acá entonces los consumidores se enfrentan con el dilema de mayor confort o mayor conveniencia, que muchas veces en el mundo inmobiliario son excluyentes”.

Muñoz agrega que “esto es una buena oportunidad para que los constructores y desarrolladores replanteen los proyectos y espacios que ofrecen, atendiendo las reales necesidades de los consumidores, sean compradores o arrendadores. Ahora se deben considerar proyectos desarrollados para el arriendo, que se adapten al poder adquisitivo del nuevo consumidor o proyectos de uso mixto en donde se pueda vivir, trabajar, entretenerse y gozar de espacios verdes. Sin embargo, se debe tener claro que estas tendencias que han surgido por la cuarentena todavía son muy recientes, por lo que las interpretaciones son tan solo hipótesis por ahora. Es importante entenderlas, evaluarlas y validarlas”.

En efecto, no hay garantía de que este nuevo interés que ha surgido por la migración a ciudades intermedias y la búsqueda de viviendas de mayor tamaño se mantenga en el tiempo, después de la cuarentena. Además, la economía y la población colombiana es muy diversa, por lo que es poco probable que estas tendencias impacten a todos por igual.

Según Diego García, economista de la Universidad de los Andes especializado en desarrollo urbano, “no todos los sectores se podrán adaptar a la virtualidad. Tal vez es viable para actividades como la financiera, pero para otras no tanto, como la construcción y la industria, que son de hecho unas de las que más impulsan la economía. Entonces, si bien podría haber un cambio en algunos modelos de trabajo, somos pocos los afortunados que podemos considerar el trabajo desde la casa”.

Para García “no habrá necesariamente una tendencia para buscar viviendas con mayor espacio, pues se ha visto cómo el tamaño de las familias se ha venido reduciendo y se espera que continúe este fenómeno. Lo que implica que podría haber una mayor demanda por viviendas de menor tamaño. Sin embargo, lo que sí está pasando es que hay un mayor interés por mayores espacios compartidos; es decir, por todos esos servicios (gimnasio, sauna y otros) que puede ofrecer un conjunto residencial para sus habitantes (los llamados amenities). Entonces, podría darse una tendencia de viviendas de menor tamaño, pero ubicadas en zonas con mayores y mejores espacios comunes”.

Los retos

Por ahora, no están dadas las condiciones para que se pueda hacer una efectiva transición al trabajo en casa y para migrar fácilmente a ciudades intermedias. Se requiere solucionar una serie de problemas que van desde inversión en la infraestructura hasta lograr la articulación de diferentes gobiernos regionales.

Luis Felipe Henao, exministro de Vivienda, explica que “en el más reciente censo, Colombia registraba 14’243.224 hogares entre urbanos y rurales. Si bien el país ha avanzado mucho en la prestación de los servicios de energía (96,3 % de cobertura), acueducto (86,4 %) y alcantarillado (76,6 %), hay un gran problema con el acceso a internet, pues la cobertura solo llega al 43,4 %. Entonces, si en esta nueva normalidad no garantizamos la conectividad en todo el país, vamos a seguir ensanchando las brechas de acceso a educación y formación. Y también será muy difícil que el personal y el capital humano se integren al trabajo en casa, pues de cada dos colombianos menos de uno puede conectarse”.

Henao también indica que “los alcaldes deben actuar rápidamente para adaptar los POT a este fenómeno, y si quieren reducir eficazmente el desempleo deben aprobar planes parciales para la generación de proyectos de Vivienda de Interés Social”.

Asimismo, hay que considerar que en caso de que se dé una migración a ciudades intermedias seguirá existiendo una relación con las grandes urbes. Aunque los desplazamientos no sean tan frecuentes como antes, se debe crear un sistema de transporte que facilite la movilidad entre estos puntos.

Para José Stalin Rojas, director del Observatorio de Logística y Movilidad del Centro de Investigaciones para el Desarrollo de la Universidad Nacional, “se necesita un sistema integrado de transporte (de cercanías) para mejorar la movilidad. Y también es clave unificar tarifas, de lo contrario golpeará económicamente a la clase trabajadora”.

Es claro entonces que la crisis del COVID-19 ha impactado profundamente no solo la economía, sino también la sociedad colombiana. Sin embargo, sus efectos en el tiempo no son tan fáciles de predecir, pues los cambios permanentes podrían darse solo en sectores y en poblaciones que tengan ciertas características. Así mismo, se requiere solucionar una serie de retos para que se logre una efectiva transición hacia el trabajo en casa.

Pero lo que nadie discute es que este experimento forzado demostró que es posible pensar en una nueva forma de vivir en la que se mantiene una relación a distancia con las grandes ciudades.

Las crisis sistémicas, como la del COVID-19, son disruptivas y generan cambios en varios ejes de la sociedad. Por esto, hay en este momento mucho análisis, incluso especulación, sobre el futuro de los sectores y actividades de la economía. Las dinámicas residenciales son uno de los puntos que está generando debate, pues la emergencia ha demostrado que no necesariamente hay que habitar las grandes ciudades para poder trabajar en ellas. Entonces, es válido preguntarse: ¿se viene una nueva forma de vivir?

No ha pasado el suficiente tiempo de cuarentena como para olvidar los problemas de las grandes ciudades colombianas: Planes de Ordenamiento Territorial desactualizados, sistemas de transporte insuficientes y una tortuosa infraestructura vial son apenas algunos de ellos. Entre otros, son factores que hacen la vida en la ciudad difícil y desigual en muchísimos casos.

Por ejemplo, al buscar en páginas de venta de inmuebles se encuentra que un apartamento en una zona de alta actividad económica puede costar el doble que un inmueble del mismo metraje en una zona residencial promedio. Es decir, es un privilegio encontrar un hogar con una ubicación estratégica, incluso cuando esto tampoco asegura comodidad.

Este fenómeno implica que la mayoría de ciudadanos deben enfrentar largos trayectos hacia el trabajo, para comenzar. De hecho, el Observatorio de Movilidad de la Universidad Nacional explica que solo en Bogotá los ciudadanos pueden gastar diez horas semanales en transporte, lo que implica que al menos uno de los cinco días laborales se pasa en el tránsito.

Un problema que desapareció durante la cuarentena por el trabajo en casa. Aunque haya sido a las malas, las empresas aprendieron que muchos de sus procesos no requieren presencialidad. Por esto, ahora es viable considerar nuevos modelos: requerir al trabajador una vez por semana en la oficina, o incluso reducir los días laborales. De hecho, en el Decreto 770 del Ministerio del Trabajo se permitió durante la cuarentena la creación de jornadas de trabajo de cuatro días a la semana (pero con mutuo acuerdo entre el empleador y el trabajador, cabe aclarar).

Estos nuevos modelos implican que se pasará más tiempo en el hogar, y esto renueva el interés por tener un mejor espacio en casa. Y gracias a las nuevas modalidades de trabajo, los consumidores ya no están atados a las grandes ciudades para poder satisfacer este cambio de expectativas.

Francisco Paillé, presidente director regional de la inmobiliaria RE/MAX Colombia, explica que “con la pandemia hemos aprendido que hay muchos trabajos que se pueden realizar virtualmente. Y los compradores ya nos están preguntando por viviendas con mayor tamaño y más abiertas: buscan más casas, más jardines, más terrazas. Les interesa mucho que tengan un lugar para poner una oficina. Entonces, ya estamos viendo que las personas se están replanteando sus espacios de residencia. Por esto, creo que se viene un movimiento hacia ciudades intermedias o poblaciones de menor tamaño, que traerá también sus beneficios económicos, pues ya no hay que pagar un gran arriendo por estar en una buena ubicación”.

Los menores costos tienen especial relevancia en esta coyuntura. No se puede ignorar el efecto que ha tenido el COVID-19 en la economía colombiana: solo en abril de 2020 se perdieron 5,3 millones de empleos, y el PIB del primer trimestre cayó hasta 1,1 % con apenas quince días de aislamiento. Una gran parte de los hogares colombianos han sufrido una reducción, cuando no una desaparición, de sus ingresos.

Por esto Sebastián Muñoz, líder de la práctica de real estate en Deloitte para la región Andina, explica que “los hogares van a replantear sus expectativas de compra, aplazando la decisión por no ser financieramente viable, bajando el presupuesto que tenía destinado para la compra, o buscando el mejor sustituto: el arriendo, que muchas veces se convierte en la mejor opción. Y en la búsqueda de reducción de costos migrar a la ruralidad también puede ser una buena alternativa. Pero muchas personas le dan mayor valor a la conveniencia de contar con ‘todo cerca’. Acá entonces los consumidores se enfrentan con el dilema de mayor confort o mayor conveniencia, que muchas veces en el mundo inmobiliario son excluyentes”.

Muñoz agrega que “esto es una buena oportunidad para que los constructores y desarrolladores replanteen los proyectos y espacios que ofrecen, atendiendo las reales necesidades de los consumidores, sean compradores o arrendadores. Ahora se deben considerar proyectos desarrollados para el arriendo, que se adapten al poder adquisitivo del nuevo consumidor o proyectos de uso mixto en donde se pueda vivir, trabajar, entretenerse y gozar de espacios verdes. Sin embargo, se debe tener claro que estas tendencias que han surgido por la cuarentena todavía son muy recientes, por lo que las interpretaciones son tan solo hipótesis por ahora. Es importante entenderlas, evaluarlas y validarlas”.

En efecto, no hay garantía de que este nuevo interés que ha surgido por la migración a ciudades intermedias y la búsqueda de viviendas de mayor tamaño se mantenga en el tiempo, después de la cuarentena. Además, la economía y la población colombiana es muy diversa, por lo que es poco probable que estas tendencias impacten a todos por igual.

Según Diego García, economista de la Universidad de los Andes especializado en desarrollo urbano, “no todos los sectores se podrán adaptar a la virtualidad. Tal vez es viable para actividades como la financiera, pero para otras no tanto, como la construcción y la industria, que son de hecho unas de las que más impulsan la economía. Entonces, si bien podría haber un cambio en algunos modelos de trabajo, somos pocos los afortunados que podemos considerar el trabajo desde la casa”.

Para García “no habrá necesariamente una tendencia para buscar viviendas con mayor espacio, pues se ha visto cómo el tamaño de las familias se ha venido reduciendo y se espera que continúe este fenómeno. Lo que implica que podría haber una mayor demanda por viviendas de menor tamaño. Sin embargo, lo que sí está pasando es que hay un mayor interés por mayores espacios compartidos; es decir, por todos esos servicios (gimnasio, sauna y otros) que puede ofrecer un conjunto residencial para sus habitantes (los llamados amenities). Entonces, podría darse una tendencia de viviendas de menor tamaño, pero ubicadas en zonas con mayores y mejores espacios comunes”.

Los retos

Por ahora, no están dadas las condiciones para que se pueda hacer una efectiva transición al trabajo en casa y para migrar fácilmente a ciudades intermedias. Se requiere solucionar una serie de problemas que van desde inversión en la infraestructura hasta lograr la articulación de diferentes gobiernos regionales.

Luis Felipe Henao, exministro de Vivienda, explica que “en el más reciente censo, Colombia registraba 14’243.224 hogares entre urbanos y rurales. Si bien el país ha avanzado mucho en la prestación de los servicios de energía (96,3 % de cobertura), acueducto (86,4 %) y alcantarillado (76,6 %), hay un gran problema con el acceso a internet, pues la cobertura solo llega al 43,4 %. Entonces, si en esta nueva normalidad no garantizamos la conectividad en todo el país, vamos a seguir ensanchando las brechas de acceso a educación y formación. Y también será muy difícil que el personal y el capital humano se integren al trabajo en casa, pues de cada dos colombianos menos de uno puede conectarse”.

Henao también indica que “los alcaldes deben actuar rápidamente para adaptar los POT a este fenómeno, y si quieren reducir eficazmente el desempleo deben aprobar planes parciales para la generación de proyectos de Vivienda de Interés Social”.

Asimismo, hay que considerar que en caso de que se dé una migración a ciudades intermedias seguirá existiendo una relación con las grandes urbes. Aunque los desplazamientos no sean tan frecuentes como antes, se debe crear un sistema de transporte que facilite la movilidad entre estos puntos.

Para José Stalin Rojas, director del Observatorio de Logística y Movilidad del Centro de Investigaciones para el Desarrollo de la Universidad Nacional, “se necesita un sistema integrado de transporte (de cercanías) para mejorar la movilidad. Y también es clave unificar tarifas, de lo contrario golpeará económicamente a la clase trabajadora”.

Es claro entonces que la crisis del COVID-19 ha impactado profundamente no solo la economía, sino también la sociedad colombiana. Sin embargo, sus efectos en el tiempo no son tan fáciles de predecir, pues los cambios permanentes podrían darse solo en sectores y en poblaciones que tengan ciertas características. Así mismo, se requiere solucionar una serie de retos para que se logre una efectiva transición hacia el trabajo en casa.

Pero lo que nadie discute es que este experimento forzado demostró que es posible pensar en una nueva forma de vivir en la que se mantiene una relación a distancia con las grandes ciudades.