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La construcción ha sido difícil de leer este año: mientras que en el tercer trimestre de 2020 el PIB de actividad cayó 26 % por causa de la pandemia, las ventas de vivienda nueva llevan tres meses consecutivos (septiembre-noviembre) marcando récords históricos: tan solo en noviembre se vendieron 20.600 unidades nuevas (14.000 son vivienda de interés social, VIS). Y el diagnóstico del sector podría ser aun más difícil de determinar por el más reciente reporte de precios de vivienda.
El Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) reveló que la variación trimestral del Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) pasó de 1,32 % en el segundo trimestre del año a solo crecer 0,02 % en el tercero, una desaceleración que no se apreciaba desde hace más de 20 años. Es decir, aunque todavía no decrecen, los precios de la vivienda prácticamente no crecieron entre julio y septiembre de 2020.
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No es un tema que pase desapercibido por la importancia de este sector para la economía colombiana: según el Consejo Gremial, una inversión de $1 en construcción genera $2,29 en los sectores encadenados y $2,56 en el PIB. Por esto, el Gobierno ha desplegado billonarios recursos para incentivar la compra de vivienda como factor de reactivación (entre otras medidas, bajo la forma de subsidios a vivienda nueva). Pero es una apuesta que depende en gran parte de que la finca raíz siga siendo una buena inversión y para esto es necesario que los precios crezcan.
¿Qué pasa?
Sandra Forero, presidenta de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), explica que “los precios de la vivienda en Colombia siguen creciendo y se perfilan como una de las mejores inversiones ahora. El informe del DANE refleja tan solo el cambio de la composición del mercado colombiano, pues la vivienda social (de menos de 150 salarios mínimos) pesa mucho más que antes debido al gran impacto que han tenido los subsidios del Gobierno. Ahora, 75 de cada 100 unidades que se comercializan corresponden a vivienda social. De hecho, en octubre de 2020 la vivienda social representaba más de la mitad de toda la oferta”.
Asimismo, Forero indica que “los tipos de vivienda están cambiando, pues las unidades de menor metraje están ganando cada vez mayor participación. Ahora los apartaestudios pesan del 12 % al 14 % del mercado. Lo que se puede explicar por los cambios demográficos, pues según el censo de 2018 el 18 % de los hogares son unipersonales. Es decir, el Índice de Vivienda Nueva ha evidenciado el efecto de la mayor participación de viviendas sociales y de menor tamaño”.
En efecto, el segmento de vivienda social es uno de los que más proyecciones de valorización presenta: al analizar los segmentos de estrato bajo (el DANE no publica precios discriminados por vivienda social) se encuentra que durante el tercer trimestre de 2020 las variaciones anuales en Bogotá, Medellín y Cali llegaron al 16 %, 7 % y 21 %, en su orden.
No obstante, no quiere decir que la pandemia no haya afectado los precios de la finca raíz. De hecho, hay un segmento muy golpeado. El más reciente reporte de la Titularizadora Financiera advierte que en junio de 2020 los precios de vivienda usada cayeron 5,2 %, desvalorización que no se veía desde comienzos de siglo.
Frente a esto Forero explica que “se ha visto un efecto de liquidación de activos para enfrentar la pandemia. En estas situaciones es natural que los propietarios bajen los precios para vender más rápidamente sus viviendas. Pero también se ha visto un fenómeno de migración hacia viviendas con mayores proyecciones de valorización, como las VIS o los apartaestudios”.
¿Es buena inversión?
Para Diego García, economista de la Universidad de los Andes especializado en desarrollo urbano, “es inevitable que los precios de la vivienda vuelvan a crecer, pues este es un país con déficit de vivienda, por lo que la demanda por vivienda seguirá siendo fuerte a pesar de la pandemia. Una situación que no necesariamente aplica para inmuebles como oficinas o bodegas. Entonces, definitivamente el bien más seguro para invertir es la vivienda, tiene que llegar una crisis muy severa para que pase lo contrario”.
Sin embargo, las proyecciones de valorización no son el único factor a tener en cuenta para comprar vivienda, también se deben considerar las oportunidades de hacer la compra en este momento.
Actualmente, hay una oferta de subsidios que cubre prácticamente todo el espectro del mercado para comprar, tanto VIS (programas como Mi Casa Ya dan subsidio a la cuota inicial como a la tasa de interés), como No VIS (el Gobierno da apoyo mensual de $439.000 por 7 años para inmuebles entre $131 y $438 millones).
Además, las tasas de interés hipotecarias están en mínimos históricos: en menos de 10 % E. A. en promedio para VIS, y de menos de 12 % E.A. en promedio para vivienda No VIS, según cifras de la Titularizadora Financiera.
De esta manera, los precios de la vivienda están reflejando el cambio del mercado de la construcción, pues ahora el segmento que más pesa es la vivienda social. Y los subsidios del Gobierno y las tasas de interés históricamente bajas crean una oportunidad única para comprar ahora.
