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Esta es una historia técnica, complicada, un poco aburridora, pero no por eso deja de ser importante. Involucra a los constructores, a Camacol, al exalcalde Gustavo Petro y, obviamente, al alcalde Enrique Peñalosa.
El actual burgomaestre, en su afán de conseguir recursos para sus proyectos, ha pretendido vender empresas públicas o endeudarnos por años, pero, al mismo tiempo, ha descuidado el cobro de tributos que ya existen y que son equitativos como el de la participación en plusvalías.
Todo para proteger a sus amigos constructores.
Vamos por partes.
La plusvalía es una contribución que se cobra exclusivamente a los privados propietarios de suelo cuando se les autorizan usos más rentables o mayor edificabilidad en un terreno, dependiendo de la zona en donde está ubicado ese predio.
Es un tributo de destinación específica. Eso implica que solo puede ser invertido en obras en la zona del predio beneficiado. Por lo tanto, debe dirigirse a vías, alcantarillado pluvial, parques, canchas, entre otras, en donde se hace determinada construcción.
Ese dinero no es para las arcas del municipio, sino para la ejecución de proyectos que beneficien la zona de influencia.
Peñalosa, en su intento por borrar todo lo que hicieron administraciones anteriores, ha cocinado un importante detrimento patrimonial del que nadie parece preocuparse. Ni siquiera los entes de control.
Sigamos.
Petro expidió el Decreto 562 de 2014, llamado el decreto de los rascacielos, porque permitía construir grandes torres, pero exigía pagos en suelo o en dinero para parques, vías, espacios peatonales, equipamientos, etc.
Ese decreto fue muy criticado porque afectaba tejidos barriales al irrumpir con torres de 20 o 22 pisos en zonas con casas o edificios de pocos pisos. Válido. También fue inmensamente criticado por Camacol, puesto que Petro expidió la ley sin consultarles.
Lo que nunca se dijo cuando llovieron las críticas fue que hay otras zonas de la ciudad donde se permite altas torres y que no pagan nada. De hecho, en ocasiones ni siquiera pagan participación en plusvalía. Por ejemplo, la torre Bacatá se licenció con base en el POT expedido por Peñalosa en el año 2000 y pagó cero pesos por cargas y cero pesos por plusvalías. Por eso era obvio que, a los constructores y a sus gremios, no les gustara el Decreto 562.
Para hacerse una idea de los recursos que se podían recuperar con la combinación de los dos instrumentos, se puede mirar el predio de la torre localizada en la Carrera 11B No. 99-55 y/o Calle 99 No. 11B-14, con un área de 2.304,64, que pagó cargas urbanísticas por ocho mil millones de pesos y adicionalmente le fue liquidada, y luego exonerada de manera oscura, una participación en plusvalía por valor de más de once mil millones de pesos. (Ver Y ahora, ¿quién podrá ayudarnos?)
Peñalosa, en su campaña financiada por diferentes constructores, la emprendió contra el Decreto 562 de 2014 y al llegar a la Alcaldía cumplió su compromiso y lo derogó por medio del Decreto 079 de 2016. Así las cosas, se volvió a la situación anterior que permitía hacer grandes torres sin pagar nada a la ciudad.
Por esta razón, la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, UAECD, tomó la decisión de solo realizar el recálculo respecto a los predios que hubieran obtenido licencias durante la vigencia del Decreto 562 de 2016. (Ver Recalculo)
Al optar por hacer el ajuste solo para unos predios identificados de manera particular, ya no aplicaba la técnica de avalúos masivos. Dicho de otra manera, correspondía a la UAECD determinar si los predios ya licenciados habían pagado o no las cargas de servicios públicos o la obligación de la destinación de suelo de vivienda de interés prioritario, ya que el ajuste se originaba en la reglamentación de las mismas.
Un amplio margen para la corrupción.
Pues bien, para no ponernos demasiado técnicos, la concejal María Fernanda Rojas, gracias a un derecho de petición, pudo obtener una respuesta del IDU que muestra que en 14 meses de vigencia del decreto que derogó Peñalosa, el No. 562 de 2014 vigente entre diciembre de 2014 y febrero de 2016, se recaudaron 169.000 millones de pesos.
Una platica.
El mismo monto recibió el Instituto Distrital de Recreación y Deportes para parques ya que cada entidad recibía el 50 %. Esos 340.000 milloncitos fueron pagados por los constructores como contraprestación al aumento de la edificabilidad. (Ver Respuesta oficio 2018EE13686)
Al Peñalosa derogar el Decreto 562 por compromiso de campaña con Camacol, como se dice coloquialmente: botó el sofá, pero no a la esposa infiel que encontró con otro en el sofá, ya que dejó vigentes las altas edificabilidades en otros sectores de la ciudad, pero sin cobrar cargas a los constructores.
Como si fuera poco, Catastro Distrital, a cargo de la hoy Secretaría de Educación, después de derogado el Decreto 562 hizo una nueva liquidación de la participación en plusvalías. Con el pretexto del cálculo de una obligación adicional para financiar actualización de las redes de servicios públicos y el porcentaje del suelo destinados a vivienda de interés prioritario, exoneró 39 predios sin verificar que la gran mayoría no habían pagado esas cargas y estaban obligados a pagar la participación en plusvalía.
Algunos cálculos puntuales, como el de la torre mencionada ubicada en la Carrera 11B No. 99-55 y/o Calle 99 No. 11B-14, de un promotor cercano a la administración de Peñalosa, y otros, muestran que la participación en plusvalías dejada de cobrar por cada predio era alrededor de 10.000 millones de pesos. (Ver Exclusión)
Catastro Distrital los excluyó sin hacer revisión de las licencias y sin que hubiera habido reclamación de los propietarios porque la liquidación inicial estuviera mal hecha.
Terminemos.
Peñalosa les regaló una importante suma de dinero a los constructores, pese a que en algunos casos eso ya estaba calculado en la estructura de los proyectos, se había informado a los inversionistas y estos estaban dispuestos a pagar.
Y aunque las irregularidades han sido denunciadas ante la Personería y la Contraloría, por la abogada María Mercedes Maldonado, quien fue secretaria de Hábitat en Bogotá y en 2014 fue designada alcaldesa interina de la ciudad, los organismos de control o se han hecho los de la vista gorda, o no han visto la gravedad del problema, o no han tomado acciones preventivas ni realizado auditorías dirigidas a frenar el detrimento.
El punto crucial es que si la participación en plusvalía no se cobra cuando el constructor todavía es el dueño del terreno, después se tendría que cobrar cuando los compradores de vivienda y de oficinas vendan.
Está como le gusta a Peñalosa: que sea el ciudadano común quien termine pagando y no quienes se beneficiaron económicamente con los incrementos en los precios del suelo por los cambios de normas, los cuales les deberían permitir pagar esas cargas y las plusvalías.
Un silencioso y fuerte detrimento patrimonial oculto detrás de una maraña de consideraciones técnicas.
Nota del Director: La directora de Catastro Distrital, Olga Lucía López Morales, envió una réplica a esta columna que se puede leer acá: La verdad sobre la derogatoria del 562 y sus efectos en la ciudad